TJ 13055, 17 juill. 2025, RG 25/01915

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 2

JUGEMENT DU : 17 Juillet 2025
Président : Madame PONCET, Juge,
Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier
Débats en audience publique le : 04 Juin 2025

N° RG 25/01915 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6K2I

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des Copropriétaires CLAIR SOLEIL sis [Adresse 3]
pris en la personne de son syndic en exercice la Société IMMO DE FRANCE PROVENCE - Admnistrateurs de biens, dont le siège social est sis [Adresse 1]
pris en la personne de son représentant légal

représenté par Me Stéphane AUTARD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [O] [B], né le 12 Avril 1997 à [Localité 6]
demeurant [Adresse 7]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [O] [B] est copropriétaire des lots 225 et 237 au sein de l’ensemble immobilier dénommé « CLAIR SOLEIL » sis [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires s’est plaint du non-paiement des charges de copropriété.

Par acte de commissaires de justice en date du 23 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “Clair Soleil” situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société IMMO DE FRANCE PROVENCE a fait citer Monsieur [O] [B] en paiements des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

A l'audience du 4 juin 2025, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes. Il demande de condamner Monsieur [O] [B] au paiement :
De la somme de 16636,49 euros au titre des charges impayées arrêtées au 31 décembre 2025, avec intérêts au taux légal ; De la somme de 1035,66 euros au titre du budget prévisionnel ;De la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts ;De la somme de 1296 euros au titre des frais irrépétibles ;Des dépens ; Des frais d’exécution et d’exécution forcée de la décision à intervenir.
Monsieur [O] [B], bien que régulièrement convoqué (cité à étude), n’était ni présent ni représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 17 juillet 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile, dispose qu’en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des charges de copropriété

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose que la demande en justice est introduite selon la procédure accélérée au fond lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon cette procédure.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.

Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22.».

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. 

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »

Ainsi, la procédure accélérée au fond est conditionnée par le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans les 30 jours suivant la mise en demeure.

Le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 entraine donc non seulement l’exigibilité des provisions de l’année en cours mais également les charges échues impayées des exercices précédents et des cotisations de fonds de travaux.

Dans un avis publié le 12 décembre 2024, la cour de cassation (pourvoi n°24-70.007) a indiqué que la mise en demeure visée à l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d'irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte.

Sur la procédure accélérée au fond

Il résulte des dispositions précitées que ce n’est qu’en cas de non-paiement après mise en demeure de payer ces provisions dans un délai de trente jours que le syndicat des copropriétaires est recevable à saisir le président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement de cette provision, des provisions non encore échues en application de l’article 14-1 et des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes. La mise en demeure doit donc expressément mentionner le montant des provisions dues au titre de l’article 14-1.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier "Clair Soleil" situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société IMMO DE FRANCE PROVENCE produit un courrier du 7 mars 2025, aux termes duquel il informe Monsieur [O] [B] de la faculté dont il dispose de saisir le juge des référés selon la procédure accélérée au fond s’il ne paie pas la somme de 335,59€ due au titre des provisions de l’exercice en cours dans un délai d’un mois pour obtenir le paiement de la totalité des charges dues soit la somme totale de 16861,72€.

Il convient de noter que le courrier précité mériterait de mettre clairement en demeure le débiteur, ce qui n’est pas tout à fait le cas.

Pour autant, il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre de l’exercice en cours n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

S’agissant des charges échues

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, il convient de relever que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier "Clair Soleil" situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société IMMO DE FRANCE PROVENCE indique verser aux débats dans le bordereau figurant dans son assignation en pièces 6, 7 et 8 les convocations et les procès-verbaux d’assemblées générales mais que ne figurent au dossier finalement remis à la juridiction que les convocations, sans d’ailleurs la preuve de leur réception par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier "Clair Soleil" situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société IMMO DE FRANCE PROVENCE .

Par conséquent, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier du caractère certain de sa créance, il convient de le débouter de sa demande au titre des charges dues.

En outre, la pièce 11 figurant sur ce même bordereau devrait être le contrat de syndic et est en réalité une note d’honoraire et il n’y pas de pièce 12 comme indique pourtant sur le bordereau.

Sur la demande de dommages et intérêts

Compte tenu du rejet de la demande de condamnation au paiement des charges, cette demande est donc devenue sans objet.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier "Clair Soleil" situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société IMMO DE FRANCE PROVENCE supportera les dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,