TJ 31555, 18 juill. 2025, RG 25/01767

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/01767
N° Portalis DBX4-W-B7J-UEW7

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 18 Juillet 2025

[N] [B] épouse [M]
[K] [M]

C/

[Z] [J]
[Z] [P]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 18 Juillet 2025

à Mme [N] [M]
et à M. [K] [M]

Expédition délivrée
à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le vendredi 18 juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 17 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [N] [B] épouse [M]
demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

Monsieur [K] [M]
demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [Z] [J]
demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Monsieur [Z] [P]
demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 23 août 2024, à effet au 1er septembre 2024, Madame [N] [M] et Monsieur [K] [M] ont donné à bail à Monsieur [Z] [J] et Monsieur [Z] [P], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 3] à [Localité 4], assorti de 3 places de parking en sous-sol, pour un loyer de 800 euros, outre une provision mensuelle de charges d’un montant de 120 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [N] [M] et Monsieur [K] [M] ont fait signifier le 05 mars 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette. Madame [N] [M] et Monsieur [K] [M] leur ont en outre fait commandement de fournir le justificatif d'une assurance locative.

Le 14 mai 2025, Madame [N] [M] et Monsieur [K] [M] ont fait assigner Monsieur [Z] [J] et Monsieur [Z] [P] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé à l’audience du 17 juillet 2025 en lui demandant :
- de constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,
- d’ordonner en conséquence leur expulsion, ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux, et faute d’un départ volontaire, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
- dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, des articles L451-1 et R451-1 au cas d’abandon des lieux,
- de les condamner solidairement
* au paiement à titre provisionnel, de la somme de 5.135,30 euros (terme de mai 2025 inclus), représentant les loyers et charges impayés à la date du présent acte, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte fourni lors des débats,
* au paiement, à titre provisionnel, des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,
* au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit,
* au paiement de la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, sa dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières.

L'affaire a été débattue à l’audience du 17 juillet 2025.

Lors des débats, Madame [N] [M] comparant en personne et ne disposant pas d’un pouvoir de représenter Monsieur [K] [M], non comparant, maintient leurs demandes, sauf à actualiser leur créance à la somme de 6.975,30 euros hors frais, selon un décompte fourni à l’audience.

Madame [N] [M] indique que depuis le commandement de payer, aucun justificatif d’assurance ne leur a été communiqué et le loyer n’a pas davantage été repris. Elle précise avoir reçu l’information par message, selon laquelle les défendeurs auraient quitté les lieux et déposé les clés dans la boîte aux lettres, sans pour autant être certaine qu’ils aient définitivement quitté les lieux. Elle fait état de difficultés financières causées par cette absence de revenus locatifs devant faire face au remboursement d’un prêt hypothécaire d’un montant de plus de 1.300 euros jusqu’en 2028 et au financement des études de leurs enfants. Elle sollicite la suppression du délai pour quitter les lieux pour mauvaise foi, ceux-ci étant, a priori, déjà parti.

En application de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation, valant conclusions, pour l'exposé complet des prétentions et des moyens de Madame [N] [M] et Monsieur [K] [M].

Monsieur [Z] [J] et Monsieur [Z] [P], bien que régulièrement cités à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 03 septembre 2025, puis avancée au 18 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

- Sur la compétence du juge des référés :
En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

- Sur le défaut de comparution du défendeur :
En l’absence du défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.
L'article 473 du code de procédure civile indique que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »

Monsieur [Z] [J] et Monsieur [Z] [P] assignés tous deux à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n'ayant pas comparu et ne s’étant pas fait représenter, il convient de statuer au vu des demandes formées dans le cadre de l’assignation et des pièces produites à l’appui de celle-ci par Madame [N] [M] et Monsieur [K] [M], par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort.

- Sur la recevabilité de l'action :
Madame [N] [M] et Monsieur [K] [M] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 6 mars 2025, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 mai 2025, de façon volontaire et non obligatoire, selon les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 15 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

- Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :
Il résulte de l'article 7 g), de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable au présent bail, que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, que la justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement reproduit, à peine de nullité, ces dispositions.

En l'espèce, le bail conclu le 23 août 2024 contient une telle clause résolutoire.
Par acte en date du 5 mars 2025, Madame [N] [M] et Monsieur [K] [M] ont fait délivrer à Monsieur [Z] [J] et Monsieur [Z] [P] un commandement d’avoir à produire l’attestation de cette assurance conformément aux dispositions de l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Ce commandement se réfère à la clause de résiliation insérée au bail et reproduit les dispositions de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989.

Faute de comparaître, Monsieur [Z] [J] et Monsieur [Z] [P] n'établissent pas avoir remis d'attestation justifiant de ce que le logement était couvert par une assurance dans le mois suivant le commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 avril 2025.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin.

Il ressort des débats que les défendeurs ont remis les clés du logement dans la boîte aux lettres après en avoir informé les demandeurs. Néanmoins, Madame [N] [M], qui les a récupérées, n’a pas repris la disposition des lieux n’étant pas certaine de leur départ effectif et définitif, de sorte qu’ils ne se désistent pas de leur demande d’expulsion.

Monsieur [Z] [J] et Monsieur [Z] [P], qui n’ont plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de leur chef seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

- Sur les demandes en paiement :
L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il est produit par Madame [N] [M] et Monsieur [K] [M] le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que Monsieur [Z] [J] et Monsieur [Z] [P] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 6.975,30 euros à la date du 17 juillet 2025 (mois de juillet 2025 inclus).
Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l'article 7 susrappelé, ainsi qu'aux sommes qui auraient été dues en raison de l'occupation des lieux si le bail n'avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation des baux et jusqu'à libération effective des lieux.

Faute de comparaître, Monsieur [Z] [J] et Monsieur [Z] [P] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette, comme d’une éventuelle reprise du paiement du loyer courant, et doivent par conséquent, être condamnés au paiement de la somme de 6.975,30 euros, à titre provisionnel qui portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Monsieur [Z] [J] et Monsieur [Z] [P] ayant restitué les clés du logement, qui ont été mises à disposition des bailleurs dans la boîte aux lettres et que ces derniers ont, au surplus récupérées, il y a lieu de considérer que les défendeurs n’entendent plus occuper les lieux, de sorte qu’il n’y pas lieu de faire droit à la demande d’indemnité d’occupation pour la période postérieure à juillet 2025.

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le bail stipule à l’article VII que les locataires sont tenus conjointement, solidairement et indivisiblement à l’égard du bailleur au paiement des loyers, charges et accessoires dus en application du présent bail.

Or cette clause est ambigüe en ce que l’engagement conjoint et solidaire est contradictoire, et sera donc interprétée dans le sens le plus favorable aux défendeurs, en application de l’article 1190 du code civil, de sorte que leur condamnation au paiement sera conjointe et non solidaire, contrairement à ce qui est sollicité par leur bailleur.

Sur la suppression des délais pour quitter les lieux
Aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion d’une personne d’un lieu d’habitation ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois après délivrance d’un commandement de quitter les lieux.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, Madame [N] [M] sollicite la suppression des délais pour quitter les lieux, en invoquant la mauvaise foi de ses locataires. Néanmoins, en l’absence des défendeurs et sans signification de nouvelles conclusions, celle-ci ne peut formuler de nouvelles demandes, telle que la suppression des délais, ce d’autant qu’elle dit avoir récupéré les clés du logement, mises à sa disposition par les défendeurs, dans la boîte aux lettres, nonobstant l’absence d’état des lieux de sortie.

En conséquence, la demande de Madame [N] [M] sera rejetée de ce chef.

- Sur les mesures accessoires
En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [Z] [J] et Monsieur [Z] [P], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, (hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives faite volontairement), de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de leur situation économique Monsieur [Z] [J] et Monsieur [Z] [P] supporteront une indemnité de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS