TJ 93008, 16 juin 2025, RG 25/01255

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/01255 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2UFW

Minute : 25/00718

Madame [I], [L], [T] [H]
Représentant : Me Annabel BOITIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1697
Monsieur [V] [Q] [B] [H]
Représentant : Me Annabel BOITIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1697
Madame [J] [Y] [H] épouse [U]
Représentant : Me Annabel BOITIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1697

C/

Monsieur [X] [O]
Représentant : Me Adlene KESSENTINI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0714

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Annabel BOITIER

Copie certifiée conforme délivrée à :
Me Adlene KESSENTINI

Le

JUGEMENT DU 16 Juin 2025

Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 16 Juin 2025;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 05 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Madame [I], [L], [T] [H]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Monsieur [V] [Q], [B] [H]
[Adresse 3]
[Localité 3]

Madame [J] [Y] [H] épouse [U]
[Adresse 4]
[Localité 2]

représentés par Me Annabel BOITIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1697

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [O]
[Adresse 5]
[Localité 4]
assisté par Me Adlene KESSENTINI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0714

D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er octobre 2018 à effet du même jour, Madame [I] [H] née [A], Monsieur [V] [H] et Madame [J] [H] épouse [U] ont consenti à Monsieur [X] [O] un bail d'habitation sur un logement situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 650 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 mars 2024, ils ont fait délivrer à Monsieur [X] [O] un congé pour vente à effet du 30 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 janvier 2025, Madame [I] [H] née [A], Monsieur [V] [H] et Madame [J] [H] épouse [U] ont fait assigner Monsieur [X] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de validation du congé et expulsion du preneur et tout occupant de son chef avec assistance du commissaire de police et concours de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, fixation de l'indemnité d'occupation à 650 euros majorés de 15 % avec capitalisation des intérêts et condamnation du défendeur au paiement de cette somme à l’usufruitière, outre la somme de 1 500 euros à titre indemnitaire avec intérêts légaux à compter du jugement, 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

A l’audience du 5 mai 2025 à laquelle l’affaire a été régulièrement appelée après un renvoi lors de l’audience du 3 avril 2025, Madame [I] [H] née [A], Monsieur [V] [H] et Madame [J] [H] épouse [U], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice des termes de leur assignation soutenues oralement sauf à demander au surplus le paiement de l’arriéré d’indemnité d’occupation d’un montant de 1 950 euros. Ils se sont opposés aux délais sollicités pour quitter les lieux.

Au soutien de leurs demandes et en substance, ils font valoir que le congé est régulier et que le défendeur se maintient abusivement dans les lieux alors au surplus qu’il ne paie plus l’indemnité d’occupation.

Monsieur [X] [O], assisté de son conseil, ne conteste pas la validité du congé, mais sollicite un délai de 7 mois pour quitter les lieux. Il souligne qu’il a effectué des travaux dans le logement. Il précise qu’il perçoit des ressources de 1 000 euros par mois et qu’il vit dans le logement avec son neveu et son cousin. Il ne conteste pas la somme réclamée à titre d’arriéré.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation développée oralement à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 16 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validation du congé et la demande d'expulsion

En application des dispositions de l'article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l'échéance du bail. Le locataire dispose d'un droit de préemption qu'il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte de commissaire de justice ou de la remise en main propre. Le congé pour vente doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Lorsque cela lui a été demandé, le juge doit rechercher si le congé n'a pas été délivré frauduleusement.

En l'espèce, le bail consenti pour une durée de trois ans à Monsieur [X] [O], a été tacitement reconduit le 1er octobre 2021, pour expirer le 30 septembre 2024 conformément à l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé du bailleur délivré le 19 mars 2024 a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l'échéance précitée. Il sera relevé ici que le commissaire de justice a procédé aux démarches habituelles et que le procès-verbal a été régulièrement signifié de sorte que le congé a été régulièrement délivré.

Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, mentionne le prix et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente, ainsi que la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II.

Le bail ayant ainsi pris fin le 30 septembre 2024, Monsieur [X] [O] est sans droits ni titre depuis le 1er octobre 2024. En conséquence il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le recours à la force publique étant une mesure suffisante pour contrainte le défendeur à s’exécuter, il ne sera pas fait droit à la demande d’expulsion sous astreinte, alors au surplus qu’il sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.
Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manouvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l'espèce, Monsieur [X] [O] sollicite un délai de 7 mois pour quitter les lieux sans justifier de ses ressources, de ses démarches de relogement ou de tout autre élément justifiant une telle demande. Au surplus, il a déjà de fait bénéficié d’un délai de plus de 8 mois pour quitter les lieux.

En conséquence sa demande sera rejetée.

Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En outre, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, Madame [I] [H] née [A], demande la fixation d'une indemnité d'occupation de 650 euros par mois en réparation du préjudice subi par le maintien dans les lieux postérieurement à la fin du bail, majoré de 15 % conformément à la clause pénale figurant dans le contrat. Comme il a été rappelé supra, cette indemnité est de nature compensatoire, consistant en une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Elle réclame également la condamnation du défendeur à lui payer la somme de 1 950 euros à ce titre. Cependant elle ne produit aucun décompte à l’appui de sa demande permettant de liquider la somme réclamée. Elle sera en conséquence rejetée.

Monsieur [X] [O] sera ainsi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d’octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. En ce qui concerne la majoration contractuelle, en application de l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 et en l'absence de preuve d'un préjudice supérieur au montant du loyer et des charges qui auraient été dus, la demande de majoration sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les demandeurs ne justifient pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est demandée. Elle sera donc ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [I] [H] née [A], Monsieur [V] [H] et Madame [J] [H] épouse [U] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 600 euros leur sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,