TJ 93008, 16 juin 2025, RG 25/04317

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/04317 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3AER

Minute : 25/00733

Monsieur [O] [I]
Représentant : Me Adra ZOUHAL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 88

C/

Monsieur [D] [S]
Monsieur [U] [A]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Adra ZOUHAL

Copie certifiée conforme délivrée à :
Monsieur [U] [A]
Monsieur [D] [S]

Le

JUGEMENT DU 16 Juin 2025

Jugement rendu par décision réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 16 Juin 2025;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 05 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [O] [I]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Me Adra ZOUHAL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 88

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [S]
[Adresse 3]
[Localité 1]
non comparant

Monsieur [U] [A]
[Adresse 4]
[Localité 3]
non comparant

D'AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 29 octobre 2015, Monsieur [O] [I] a donné à bail à Monsieur [D] [S] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 1], pour un loyer mensuel de 670 euros outre 100 euros de provision sur charges. Au terme de ce même contrat, il est stipulé que Monsieur [U] [A] se porte caution des engagements du locataire.

Un arrêté de mise en péril a été pris sur l’immeuble suivant arrêté du 30 mars 2017.

Des charges étant demeurés impayés, Monsieur [O] [I] a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 2.689,85 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré de provisions sur charges, terme d’octobre 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 9 décembre 2024 ainsi qu’un commandement d’avoir à justifier de l’assurance du logement. Ledit commandement a été dénoncé à Monsieur [U] [A].

Par actes de commissaire de justice en date des 17 et 18 février 2025, Monsieur [O] [I] a fait assigner Monsieur Monsieur [D] [S] et Monsieur [U] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 au titre des loyers impayés et de l’assurance et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- condamner solidairement Monsieur [D] [S] et Monsieur [U] [A] à lui payer les charges impayées, soit la somme de 3.089,85 euros, sous réserve des charges à échoir, avec intérêts légaux à compter de l'assignation, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner solidairement Monsieur [D] [S] et Monsieur [U] [A] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [O] [I] expose que plusieurs échéances de charges sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 9 décembre 2024.

A l'audience du 5 mai 2025, Monsieur [O] [I], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 3.389,85 euros, selon décompte en date du 1er mai 2025.

Bien que régulièrement assignés à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [D] [S] et Monsieur [U] [A] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 18 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [O] [I] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 11 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 17 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L'article 7 g) de cette loi précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l'espèce, le bail conclu le 29 octobre 2015 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 décembre 2024, pour la somme en principal de 2.689,85 euros. Ce commandement reproduit les dispositions de l'article 7g) et rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des provisions sur charges échues et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 février 2025 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile. Surabondamment, faute d’avoir justifié d’une attestation d’assurance dans le mois du commandement, la clause résolutoire est également acquise sur ce fondement.

Si, en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, aux locataires en situation de régler leur dette locative, c’est à la condition, notamment, que ceux-ci aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

Cependant, le défaut par Monsieur [D] [S] de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience empêche le juge de lui octroyer d’office de tels délais de paiement.

De surcroit, les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire d’office, faute pour le locataire de le solliciter, alors au surplus que la suspension desdits effets n’est pas possible dans le cas d’un défaut d’assurance.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l'article précité et l’expulsion sera ordonnée, sans accorder de délais de paiement.

Monsieur [D] [S] étant sans droit ni titre depuis le 11 février 2025, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [D] [S] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, Monsieur [O] [I] produit un décompte démontrant que Monsieur [D] [S] reste lui devoir la somme de 3.389,85 euros à la date du 1er mai 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des charges impayées et aux indemnités d'occupation échues à cette date.

Cependant, par une décision rendue par le juge des contentieux de la protection de ce même tribunal, Monsieur [D] [S] a été condamné au paiement desdites charges impayées arrêtées à avril 2024. Aussi, conformément aux règles relatives à l’autorité de la chose jugée, seules les provisions sur charges impayées de mai 2024 à mai 2025 peuvent être réclamées.

Pour la somme au principal, Monsieur [D] [S] non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera donc condamné au paiement de la somme de 1 300 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 000 euros à compter de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Monsieur [D] [S] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 2 mai 2025 (échéance de juin 2025) à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des provisions sur charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur la condamnation de la caution

En application de l'article 2288 du code civil, celui qui se porte caution d'une obligation s'engage envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n'y satisfait pas lui-même.

L’article 22-1 du la loi du 6 juillet 1989 fixe des conditions particulières à la validité des cautionnements conclus en garantie des obligations du locataire d'un bail d'habitation et les articles 1326 et 2288 et suivants du code civil fixent les conditions de validité du cautionnement.

En application de l'article 1359 du code civil, la preuve d'une obligation supérieure à 1 500 euros ne peut être établie que par écrit ; toutefois, en application de l'article 1362 du même code, il en va autrement en présence d'un commencement de preuve par écrit émanant de celui contre lequel la demande est formée, rendant vraisemblable le fait allégué et complété par des témoignages et des présomptions.

Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, il n’est rapporté la preuve d’aucun engagement de Monsieur [U] [A] à l’égard du contrat de bail litigieux. La seule mention dans le contrat de bail que ce dernier se porte caution des engagements de Monsieur [D] [S] en cas de défaillance dans le paiement des loyers ne caractérise aucunement un engagement contractuel de sa part alors au surplus que les conditions de forme d’un engagement de caution dans le cadre d’un contrat de bail ne sont pas respectées.

En conséquence les demandes formées à l’encontre de Monsieur [U] [A] seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [O] [I] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 400 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS