TJ 93008, 16 juin 2025, RG 25/00728

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
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REFERENCES : N° RG 25/00728 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2RS4

Minute : 25/00716

OPH COMMUNAUTAIRE DE LA PLAINE COMMUNE
Représentant : Maître Emmanuel SOURDON de la SELEURL SOURDON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0290

C/

Madame [D] [U]
Représentant : Me Léa FRANCIOSI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 1947

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Maître Emmanuel SOURDON de la SELEURL SOURDON AVOCATS

Copie certifiée conforme délivrée à :
Me Léa FRANCIOSI

Le

JUGEMENT DU 16 Juin 2025

Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 16 Juin 2025;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 05 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

OPH COMMUNAUTAIRE DE LA PLAINE COMMUNE
[Adresse 4]
[Adresse 4]
représenté par Maître Emmanuel SOURDON de la SELEURL SOURDON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0290

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [D] [U]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
assistée par Me Léa FRANCIOSI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 1947

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 21 août 2018, 1001 VIES HABITAT a donné à bail à Madame [D] [U] un logement et un box pour son véhicule situés [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 696,03 euros hors charges pour le logement et 56,59 euros pour le box. L’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE est venu aux droits du bailleur suivant acte notarié du 17 décembre 2021.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 décembre 2024, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE a fait assigner Madame [D] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sans délai,
- condamner Madame [D] [U] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 18 311,19 euros à parfaire ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner la défenderesse à lui remettre son attestation d’assurance habitation sous astreinte de 20 euros par jour de retard et à lui payer la somme de 450 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance et de ses suites.

Au soutien de ses prétentions, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE expose que les loyers sont impayés depuis plusieurs mois ce qui caractérise un manquement aux obligations du bail justifiant sa résiliation.

L’affaire a été appelée pour l’audience du 10 mars 2025, puis renvoyée pour l’audience du 5 mai 2025.

A l'audience du 5 mai 2025, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance de loyers à la somme de 21 406,37 euros, selon décompte en date du 29 avril 2025, échéance de mai 2025 incluse. Il indique avoir assigné en résiliation dans la mesure où le contrat était perdu mais que la défenderesse a pu lui remettre un exemplaire avant l’audience.

Madame [D] [U], assistée de son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement. Elle demande au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire, lui octroyer un délai de 3 ans pour apurer sa dette, et de débouter le demandeur de l’ensemble de ses demandes. Elle explique qu’elle a subi un licenciement abusif et qu’elle n’a retrouvé un emploi qu’à temps partiel, alors que le logement est trop grand et qu’elle a demandé au bailleur un logement plus petit, demande restée sans réponse.

Le diagnostic social a été reçu avant l’audience et porté à la connaissance des parties.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l'action en résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 8] par la voie électronique le 30 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et la CCAPEX a été saisie de la situation de la locataire le 4 avril 2024.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sera rejetée dans la mesure où le bailleur fonde sa demande d’expulsion, non pas sur la clause résolutoire qui serait acquise, mais sur la résiliation judiciaire du contrat pour impayés de loyers.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire et l'expulsion des lieux

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé que l'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l'espèce, le décompte produit par l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE fait état d'une dette locative de 21 406,37 euros, soit une dette locative représentant plus de 21 échéances mensuelles de loyers et charges sur la base du montant des loyers et des charges de l’année 2025. Malgré le paiement régulier de certaines sommes, bien inférieures au montant du loyer, la dette ne cesse d’augmenter pour atteindre désormais un montant substantiel.

En ces conditions, cet élément caractérise une violation grave et renouvelée des obligations du locataire et justifie le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur.

Madame [D] [U] devenant occupante sans droit ni titre depuis le présent jugement, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Enfin, il sera rappelé à ce titre que le bail étant alors considéré comme résilié, l'occupant ne saurait être jugé tenu de l'ensemble des obligations du bail, y compris en matière d'assurance.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [D] [U] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, comme déjà indiqué, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE produit un décompte démontrant que Madame [D] [U] reste lui devoir la somme de 21 406,37 euros à la date du 29 avril 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés jusqu'au mois de mai 2025 inclus.

Madame [D] [U] ne conteste pas devoir cette somme.

Elle sera en conséquence condamnée au versement de la somme de 21 406,37 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 29 avril 2025.

Madame [D] [U] sera aussi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 30 avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi (actuellement 1 016,39 euros).

Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce Madame [D] [U] perçoit des ressources de 1 279 euros. Compte tenu du montant substantiel de la dette, cette dernière ne pourra pas être apurée dans le délai légal précité.

En conséquence sa demande de délais ne peut qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Madame [D] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il ne sera pas fait droit à la demande au titre des frais de suite dans la mesure où leur caractère nécessaire n’est pas démontré à ce stade.

L’équité et les circonstances de la cause commandent de ne pas faire droit à la demande au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS