TJ 93008, 16 juin 2025, RG 25/00014

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Adresse 3]

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REFERENCES : N° RG 25/00014 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2OGX

Minute : 25/00714

Monsieur [N] [O]
Représentant : Me Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 403

C/

Madame [B] [D]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Frédéric GONDER

Copie certifiée conforme délivrée à :
Madame [B] [D]

Le

JUGEMENT DU 16 Juin 2025

Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 16 Juin 2025;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 05 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [N] [O]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
représenté par Me Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 403

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [B] [D]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
non comparante

D'AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 21 juin 2023, Monsieur [N] [O] a donné à bail à Madame [B] [D] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 830 euros outre des provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [N] [O] a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 1.853,04 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de juillet 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 25 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2024, Monsieur [N] [O] a fait assigner Madame [B] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et résilier le contrat,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- condamner Madame [B] [D] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 3.077,33 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts de droit ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, avec intérêts légaux à compter de chaque échéance,
- condamner Madame [B] [D] à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- condamner Madame [B] [D] au paiement de la clause pénale conformément au bail,
- condamner Madame [B] [D] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [N] [O] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 25 juillet 2024.

Appelée à l'audience de référé du 9 janvier 2025, l'affaire a fait l'objet de trois renvois pour être finalement retenue à l'audience au fond du 5 mai 2025.

A l'audience du 5 mai 2025, Monsieur [N] [O], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 10.322,40 euros, selon décompte en date du 5 mai 2025.

Madame [B] [D] était présente lors des audiences du 4 février 2025 et du 3 avril 2025 mais n’a pas comparu à l’audience du 5 mai 2025. La décision sera contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 8] par la voie électronique le 1er octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 9 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [N] [O] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 26 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 30 septembre 2024,conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le commandement de payer ayant été délivré pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 21 juin 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 juillet 2024, pour la somme en principal de 1.853,04 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 septembre 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Si, en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, à la locataire en situation de régler sa dette locative, c’est à la condition, notamment, que celle-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

Cependant, le défaut par Madame [B] [D] de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience empêche le juge de lui octroyer d’office de tels délais de paiement.

De surcroit, les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire d’office, faute pour la locataire de le solliciter, alors au surplus que le décompte actualisé des loyers et charges produit par le bailleur à l’audience permet de constater que Madame [B] [D] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l'article précité et l’expulsion sera ordonnée, sans accorder de délais de paiement.

Madame [B] [D] étant sans droit ni titre depuis le 26 septembre 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [B] [D] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, Monsieur [N] [O] produit un décompte démontrant que Madame [B] [D] reste lui devoir la somme de 10.322,40 euros à la date du 5 mai 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date, l’échéance de loyer courant s’élèvant actuellement à 941,04 euros.

Pour la somme au principal, Madame [B] [D] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 10.332,40 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.853,04 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Madame [B] [D] sera aussi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 6 mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. Il ne sera pas fait droit à la demande au titre des intérêts, faute de justifier d’une mise en demeure de payer lesdites sommes non encore échues.

En ce qui concerne la demande au titre de la clause pénale, au delà du fait que le contrat ne stipule aucune clause pénale, ladite clause serait en tout état de cause abusive en vertu des dispositions de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Monsieur [N] [O] ne justifie pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Madame [B] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [N] [O] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 600 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS