TJ 93008, 16 juin 2025, RG 25/04312

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Adresse 3]

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REFERENCES : N° RG 25/04312 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3AEE

Minute : 25/00732

S.A. D’HLM ESPACIL HABITAT
Représentant : Maître Benjamin DESMURS de l’AARPI BDSL AVOCATS, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 321

C/

Monsieur [T] [R]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Maître Benjamin DESMURS de l’AARPI BDSL AVOCATS

Copie certifiée conforme délivrée à :
Monsieur [T] [R]

Le

JUGEMENT DU 16 Juin 2025

Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 16 Juin 2025;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 05 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. D’HLM ESPACIL HABITAT
[Adresse 5]
[Adresse 5]
représentée par Maître Benjamin DESMURS de l’AARPI BDSL AVOCATS, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 321

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [R]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
comparant

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 6 décembre 2023 à effet du 8 décembre 2023, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT a donné en location pour une durée d’un an un logement à Monsieur [T] [R] situé dans une résidence universitaire du [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 372,88 euros, hors prestations obligatoires.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 avril 2025, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT a fait assigner Monsieur [T] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny, siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- ordonner l'expulsion sans délais du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, en raison de la fin du contrat, et ce sans délai,
- ordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,
- condamner Monsieur [T] [R] à lui payer une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer si le contrat de résidence s'était poursuivi,
- condamner le défendeur à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût de l’assignation et de tous les actes rendus nécessaires.

Au soutien de ses prétentions, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT expose que le contrat a pris fin depuis le 8 décembre 2024 et que le défendeur s’est maintenu dans les lieux malgré une notification d’avoir à les quitter.

A l'audience du 5 mai 2025, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice des termes de son assignation.

Monsieur [T] [R], présent, s’est opposé à sa demande d’expulsion, soutenant qu’il y a eu renouvellement du contrat dans la mesure où il a reçu une proposition de renouvellement du 17 juillet 2024, une demande de justification de son assurance ainsi qu’un courrier relatif au montant du nouveau loyer. A titre subsidiaire il demande un délai jusqu’au 30 novembre pour quitter les lieux, précisant que ses examens de fin d’étude se tiendront en juin, ce qui lui permettra de trouver un emploi à l’issue et de se reloger sereinement. Il indique qu’il perçoit actuellement 798 euros d’indemnités de pôle emploi.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [T] [R] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la demande d’expulsion résultant de la fin du titre d'occupation

L'article L631-12 du code de la construction et de l'habitation dispose que la résidence universitaire est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs, meublés ou non, et des locaux affectés à la vie collective. Cet établissement accueille des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage et des personnes titulaires d'un contrat de professionnalisation ou d'apprentissage. A titre exceptionnel, cet établissement peut accueillir des enseignants et des chercheurs. Ces résidences peuvent faire l'objet d'une convention conclue en application de l'article L. 831-1 lorsqu'elles bénéficient d'une autorisation spécifique délivrée par le représentant de l'Etat dans le département. Les modalités d'octroi de cette autorisation spécifique sont définies par décret. Les occupants ne bénéficient pas du droit au maintien dans les lieux. Le contrat de location a une durée maximale d'un an. Il peut être renouvelé dès lors que l'occupant continue à remplir les conditions précisées au présent article. Le résident ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement.

En l'espèce, le contrat de résidence du 6 décembre 2023 à effet du 8 décembre 2023 contient une durée maximale d’un an. Par une lettre datée du 26 septembre 2024, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT a notifié au défendeur le non renouvellement du contrat (courrier recommandé revenu plis avisé non réclamé). Contrairement aux moyens soulevés par le défendeur, l’envoi par le demandeur d’informations relatives à un renouvellement du contrat n’emporte aucunement renouvellement du contrat sans signature effective d’un avenant de renouvellement. Faute de justifier que le contrat a été renouvelé par un avenant ou la signature d’un autre contrat, le contrat a pris fin le 8 décembre 2024. Aussi depuis cette date jusqu’à ce jour, Monsieur [T] [R] occupe les lieux sans droit ni titre.

Monsieur [T] [R] s’étant maintenu dans les lieux postérieurement à cette date, il convient d’ordonner son expulsion comme il sera dit au dispositif de la décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Monsieur [T] [R] sera condamné au paiement à compter du 8 décembre 2024, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu'il convient de fixer au montant du loyer et charges qui auraient été dûs en l’absence de fin de contrat, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande reconventionnelle de délais d’expulsion

Aux termes des dispositions combinées des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

L’article R412-3 du même code dispose à cet égard que pour l'application des dispositions de l'articleL. 412-3, le juge peut accorder les délais qui y sont prévus même d'office.

En l'espèce, Monsieur [T] [R] indique être au chômage et percevoir des ressources de 798 euros par mois, dans l’attente de pouvoir retrouver un emploi à l’issue de sa formation diplomante qui prend fin en juin 2025. Ses difficultés de relogement sont avérées compte tenu de ses ressources actuelles. Il est à jour du paiement de l’indemnité d’occupation. En conséquence il sera fait droit à sa demande de délai comme il sera dit au dispositif de la décision.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [T] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce inclus le coût de l’assignation. En revanche il ne sera pas fait droit à la demande au titre des frais nécessaires dans la mesure où leur nature et leur caractère nécessaire n’est pas démontré à ce stade.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM ESPACIL HABITAT les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS