TJ 93008, 16 juin 2025, RG 25/00230

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/00230 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2PUD

Minute : 25/00715

Monsieur [K] [Y]
Représentant : Maître Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 210
Madame [M] [R] [E] EPOUSE [Y]
Représentant : Maître Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 210

C/

Monsieur [B] [G]
Représentant : Me Hugues TAMEZE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1133222

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Maître Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE

Copie certifiée conforme délivrée à :
Me Hugues TAMEZE

Le

JUGEMENT DU 16 Juin 2025

Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 16 Juin 2025;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 05 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [Z] [K] [Y]
Madame [M] [R] [E] EPOUSE [Y]
[Adresse 2]
[Localité 2]

tous deux représentés par Maître Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 210

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [G]
[Adresse 3]
[Localité 1]
représenté par Me Hugues TAMEZE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1133222

D'AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 2 décembre 2022, Monsieur [Z] [Y] a donné à bail à Monsieur [B] [G] un appartement à usage d’habitation ainsi qu’un parking situés au [Adresse 3], [Localité 1], pour un loyer mensuel de 1 140,99 euros outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [Z] [Y] et Madame [M] [E] épouse [Y] ont fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 5 471,40 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de septembre 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 12 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 décembre 2024, Monsieur [Z] [Y] et Madame [M] [E] épouse [Y] ont fait assigner Monsieur [B] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de 75 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision,
- condamner Monsieur [B] [G] à leur payer les loyers et charges impayés soit la somme de 7 107,25 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner Monsieur [B] [G] à leur payer la somme de 2 000 euros à titre indemnitaire pour résistance abusive, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de la dénonciation au Préfet.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [Z] [Y] et Madame [M] [E] épouse [Y] exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 12 septembre 2024.

Appelée à l'audience du 10 mars 2025, l'affaire a fait l'objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l'audience du 5 mai 2025.

A l'audience du 5 mai 2025, Monsieur [Z] [Y] et Madame [M] [E] épouse [Y], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d'instance, et ont actualisé leur créance à la somme de 11 478,66 euros, selon décompte en date du 28 avril 2025. Ils précisent que le paiement intégral du loyer courant n’a pas été repris avant l’audience et s’opposent aux demandes formées en défense, précisant que le respect allégué par le défendeur de ses obligations postérieurement à la délivrance de l’assignation ne neutralisent pas les effets de plein droit de l’acquisition de la clause résolutoire résultant de l’absence du paiement de la dette figurant audit commandement dans le délai de deux mois. Ils soutiennent que la délivrance du commandement de payer est régulière, ayant été signifié par commissaire de justice, le motif de sa non réception étant inopérant. Ils soulignent que les revenus confortables du défendeur lui permettent de faire face à sa charge locative, le changement de banque survenu en janvier 2024 étant inopérant sur plusieurs mois d’exercice.

Monsieur [B] [G], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement. Il demande au juge de :
- rejeter l’ensemble des demandes des bailleurs,
- ordonner que la clause résolutoire n’est pas acquise et constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire et de la résolution ne sont plus réunies,
- rejeter la demande en résolution judiciaire,
- ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement à raison du paiement de deux loyers par mois jusqu’à apurement de la dette,
- accorder un délai de 24 mois pour quitter les lieux.

Au soutien de sa demande et en substance, il fait valoir qu’il est de bonne foi et qu’un changement de banque a causé des retards de versement du loyer et qu’il n’a pas été destinataire du commandement de payer. Il souligne qu’il respecte ses obligations locatives depuis et que sa situation financière lui permet d’apurer la dette. Il fait état de ressources de 70 836 euros par an.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Le juge rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes de “constater” qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 11 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [Z] [Y] et Madame [M] [E] épouse [Y] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 10 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le commandement de payer ayant été délivré pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 2 décembre 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 septembre 2024, pour la somme en principal de 5 471,40 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 novembre 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile. Contrairement aux moyens soulevés par le défendeur, le respect postérieur des obligations contractuelles ne neutralisent pas les effets de la clause résolutoire dont l’acquisition s’opère de plein droit, seul le paiement de la dette dans le délai de deux mois du commandement permettant de constater l’absence de réunion des conditions d’acquisition de ladite clause. Ce moyen ne peut être que rejeté. Par ailleurs, la signification de l’acte par commissaire de justice vaut remise certaine selon les modalités prévues par le code de procédure civile qui ont été respectées, la simple allégation d’une absence de réception de l’acte étant inopérante compte tenu des diligences du commissaire conformes aux prescrptions légales.

Dans la mesure où il a été fait droit à la demande principale de constat d’acquisition de la clause résolutoire, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire et sur les moyens de rejet de cette demande.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [B] [G] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, Monsieur [Z] [Y] et Madame [M] [E] épouse [Y] produisent un décompte démontrant que Monsieur [B] [G] reste leur devoir la somme de 11 478,66 euros (en ce inclus 367,34 euros de frais de poursuite) à la date du 28 avril 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.

Les frais de poursuite, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens.

Pour la somme au principal, Monsieur [B] [G] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 11 111,32 euros.

Monsieur [B] [G] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 29 avril 2025, égale au montant des loyers et charges.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résultoire

En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, à la condition, notamment, que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, il résulte du décompte produit à l’audience que Monsieur [B] [G] a repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience en procédant à un versement de la somme globale de 4 500 euros les 13 et 28 mars 2025.

Malgré l’importance de la dette, Monsieur [B] [G] justifie de ressources lui permettant d’apurer la dette à bref délai par des versements de 1 339,99 euros par mois en plus du versement du loyer courant du même montant. S’il ne peut se retrancher derrière un problème de changement de banque pour justifier de la dette, le versement important qu’il a effectué récemment démontre qu’il est en situation de régler sa dette locative.

Aussi il sera fait droit à sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire comme il sera dit au dispositif de la décision.

Faute pour le défendeur de respecter les modalités de paiement ainsi accordées ou de ne pas payer le montant intégral du loyer courant à compter de l’audience, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique.

Sur la demande indemnitaire

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les demandeurs ne justifient pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [B] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la dénonciation au Préfet.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [Z] [Y] et Madame [M] [E] épouse [Y] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros leur sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS