TJ 93008, 16 juin 2025, RG 25/03006

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 11]

REFERENCES : N° RG 25/03006 - N° Portalis DB3S-W-B7J-22O7

Minute : 25/00738

S.A.S. LES BELLES ANNEES
Représentant : Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0164
S.A. WAKAM
Représentant : Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0164

C/

Monsieur [Y] [P] [K]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS

Copie certifiée conforme délivrée à :
Monsieur [Y] [P] [K]

Le

JUGEMENT DU 16 Juin 2025

Jugement rendu par décision réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 16 Juin 2025;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 05 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIESjuge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEURS :

S.A.S. LES BELLES ANNEES
[Adresse 10]
[Localité 6]

S.A. WAKAM
[Adresse 4]
[Localité 7]

représentées par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0164

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [P] [K]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 9]
non comparant

D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 19 janvier 2024, la SAS LES BELLES ANNEES a donné à bail à Monsieur [Y] [P] [K] un logement situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 649 euros. Par contrat du même jour, la SA WAKAM par l’intermédiaire de son mandant s’est engagée comme caution au titre des loyers impayés dans la limite de 36 000 euros, pour une durée de 12 mois reconductibles.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 février 2025, la SAS LES BELLES ANNEES et la SA WAKAM ont fait assigner Monsieur [Y] [P] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, et dire que le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,
- condamner Monsieur [Y] [P] [K] à leur payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 2 220,18 euros (dont 1 538,49 euros au profit de la caution) somme à parfaire avec intérêts légaux à compter de l’assignation, ainsi qu'une indemnité d'occupation au profit du bailleur jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner le défendeur à payer à la SA WAKAM la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance en ce inclus le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la SAS LES BELLES ANNEES expose que les loyers sont impayés en partie de puis le début du bail ce qui caractérise un manquement aux obligations du bail justifiant sa résiliation. La société WAKAM fait état d’un contrat “garantie des loyers impayés” signé par l’intermédiaire de son mandant la société GARANTME de sorte qu’elle est subrogée dans les droits du bailleur pour le recouvrement des sommes qu’elle a versées à la bailleresse suivant quittances subrogatives produites.

A l'audience du 5 mai 2025 à laquelle l’affaire a été régulièrement appelée, la SAS LES BELLES ANNEES et la SA WAKAM, représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d'instance, sauf à actualiser la créance de loyers à la somme de 3 862,25 euros, selon décompte en date du 1er avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse, le montant du à la SA WAKAM depuis l’assignation demeurant inchangé.

Bien que régulièrement assigné à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [Y] [P] [K] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation développée oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 19 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs la CCAPEX a été régulièrement informée de la situation du locataire suivant avis électronique du 7 mai 2024.

L’action est donc recevable.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire et l'expulsion des lieux

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé que l'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l'espèce, le décompte produit par la SAS LES BELLES ANNEES fait état d’un arriéré de 3 862,25 euros, soit une dette locative représentant près de 6 échéances mensuelles de loyers et charges sur la base du montant des loyers et des charges de l’année 2025. Il en ressort également qu'aucun paiement des loyers n'est intervenu depuis le mois de février 2025.

En ces conditions, ces éléments caractérisent une violation grave et renouvelée des obligations du locataire et justifient le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur.

Monsieur [Y] [P] [K] devenant occupant sans droit ni titre depuis le présent jugement, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [Y] [P] [K] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, comme déjà indiqué, la SAS LES BELLES ANNEES et la SA WAKAM produisent un décompte démontrant que Monsieur [Y] [P] [K] reste devoir la somme de 3 862,25 euros à la date du 1er avril 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés jusqu'au mois d’avril 2025 inclus.

Monsieur [Y] [P] [K], non comparant, ne présente par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette.

Il sera en conséquence condamné au versement de la somme de 3 862,25 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er avril 2025, dont 1 538, 49 euros au profit de la SA WAKAM compte tenu des quittances subrogatives produites, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Monsieur [Y] [P] [K] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 28 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi (actuellement 671,69 euros).

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Y] [P] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile en ce exclu le coût du commandement qui n'était pas nécessaire à la présente procédure.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du la SA WAKAM les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 600 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS