TJ 93008, 16 juin 2025, RG 25/04314

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

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Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/04314 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3AEL

Minute : 25/00723

SOCIÉTÉ SEQENS
Représentant : Me Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0035

C/

Monsieur [L] [Y]
Représentant : Me Clarisse CAROUNANIDY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 152

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Antoine BENOIT-GUYOD

Copie certifiée conforme délivrée à :
Me Clarisse CAROUNANIDY

Le

JUGEMENT DU 16 Juin 2025

Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 16 Juin 2025;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 05 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SOCIÉTÉ SEQENS
Be [Localité 3]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0035

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [Y]
[Adresse 3]
[Localité 4]
assisté par Me Clarisse CAROUNANIDY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 152

D'AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 27 mars 2024, la société SEQENS a donné à bail à Monsieur [L] [Y] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], à [Localité 1], pour un loyer mensuel de 524,33 euros outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société SEQENS a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 2.029,25 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme d’octobre 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 15 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2025, la société SEQENS a fait assigner Monsieur [L] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- ordonner que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution,
- condamner Monsieur [L] [Y] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 3.306,61 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer et de l’assignation pour le surplus, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner Monsieur [L] [Y] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société SEQENS expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 15 novembre 2024.

A l'audience du 5 mai 2025, la société SEQENS, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 3.891,01 euros, selon décompte en date du 30 avril 2025. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés ainsi qu’à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, estimant que le paiement intégral du loyer courant n’a pas été repris avant l’audience.

Monsieur [L] [Y], assisté par son conseil, a reconnu le montant de la dette, mais a demandé des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, faisant valoir que le paiement intégral du loyer courant a été repris et que sa situation financière lui permet de faire face à un échéancier de paiement. Sur la situation financière, il est fait état de 1.600 euros de revenus mensuels comprenant le versement d’un salaire et d’indemnités journalières de la sécurité sociale. Il souligne qu’il a déposé un dossier auprès du fonds de solidarité logement. Il propose de régler sa dette par des versements mensuels de 150 euros par mois.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 21 mars 2025, soit plus de deux mois avant l’audience du 5 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société SEQENS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 14 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 21 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 27 mars 2024 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 novembre 2024, pour la somme en principal de 2.029,25 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme. Malgré les dispositions légales fixant un délai de six semaines pour payer sa dette, le bailleur y a renoncé et a fixé au locataire un délai de deux mois, plus favorable. Il en sera tenu compte.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 janvier 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [L] [Y] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

La société SEQENS produit un décompte démontrant que Monsieur [L] [Y] reste lui devoir la somme de 3.891,01 euros à la date du 30 avril 2025 (en ce exclus 136.24 euros de frais de poursuite).

Monsieur [L] [Y] ne conteste pas le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné au paiement de la somme de 3.891,01 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.029,25 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Monsieur [L] [Y] sera également condamné au paiement à compter du 1er mai 2025, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu'il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il résulte du décompte produit à l’audience que Monsieur [L] [Y] a payé en février 2025 la somme de 1000 euros. Surtout, il a payé la somme de 1 038,68 euros par trois virements dont le dernier est intervenu le 24 avril 2025, le montant du loyer étant de 655,77 euros. Aussi, il est établi que Monsieur [L] [Y] a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Par ailleurs, il démontre être en capacité de régler sa dette locative qui peut être réglée dans un délai inférieur aux délais prévus par les textes précités. En conséquence des délais de paiement lui seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision et les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Faute pour Monsieur [L] [Y] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées ou de ne pas payer le montant intégral du loyer courant à compter de l’audience, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société SEQENS les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS