TJ 93008, 16 juin 2025, RG 25/04495

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/04495 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3BRI

Minute : 25/00735

Monsieur [D] [M]
Représentant: Maître Hakima ES SAADI, avocat au barreau du Val de Marne, vestiaire : PC 145

C/

Monsieur [J] [Q]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Hakima ES SAADI

Copie certifiée conforme délivrée à :
Monsieur [J] [Q]

Le

JUGEMENT DU 16 Juin 2025

Jugement rendu par décision réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 16 Juin 2025;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 05 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [D] [M]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Me Hakima ES SAADI, avocat au barreau du Val de Marne, vestiaire : PC 145

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [Q]
[Adresse 3]
[Localité 1]
non comparant

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé à effet du 1er mars 2012, Monsieur [D] [M] a donné à bail à Monsieur [J] [Q] un appartement meublé à usage d'habitation situé [Adresse 4] [Localité 1] moyennant un loyer mensuel de 670 euros outre une provision sur charges de 50 euros par mois.

Un procès-verbal de constat de l’état des lieux de sortie contradictoire a été établi par commissaire de justice le 24 septembre 2024, compte tenu du départ des lieux du locataire à cette date qui a remis les clefs.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 avril 2025, Monsieur [D] [M] a fait assigner Monsieur [J] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir condamner Monsieur [J] [Q] à lui payer les sommes suivantes :

- 11 484,01 euros au titre des loyers et charges impayés et réparations locatives, dépôt de garantie déduit, avec intérêts légaux à compter de l’assignation,
- 800 euros au titre de l’indemnité pour résistance abusive,
- la régularisation des charges de l’année 2024,
- 2 200 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux entiers dépens en ce inclus le coût du procès-verbal de constat.

A l’audience du 5 mai 2025 à laquelle l’affaire a été régulièrement appelée, Monsieur [D] [M], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance

Monsieur [J] [Q], bien que régulièrement assigné à l’étude du commissaire de justice à l’adresse de son nouveau domicile, n'a pas comparu et n'a pas été représenté. Il sera statué par décision réputée contradictoire.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il sera intégralement renvoyé aux termes de l’assignation pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens.

L'affaire a été mise en délibéré au 16 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les arriérés de loyers et de charges

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat.

S'agissant du paiement des charges, il sera rappelé qu'aux termes de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

La sanction de ce défaut de régularisation annuelle, lorsque la régularisation est sollicitée par le bailleur plus tardivement mais dans le délai légal de prescription de trois années, est que le preneur peut solliciter des délais de paiement de 12 mois.

La régularisation des charges est soumise à la prescription triennale de l'article 7-1 issue de la loi du 24 mars 2014, laquelle s'applique aux baux en cours selon la loi du 6 août 2015. Toutefois en ce que la prescription ne saurait courir contre celui qui est dans l'impossibilité d'agir, le délai ne saurait courir en présence d'un bien loué soumis au statut de la copropriété qu'à compter de l'établissement par le syndic du décompte annuel des charges.

En l'espèce, il ressort du décompte et des pièces produites que Monsieur [J] [Q] n’a pas honoré le paiement du loyer et des charges du mois d’août 2024, et du mois de septembre au prorata des 24 jours d’occupation jusqu’au départ des lieux, soit la somme de 720 euros pour le mois d’août 2024 et 632 euros pour les 24 jours du mois de septembre 2024.

En ce qui concerne la régularisation des charges, le demandeur justifie des régularisations des charges pour les années 2020, 2021, 2022 et 2023, via le décompte du syndic, pour des montants, charges provisionnées déduites, de 1976,72 euros pour 2020, 1 350,72 euros pour 2021, 3 200,43 euros pour 2022 et 2 564,64 euros pour 2023. Soit au total une somme de 9 092,51 euros. En revanche il ne sera pas fait droit à la demande au titre de la régularisation des charges de l’année 2024, faute pour le demandeur de justifier de leur caractère certain, liquide est exigible au jour où le juge statue.

En conséquence Monsieur [J] [Q] sera condamné à payer la somme de 10 444,51 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation conformément à la demande du bailleur. La demande supplémentaire sera rejetée.

Sur les dégradations locatives et le défaut d'entretien des preneurs

En application des dispositions de l'article 7 c et d, le preneur est tenu d'une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles n'ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et, d'autre part, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. L’article 1353 du code civil dispose quant à lui que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, le bailleur réclame la somme de 1 039,35 euros, non au titre des dégradations locatives résultant de l’état des lieux de sortie, mais d’une réparation de la salle de bain en 2022 et la recherche de fuite préalable. A l’appui de sa demande, il produit une facture datée du 23 février 2023 de recherche de fuite “à la suite d’infiltrations” dans l’appartement du dessous, ainsi qu’une facture établie par la société DCO CONCEPT pour la dépose de l’ancien réseau de canalisation d’évacuation dans la salle de bain, la fourniture et la mise en oeuvre des canalisations d’évacuation en PVC WC, lavabo et bac à douche, raccordement à la conduite commune, dépose et repose des WC, réparation de la fuite d’eau, notamment. Or, il ne résulte aucunement des termes de ces pièces, la preuve que cette dégradation résultent d’un défaut d’entretien du locataire alors que le réseau des canalisations constitue une charge du propriétaire.
Faute de démontrer que les réparations intervenues relèvent d’un défaut d’entretien du locataire, Monsieur [D] [M] sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur les comptes entre les parties

Selon l'article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Par ailleurs, selon l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l'espèce, les comptes entre les parties s'établissent comme suit :
- 10 444,51 euros dus par Monsieur [J] [Q] au titre des loyers impayés arrêtés à septembre 2024, et régularisation des charges des années 2020 à 2023,
- 670 euros dus par Monsieur [D] [M] au titre de la restitution du dépôt de garantie, faute pour Monsieur [D] [M] de démontrer que cette somme doit venir en déduction des dégradations locatives constatées lors de l’état des lieux de sortie.

En conséquence, Monsieur [J] [Q] sera condamné à payer à Monsieur [D] [M] la somme de 9 774,51 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges, des réparations locatives, montant du dépôt de garantie déduit, avec intérêts légaux à compter du 17 avril 2025, date de l’assignation.

Sur la demande indemnitaire

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Monsieur [D] [M] ne justifie pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [J] [Q] qui succombe, sera condamné aux dépens. En ce qui concerne le coût du procès-verbal d’état des lieux de sortie, il résulte des dispositions de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, que l'état des lieux établi par commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, est à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Aussi il ne sera du par le défendeur que la moitié du coût du procès-verbal de constat.

Il est inéquitable de laisser à Monsieur [D] [M] la charge de ses frais irrépétibles. Monsieur [J] [Q] sera condamné à lui verser la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS