TJ 33063, 21 juill. 2025, RG 24/03001

Du 21 juillet 2025

5AD

SCI/FH

PPP Contentieux général

N° RG 24/03001 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZZ5C

[X] [D]

C/

[K] [L],

[H] [L]

- Expéditions délivrées à
Me Anissa FIRAH

- FE délivrée à
Me Arnaud LATAILLADE

Le 21/07/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 4]

JUGEMENT EN DATE DU 21 juillet 2025

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

Madame [X] [D]
née le 04 Mars 1949 à [Localité 8]
[Adresse 1]
[Localité 5]

Représentée par Maître Arnaud LATAILLADE, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SCP LATAILLADE-BREDIN

DEFENDEURS :

Monsieur [K] [L]
né le 22 Septembre 1970 à [Localité 12]
[Adresse 7]
[Localité 6]

Madame [H] [L]
née le 23 Juillet 1977 à [Localité 10]
[Adresse 7]
[Localité 6]

Tous deux représentés par Me Anissa FIRAH, Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 22 Mai 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Par acte sous seing privé du 14 février 2013, Monsieur [K] [L], représenté par son mandataire, le Cabinet [W] IMMOBILIER, a consenti à Madame [X] [D] et à Monsieur [C] [T] un bail d’habitation, d’une durée de 3 ans à compter du 20 avril 2013, portant sur un logement situé au [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 997 €.
Le contrat de bail a été renouvelé successivement par tacite reconduction.
Suivant acte de commissaire de justice délivré le 6 septembre 2024, Monsieur [K] [L] et Madame [H] [L] ont fait délivrer un congé pour vendre à Madame [X] [D] et à Monsieur [C] [T], pour le 19 avril 2025.
Par acte de commissaire de justice délivré le 18 novembre 2024, Madame [X] [D] a fait assigner Monsieur [K] [L] et Madame [H] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, principalement aux fins de voir déclarer nul le congé pour vente qui lui a été délivré pour non respect des dispositions légales applicables.

Après trois renvois notammant justifiés par la nécessité pour les parties d’échanger leurs conclusions et pièces, l’affaire a été retenue à l’audience du 22 mai 2025.

A l’audience, Madame [X] [D], représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection, sur le fondement des dispositions des articles 6, 15 et suivants de la loi du 6 juillet 1989 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
- débouter Monsieur et Madame [L] de l’ensemble de leurs demandes,
- déclarer que le congé pour vente qui lui a été délivré est nul pour non respect des dispositions légales applicables,
- déclarer que le congé pour vente qui lui a été délivré est annulé pour mentionner un prix volontairement trop élevé,
- juger que Monsieur et Madame [L] n’ont pas respecté les obligations leur incombant en qualité de propriétaires, de délivrance d’un logement décent et en bon état d’usage et de réparation,
- déclarer que Monsieur et Madame [L] n’ont pas assuré une jouissance paisible des lieux loués,
- condamner Monsieur et Madame [L] à lui verser une somme de 7.500 € au titre de son préjudice de jouissance,
- condamner Monsieur et Madame [L] à lui verser une somme de 7.500 € au titre de son préjudice moral,
- condamner Monsieur et Madame [L] à lui verser une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En défense, les époux [L], représentés par leur conseil, demandent au tribunal, sur le fondement des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 :
- de déclarer le congé délivré le 6 septembre 2024 valable,
- de débouter Madame [X] [D] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
- reconventionnellement :
- d’ordonner à Madame [X] [D] de libérer de ses personnes, de ses biens ainsi que tous les occupants de son chef la maison située au [Adresse 2] à [Localité 9] à compter du 20 avril 2025,
- de dire qu’à défaut de libération volontaire, il sera procédé à l’expulsion de Madame [X] [D] et à celle de tous les occupants de son chef avec l’assistance de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et règlementaires applicables,
- de condamner Madame [X] [D] à leur payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et de la provision sur charges à compter du 20 avril 2025 jusqu’à libération effective des lieux,
- de condamner Madame [X] [D] à leur payer la somme de 45.000 € au titre de la clause pénale,
- de condamner Madame [X] [D] à leur payer la somme de 3.526,70 € valant remboursement du prix des travaux qu’elle n’a pas réalisés,
- de condamner Madame [X] [D] à leur payer la somme de 10.000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- de condamner Madame [X] [D] à leur payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé aux conclusions écrites des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 juillet 2025.

La présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS :

A titre liminaire, il n’est pas contesté que Monsieur [C] [T] a quitté les lieux loués en cours d’exécution et que Madame [X] [D] est demeurée seule occupante.

Sur la validité du congé :

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, pris dans sa rédaction applicable en l’espèce, prévoit que «I - lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux... Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.
II - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.
Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.
Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.
III. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité.
Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.
L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé».

Il est important de rappeler que le bailleur est libre de la détermination du prix mais que le congé peut être annulé en cas de fraude caractérisée consistant de la part du bailleur à mentionner un prix dissuasif pour empêcher le locataire de se rendre acquéreur.

Par ailleurs, il est admis qu’un simple excès de prix par rapport au niveau du marché ne suffit pas à établir la fraude. Il est constant qu’il incombe au preneur qui conteste la réalité du motif du congé de rapporter la preuve de l’absence d’intention de vendre du bailleur.

Madame [X] [D] argue de la nullité du congé pour vendre pour non respect des dispositions de l’article 5 de la loi ALUR, le congé qui lui a été adressé n’étant pas accompagné de la notice d’information relative aux obligations du bailleur et d’indemnisation du locataire. Elle ajoute être âgée de plus de 65 ans et diposer de ressources inférieures au plafond de 22.642 € fixé pour une personne seule résidant dans les régions françaises hors [Localité 11] et ILE DE FRANCE. Elle assure qu’aucune offre de relogement ne lui a été adressée conformément aux dispositions légales. Elle met en avant l’état de décrépitude avancé du bien voulu par le propriétaire qui refuse de faire des travaux susceptibles d’amputer la plus-value qu’il souhaite faire sur un immeuble de rapport. Elle affirme que le montant des travaux nécessaires à la remise en état du bien sont particulièrement importants et réduisent de manière substantielle la valeur du bien, ce que ne peut ignorer le propriétaire. Elle conteste s’opposer à la réalisation de travaux et affirme avoir subi depuis les travaux réalisés en 2022 de nombreux dégâts des eaux, notamment au niveau des escaliers, en raison d’un problème de verrière percée. Elle estime que le prix de vente proposé est manifestement excessif, la valeur de la maison étant estimée à 380.000 €. Elle considère que le prix est volontairement dissuasif dans le but de l’empêcher d’exercer son droit de préemption, ce qui constitue une fraude affectant l’acte juridique et justifiant son annulation.

Les époux [L] arguent de la validité du congé. Ils affirment que la notice d’information a été délivrée avec le congé. Ils ajoutent que Madame [X] [D] ne justifie pas de ses ressources entre le 6 septembre 2023 et le 6 septembre 2024 et ne communique pas le montant de l’ensemble de ses ressources, puisqu’elle dispose de fonds propres. Ils expliquent que cette dernière a fait part de sa volonté d’acquérir le logement, objet du litige, avec des fonds propres d’un montant de 224.700 €. Ils notent qu’elle demeure taisante sur sa situation matrimoniale alors qu’elle indiquait être mariée lors du compromis de vente. Ils affirment avoir réalisé tous les travaux d’entretien du bien et avoir procédé immédiatement aux réparations de la toiture et de la verrière. Ils précisent qu’à la suite des dégâts des eaux qu’elle a subi en 2021, elle a refusé de laisser l’entreprise entrer dans le logement pour procéder aux travaux de reprise. Ils assurent lui avoir adressé la somme de 3.526,70 € pour qu’elle fasse elle-même réaliser les travaux de reprise intérieurs. Ils considèrent au regard du constat de commissaire qu’elle n’a pas fait réaliser les travaux.

Ils mettent en avant la mauvaise foi et le comportement fautif de Madame [X] [D] qui laisse volontairement le logement se dégrader pour tenter d’en diminuer le prix. Ils soutiennent que le prix de vente correspond au prix du marché et n’est pas excessif. Ils affirment que Madame [X] [D] est agent immobilier, qu’elle a signé, en toute connaissance de cause, un compromis de vente portant sur le logement pour un montant de 450.000 € et, que faute d’avoir obtenu son financement, elle a imaginé pouvoir contester le congé délivré en tentant de faire croire que le prix qu’elle a librement négocié en janvier 2022 serait devenu excessif en novembre 2024.

En l’espèce, le bail a été conclu pour une durée de trois ans, à compter du 20 avril 2013 et a été tacitement reconduit jusqu’au 20 avril 2025 par renouvellements successifs.

Un congé pour vendre avec offre de vente au prix de 450.000 € a été adressé par les époux [L] à Madame [X] [D] par acte de commissaire de justice délivré le 6 septembre 2024, soit au moins six mois avant la date d’expiration du contrat.

- Sur le non respect de l’article 5 de la loi ALUR :

Madame [X] [D] verse aux débats le congé pour vente qui lui a été délivré.

Contrairement à ses allégations, il apparaît que l’exploit de commissaire de justice comporte la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement prise en application de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, prévue par l’arrêté du 13 décembre 2017.

Il s’ensuit qu’il n’y a pas lieu de déclarer le congé délivré nul pour non respect des dispositions légales concernant la notice d’information, étant par ailleurs souligné que ces dernières ne sont pas prévues à peine de nullité du congé.

- Sur l’âge et la situation de Madame [X] [D]:

Il n’est pas contesté que Madame [X] [D] est née le 4 mai 1949 et qu’elle était âgée de 76 ans au moment de la date d’échéance du contrat le 20 avril 2025.

S’agissant, en revanche, des ressources de la locataire, leur montant est apprécié à la date de notification du congé. Il est de principe que les ressources à prendre en compte sont celles perçues par le locataire au titre des douze mois qui précédent la date de délivrance du congé.

Le congé ayant été délivré le 6 septembre 2024, il convient de prendre en compte, en conséquence, les ressources de Madame [X] [D] sur la période du 6 septembre 2023 au 6 septembre 2024. Or, cette dernière ne communique que ses avis d’impôt sur les revenus de 2021, de 2022 et de 2023 qui ont été établis en 2022, en 2023 et en 2024. Ces pièces ne permettent pas d’établir les revenus de Madame [X] [D] dans les douze mois précédant la délivrance du congé, soit entre le 6 septembe 2023 et le 6 septembre 2024. Elle ne communique aucune autre pièce permettant d’établir que durant cette période, ses revenus étaient inférieurs au plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés.

Il s’ensuit que Madame [X] [D] ne justifie pas qu’elle remplit les conditions prévues par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 de sorte qu’aucune offre de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités ne devait lui être présentée.

En conséquence, le contrat de bail ne peut pas être annulé sur ce fondement.

- Sur la valeur du bien :

Madame [X] [D] soutient que le montant des travaux nécessaires à la remise en état du bien, dans un état de décrépitude avancé voulu par le propriétaire qui refuse de les réaliser, sont particulièrement importants et réduisent de manière substantielle la valeur du bien.

Elle verse aux débats un procès-verbal de constat établi par Maître [O] [G], commissaire de justice, le 21 octobre 2024 montrant :
- que le logement subit des infiltrations dans plusieurs pièces (la cuisine, la chambre située au 1er étage, la mezzanine) et présente des auréoles d’infiltrations (mezzanine et escaliers),
- que l’électricité ne fonctionne pas dans l’escalier,
- que la verrière d’origine est percée, la peinture du mur est cloquée et présente des traînées d’eau, la poutre de soutènement est humide et la peinture est amplement écaillée,
- que la toiture présente des mousses et des végétations, 3 tuiles cassées étant en outre constatées.

Cependant, elle ne communique aucun élément permettant d’établir qu’en raison de l’importance des travaux de réfection nécessaires, la valeur du logement a diminué. La seule évaluation qu’elle verse aux débats émanant du Cabinet des Quinconces qu’elle a, elle-même mandaté, n’étant pas suffisante pour prouver que le montant des travaux de réfection sont importants et que la valeur du bien est réduite de manière substantielle. Par ailleurs, les pièces qu’elle communique ne permettent pas de prouver que les propriétaires refusent de réaliser des travaux. Le seul courrier de relance qu’elle a adressé au Cabinet [W] le 14 janvier 2025 n’étant pas suffisant pour le prouver et les constats amiables de dégâts des eaux n’étant pas suffisants à le démontrer.

Dans ces conditions, elle ne démontre pas que la valeur du bien est diminuée.

- Sur la surestimation de la valeur du bien :

Madame [X] [D] affirme que le prix fixé est volontairement dissuasif et la prive de son droit de préemption.

Les époux [L] versent aux débats deux avis de valeur établis par le Cabinet [W], le 27 novembre 2024 et par le site «meilleurs agents», au mois de novembre 2024, montrant que l’immeuble est évalué entre 440.000 € et 491.028 € correspondant au prix moyen de 5.916 € du m².

Il échet de noter que suivant acte notarié en date du 27 janvier 2022, Monsieur et Madame [L] et Madame [X] [D] avaient conclu un compromis de vente prévoyant la vente de l’immeuble litigieux au prix de 450.000 €.

Il y a lieu de constater que le prix de 450.000 € proposé dans le congé pour vente est le même que celui qui avait déjà été accepté par Madame [X] [D] deux ans avant. Or, les avis de valeur récents versés aux débats par les époux [L] ne permettent pas de conclure à une perte de valeur de l’immeuble.

Il échet, en effet, de rappeler que le bailleur est libre de la détermination du prix et que son simple excès par rapport au niveau du marché ne suffit pas à établir la fraude.

En revanche, Madame [X] [D] ne communique qu’une étude de marché montrant que l’immeuble est évalué à 380.000 €. Cette évaluation n’est pas suffisante pour conclure que la valeur du logement est bien inférieure au prix proposé et que ce dernier est frauduleux.

Elle ne produit aucun autre élément permettant de conclure au caractère frauduleux du prix proposé. Il convient, en conséquence, de déclarer le congé pour vendre valide.

Il y a lieu, dès lors, de valider le congé pour vendre délivré le 6 septembre 2024 par les époux [L]. Madame [X] [D] sera, en conséquence, déboutée de sa demande visant à voir déclarer nul le congé qui lui a été délivré.

Il convient, par conséquent, de constater qu’elle est déchue de plein droit de tout titre d’occupation à compter du 20 avril 2025.

- Sur l’expulsion :

Madame [X] [D] ne disposant plus de titre d’occupation, il y a lieu, dès lors, d’ordonner son expulsion et celle de tout occupant de leur chef, lequel interviendra dans le respect du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

- Sur l’indemnité d’occupation :

Madame [X] [D] se maintenant dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer à sa charge une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 20 avril 2025 d’un montant égal à celui du loyer et des charges. Elle sera condamnée à en payer le montant à compter de cette date et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

- Sur le préjudice de jouissance et le préjudice moral sollicité par Madame [X] [D] :

L'article 1217 du code civil prévoit que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

Suivant l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur un logement décent et d'entretenir celui-ci en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué.

Selon l'article 1721 du même code, il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

En vertu de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé notamment :
- de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation,
- de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;
- d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail ;
- d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Le logement décent est un logement qui doit répondre aux caractéristiques définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Le non respect de l'obligation de fournir un logement décent constitue une faute pour le bailleur génératrice de dommages et intérêts pour le locataire qui subit un préjudice.

Madame [X] [D] soutient que Monsieur et Madame [L] n’ont pas respecté les obligations de délivrance d’un logement décent et en bon état d’usage et de réparation leur incombant en qualité de propriétaires. Elle estime qu’ils ne lui ont pas assuré une jouissance paisible du logement et qu’elle a subi un préjudice de jouissance et un préjudice moral.

Au soutien de sa demande, elle ne verse qu’un constat de commissaire de justice qu’elle a fait établir le 21 octobre 2024, lequel met en évidence l’existence d’infiltrations, une électricité défaillante dans l’escalier et une verrière percée.

Il convient de rappeler qu’il appartient au locataire de prouver les manquements contractuels de ses bailleurs et de rapporter la preuve des préjudices allégués.

Or, en l’espèce, Madame [X] [D] ne motive pas le préjudice moral qu’elle évoque et elle ne communique aucune pièce permettant d’établir qu’elle a subi le préjudice de jouissance qu’elle allègue.

Elle sera, en conséquence, déboutée de ses demandes de réparation en l’absence de preuve d’un préjudice et sans avoir à rechercher l’existence d’une faute commise par les bailleurs.

- Sur les demandes reconventionnelles :

- Sur l’indemnité d’immobilisation :

L’article 1103 du code civil énonce que «les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits».

Aux termes des dispositions de l’article 1104 du même code «les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public».

Il ressort des dispositions de l’article 1231-5 du même code que «lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent».

Monsieur et Madame [L] sollicitent une somme de 45.000 € correspondant à la clause pénale prévue dans le compromis de vente qu’ils avaient conclu avec Madame [X] [D] concernant la vente du logement litigieux. Ils expliquent que cette dernière n’a jamais justifié des démarches entreprises auprès des banques pour obtenir son financement. Ils affirment que le compromis de vente est caduc de sorte qu’ils sont en droit de réclamer réparation de l’immobilisation du bien durant trois ans.

En l’espèce, il est constant que par acte notarié en date du 27 janvier 2022, Monsieur et Madame [L] et Madame [X] [D] ont conclu un compromis de vente concernant l’immeuble litigieux au prix de 450.000 €.

Le compromis prévoyait une «stipulation de pénalité» laquelle stipule «au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de ... 45.000 € à titre de dommages et intérêts conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie. Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. La présente stipulation de pénalité, ne peut priver, dans la même hypothèse chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente».

Aux termes de cette clause, il échet de constater que la pénalité ne peut être réclamée que dans le cas où toutes les conditions relatives à l’exécution de l’acte seraient remplies, notamment la condition suspensive d’obtention d’un prêt, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique.

Or, en l’espèce, Madame [X] [D] n’a jamais justifié ses démarches pour trouver un financement de sorte que la condition suspensive est réputée s’être réalisée. Toutefois, il convient de noter que le bien n’était pas immobilisé puisqu’il était loué par Madame [X] [D]. Par ailleurs, il y a lieu de constater que Monsieur et Madame [L] ne se sont pas manifestés après la date contractuellement prévue de réitération de l’acte, le 28 mars 2022. Ils ont, en effet, attendu le 7 novembre 2023 pour signifier par acte de commissaire de justice une demande de justificatif d’obtention ou de refus de financement et n’ont déclaré caduc le compromis de vente que le 28 août 2024. Ils n’ont jamais sollicité le paiement de cette indemnité d’immobilisation puisque cette demande n’est formulée qu’à titre reconventionnel dans le cadre de la procédure diligentée par Madame [X] [D] pour contester le congé pour vendre qu’ils lui ont fait signifier.
Pour toutes ces raisons et en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, il convient de réduire à 1 € le montant de l’indemnité d’immobilisation dans la mesure où accorder une somme de 45.000 € à Monsieur et à Madame [L] entraînerait pour eux une rémunération excessive compte tenu du préjudice qu’ils ont réellement subi et une pénalisation non moins excessive de Madame [X] [D]. Cette dernière sera, en conséquence, condamnée à payer cette somme aux époux [L].

- Sur la restitution du prix des travaux non réalisés :

Monsieur et Madame [L] expliquent avoir versé à Madame [X] [D], le 26 avril 2022, une somme de 3.526,70 € afin qu’elle réalise elle-même des travaux intérieurs qui avaient été chiffrés par un expert à la suite d’un dégât des eaux. Ils affirment que le constat de commissaire de justice qu’elle produit montre qu’elle n’a jamais procédé aux réparations prescrites et chiffrées par l’expert et qu’elle a empoché les sommes qu’ils lui ont versées. Ils soutiennent qu’elle a failli à son obligation d’entretien du bien donné en location.

En l’espèce, les époux [L] justifient avoir versé une somme de 3.526,70 € correspondant au coût des embellissements chiffrés par leur assureur à la suite d’un dégât des eaux survenus le 24 août 2021, les dommages étant localisés dans la chambre, la salle de bains et la cage d’escaliers. En revanche, il ressort des pièces versées aux débats que le logement a subi d’autres infiltrations postérieurement à ce dégât des eaux. Ainsi, dans un courrier électronique en date du 21 novembre 2022, Madame [X] [D] s’est plainte d’infiltrations d’eau dans l’escalier. Le courrier électronique de son notaire à celui des époux [L], en date du 27 août 2024, montre qu’elle s’est plainte d’une fuite dans la toiture. Compte tenu de ces éléments, il n’est pas prouvé que Madame [X] [D] n’a pas fait réaliser les travaux d’embellissement à la suite du dégât des eaux subis en 2021 et du versement de l’indemnité d’assurance. Il n’est pas, en effet, démontré que les désordres apparaissant dans le procès-verbal de constat de commissaire de justice établi le 21 octobre 2024 proviennent des désordres subis en 2021. Les époux [L] seront déboutés de ce chef de demande.

- Sur la procédure abusive :

Monsieur et Madame [L] sollicitent la condamnation de Madame [X] [D] à leur payer la somme de 10.000 € pour procédure abusive, l’action entreprise n’ayant pour but que de retarder la vente de leur bien et les contraindre à baisser le prix de vente.

En l’espèce, aucun élément ne permet d’établir l’acharnement judiciaire de Madame [X] [D] et sa volonté de retarder la vente et de contraindre les époux [L] à baisser le prix de vente. Si ces derniers lui reprochent de lui avoir fait croire durant 3 ans qu’elle entendait acquérir le bien, force est de constater que ces derniers n’ont pas non plus été diligents. Il échet de constater qu’ils avaient signé un compromis de vente avec elle le 27 janvier 2022 qui prévoyaient que la condition suspensive de prêt devait être réalisée avant le 28 mars 2022, qu’ils n’ont fait signifier une demande de justificatif d’obtention ou de refus de financement que le 7 novembre 2023 et ont attendu le 28 août 2024 pour déclarer caduc le compromis de vente. Ils lui ont, dans les suites, signifié le congé aux fins de vente le 6 septembre 2024.

Compte tenu de ces éléments, ils seront déboutés de ce chef de demande.

- Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Madame [X] [D], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Elle sera condamnée à payer aux époux [L] la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Succombante, elle sera déboutée de sa demande fondée sur les mêmes dispositions.

PAR CES MOTIFS : La vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe ;