TJ 78646, 22 juill. 2025, RG 25/00003

N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY TPX POI JCP REFERES

ORDONNANCE DE REFERE
RENDUE LE 22 Juillet 2025

N° RG 25/00003 - N° Portalis DB22-W-B7J-SWCU

DEMANDEUR :

S.C.I. LES ENFANTS TERRIBLES
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Olivier OHAYON, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR :

Mme [T] [Z] [F]
[Adresse 3]
[Localité 5]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mme Myrtille SURAN
Greffier : Madame Christelle GOMES-VETTER

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Juillet 2025 par Mme Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Christelle GOMES-VETTER, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute de la présente ordonnance.

Copie exécutoire à : Me OHAYON
Copie certifiée conforme à l’original à : Mme [Z] [F]
délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

La SCI LES DEUX RIVES, aux droits de laquelle vient la SCI LES ENFANTS TERRIBLES, a donné à bail à Mme [T] [Z] [F] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] par contrat du 11 juillet 2018, moyennant un loyer mensuel de 690€, outre 35€ de provision sur charges.

Un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 4478,85€ a été délivré à Mme [T] [Z] [F] le 7 juillet 2023.

Le commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 10 juillet 2023.

Devant l'absence de régularisation, la SCI LES ENFANTS TERRIBLES, par acte du 3 novembre 2023, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 6 novembre 2023, a fait assigner Mme [T] [Z] [F] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir :
Le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ;L’expulsion de Mme [T] [Z] [F] et de tout occupant de son chef des lieux loués ;La condamnation de Mme [T] [Z] [F] à lui payer, par provision, la somme de 3739,35€ avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement ;La condamnation de Mme [T] [Z] [F] à lui payer par provision une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, jusqu’à parfaite libération des lieux ;La condamnation de Mme [T] [Z] [F] à lui payer la somme de 2400€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Après un jugement de réouverture des débats et une ordonnance de radiation, l’affaire a finalement été appelée et retenue à l’audience du 20 mai 2025.

La SCI LES ENFANTS TERRIBLES, représentée par son conseil, expose que la commission de surendettement des particuliers des Yvelines a effacé une partie de l’arriéré locatif mais que depuis sa décision, Mme [T] [Z] [F] n’a pas repris le paiement régulier des loyers et charges, de sorte que celui-ci s’est reconstitué et s’élève à la somme de 3089,50€. Elle maintient en conséquence l'intégralité de ses prétentions, et s’oppose à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire au profit de la défenderesse.

Mme [T] [Z] [F] comparaît en personne et reconnait le montant de la dette locative. Elle explique avoir perdu son emploi et avoir 800€ de ressources seulement. Elle souhaite se reloger et fait des recherches de logement, accompagnée par son assistante sociale ; une demande de logement social a également été déposée il y a un an. Elle sollicite un échelonnement de sa dette locative.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l'action

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie électronique le 10 juillet 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015.

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 6 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.

L'action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, en l'absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, il doit être considéré qu’il ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.
En l'espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 12).

Par acte de commissaire de justice du 7 juillet 2023, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 4478,85€ au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement, remis à personne, comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les loyers n’ont pas été réglés par Mme [T] [Z] [F] dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 8 septembre 2023.

L’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture. Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Néanmoins, en l’occurrence, Mme [T] [Z] [F] n’a pas repris le paiement du loyer et des charges depuis la décision de la commission de surendettement du 29 avril 2024. En effet, il ressort du décompte locatif qu’elle n’a effectué que des paiements partiels et irréguliers au profit du bailleur (450€ en décembre 2024, 300€ en mars 2025, 600€ en mai 2025), ce qu’elle reconnait d’ailleurs à l’audience, indiquant ne pas être en mesure de régler l’intégralité du loyer compte tenu de la faiblesse de ses ressources, et qu’en tout état de cause, elle cherche à se reloger.

Dès lors, les effets de la clause résolutoire ne sauraient être suspendus et il convient d’ordonner l’expulsion de Mme [T] [Z] [F], à défaut de départ volontaire, à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

La SCI LES ENFANTS TERRIBLES produit un décompte démontrant que Mme [T] [Z] [F] reste devoir la somme de 3089,50€ à la date du 19 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse et déduction faite de la somme de 4820,85€ effacée par la commission de surendettement dans sa décision du 29 avril 2024.

Mme [T] [Z] [F] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette, qu’elle reconnait d’ailleurs à l’audience.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, elle sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel de la somme de 3089,50€, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, eu égard à l’effacement total de sa dette postérieurement au commandement de payer.

Elle sera en outre condamnée au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d’occupation d'un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, du 1er juin 2025, jusqu'à la libération des lieux.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [T] [Z] [F] sollicite un échelonnement de sa dette, compte tenu du montant de ses ressources, qui s’élèvent à 800€ par mois. Sa bonne foi n’est pas contestée par le bailleur, et il ressort d’ailleurs du décompte locatif qu’elle effectue des versements ponctuels au profit de celui-ci lorsqu’elle en a les moyens financiers.

Dans ces conditions, compte tenu de sa situation personnelle et des besoins du créancier, qui n’est pas un bailleur particulier, il convient de lui octroyer des délais de paiement sur 24 mois, dans les conditions prévues au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Sur l'exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

Mme [T] [Z] [F], partie perdante au principal, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

L’équité et la situation économique des parties commandent en revanche de débouter la SCI LES ENFANTS TERRIBLES de sa demande en paiement au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS