TJ 78646, 22 juill. 2025, RG 25/00404

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL
DE PROXIMITÉ DE
MANTES LA [Localité 10]

[Adresse 4]
[Localité 6]

[Courriel 9]
☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00404 - N° Portalis DB22-W-B7J-TAPK

JUGEMENT

DU : 22 Juillet 2025

MINUTE :

DEMANDEUR(S) :

S.A. [Adresse 8]

DEFENDEUR(S) :

[F] [B]

exécutoire
délivrée le
à :

expédition
délivrée le
à :

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT
DU 22 Juillet 2025

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE VINGT DEUX JUILLET

Après débats à l'audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 6 juin 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

La société ANTIN RESIDENCES HLM S.A. prise en la personne de son représentant légal
Inscrite au RCS de [Localité 11] sous l’immatriculation n° 315 518 803 dont le siège est [Adresse 5]

représentée par Me Aude LACROIX, avocat au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEUR(S) :

Mme [F] [B]
[Adresse 2]
[Localité 7]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Marie WILLIG, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, délégué au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

Greffier lors des débats : Vanessa BENRAMDANE

Greffier signataire : Nadia CHAKIRI

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 22 Juillet 2025 aux heures d'ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

/

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 septembre 2022, et suivant bail verbal du 15 octobre 2022, 6 juillet 2023 et 23 février 2024, la société d'HLM ANTIN RESIDENCES a donné à bail à Madame [F] [B] un appartement et trois emplacements de stationnement n°21, 11 et 24 situés [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 567,24 euros et 70,41 euros de provisions sur charges pour l’appartement.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 octobre 2024, la société d'HLM ANTIN RESIDENCES a fait signifier à Madame [F] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 055,79 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre du 10 octobre 2024, distribuée le 14 octobre 2024, la société d'HLM ANTIN RESIDENCES a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 mars 2025, la société d'HLM ANTIN RESIDENCES a fait assigner Madame [F] [B] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation,prononcer la résiliation judiciaire des baux relatifs aux trois emplacements de stationnement,ordonner l’expulsion de Madame [F] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais risques et périls de la défenderesse et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,condamner Madame [F] [B] au paiement des sommes suivantes :la somme de 1 837,46 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2024,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens en ce compris le coût du commandement de payer,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 26 mars 2025.

À l'audience du 6 juin 2025, la société d'HLM ANTIN RESIDENCES, représentée, maintient ses demandes sauf à se desister de sa demande de résiliation du bail portant sur l’emplacement de stationnement n°11, et actualise sa créance à la somme de 3 450,22 euros arrêtée au 30 mai 2025, loyer du mois de mai inclus. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Madame [F] [B], présente et non assistée, ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 80 euros par mois en plus des loyers et la suspension des effets de la clause résolutoire.

L'affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

/ MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales 

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 26 mars 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par la société d'HLM ANTIN RESIDENCES le 14 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société d'HLM ANTIN RESIDENCES aux fins de constat de résiliation du bail d’habitation et de résiliation judiciaire des baux relatifs aux emplacements de stationnement pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 30 septembre 2022, du commandement de payer délivré le 28 octobre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 30 mai 2025 que la société d'HLM ANTIN RESIDENCES rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [F] [B] à payer à la société d'HLM ANTIN RESIDENCES la somme de 3 450,22 euros, au titre des sommes dues au 30 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 octobre 2024 sur la somme de 1055,79 euros, et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail d’habitation contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 28 octobre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

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Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 28 décembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 30 septembre 2022 à compter du 29 décembre 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [F] [B] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle expose sa situation personnelle et financière faisant valoir que son conjoint est auto entrepreneur et qu’elle perçoit mensuellement 2 000 euros de prestations sociales. Elle est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Madame [F] [B] a repris le paiement du loyer (le montant résiduel s’élevant à 190 euros) et des charges.

En outre, la société d'HLM ANTIN RESIDENCES n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Madame [F] [B] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [F] [B] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Par ailleurs, la société d'HLM ANTIN RESIDENCES ne justifie d'aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu'à assurer leur remisage dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Sur la demande de résiliation judiciaire des baux pour les emplacements de stationnement

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

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Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Selon l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette totale s'élève à 3 450,22 euros selon décompte au 30 mai 2025.

L'examen du décompte démontre des paiements, plus réguliers les derniers mois, mais insuffisants à rembourser la dette.

L'absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat.

Néanmoins, comme évoqué ci-dessus, Madame [F] [B] expose à l'audience d'une part sa situation personnelle et financière, et d'autre part, justifie d'avoir repris le paiement des échéances courantes du loyer, et être en mesure d'assurer le remboursement de l'arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.

Dès lors, il convient d’accorder un délai Madame [F] [B] pour exécuter ses obligations dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision, et de ne prononcer la résiliation du bail, l’expulsion des lieux loués que pour le cas où elle ne respectera pas ce délai.

À défaut de règlement d'une des échéances, l’expulsion de Madame [F] [B] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [F] [B]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail d’habitation se trouve résilié depuis le 29 décembre 2024 et celui concernant chaque emplacement de stationnement depuis le 24 mars 2025, Madame [F] [B] est occupante sans droit ni titre depuis chacune de ces dates. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de ces dates, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail correspondant s’était poursuivi, et de condamner Madame [F] [B] à son paiement à compter du 29 décembre 2024 pour le bail d’habitation et du 24 mars 2025 pour les deux emplacements de stationnement, jusqu'à la libération effective des lieux.

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Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [F] [B] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il convient également de condamner Madame [F] [B] à payer à la société d'HLM ANTIN RESIDENCES la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS