TJ 91228, 22 juill. 2025, RG 25/00678

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés

Ordonnance du 22 juillet 2025
MINUTE N° 25/______
N° RG 25/00678 - N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q7AX

PRONONCÉE PAR

Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,
Assistée de Sarah TREBOSC, greffière lors des débats à l’audience du
8 juillet 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

S.C. TOURMALINE REAL ESTATE
dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Aurélie KHAYAT,avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0714

DEMANDERESSE D'UNE PART

ET :

S.A.S. LEADER RENOVATION HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSE

D'AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte délivré le 05 juin 2025, la SCI TOURMALINE REAL ESTATE, propriétaire de locaux situés à Saint-Michel-sur-Orge donnés à bail à la SAS LEADER RENOVATION HABITAT (anciennement dénommée LE RIGUIER HABITAT), a assigné en référé cette dernière, devant le président du tribunal judiciaire d'Évry.

Elle sollicite :

-qu'il soit constaté que le contrat de bail signé le 11 octobre 2011 a été résilié de plein droit le 10 mai 2025,
-que soit ordonnée l'expulsion de la société LEADER RENOVATION HABITAT et de tout occupant de son chef de l'ensemble des locaux objets du contrat de bail commercial, situé [Adresse 3], sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai d'un mois commençant à courir le jour de la signification de l'ordonnance à intervenir ;
-la condamnation de la société LEADER RENOVATION HABITAT au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 10 mai 2025, à laquelle s'ajouteront des charges et taxes locatives ;
-que l'indemnité mise à la charge de la société LEADER RENOVATION HABITAT soit fixée à la somme de 3 200,06 € par mois, majorée de l'intérêt calculé au taux d'intérêt légal publié par la Banque de France augmenté de 6 points ;
-la condamnation de la société LEADER RENOVATION HABITAT à lui payer les sommes provisionnelles suivantes :
*31 617,58 € à titre de provision sur les loyers, indemnités d'occupation et charges impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2025 ;
*3 161,75 € à titre d'indemnité provisionnelle en application de l'article 26 des conditions générales du contrat de bail, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l'ordonnance à intervenir ;
*19 200,36 € à titre de provisionnelle en application de l'article 26 des conditions générales du contrat de bail, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l'ordonnance à intervenir ;
-qu'il soit ordonné que le dépôt de garantie lui restera acquis à titre d'indemnisation forfaitaire du dommage causé par la restitution ;
-que la capitalisation des intérêts échus soit ordonnée
-la condamnation de la société LEADER RENOVATION HABITAT à lui payer la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, la SCI TOURMALINE REAL ESTATE expose que :
-par acte du 11 octobre 2011, elle a donné à bail commercial à la LEADER RENOVATION HABITAT des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5], pour une durée de 12 ans, moyennant un loyer annuel de 22 330 € hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, le dernier loyer contractuel mensuel s'élevant à 3 200,06 € TTC HC,
-par suite d'impayés de loyers et charges, elle a fait délivrer, le 10 avril 2025, à la société LEADER RENOVATION HABITAT un commandement de payer réclamant la somme en principal de 31 617,58 € au titre des loyers, charges et taxes impayés, arrêtés au 1er avril 2025, qui est demeuré infructueux.

A l'audience du 08 juillet 2025, la SCI TOURMALINE REAL ESTATE, représentée par son conseil, s'est référée à ses prétentions et moyens exposés aux termes de son acte introductif d'instance et déposé ses pièces telles que visées dans son assignation.

Bien que régulièrement assignée, la SAS LEADER RENOVATION HABITAT n'a pas comparu ni constitué avocat.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens de la demanderesse, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion de la locataire

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l'article L145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l'espèce, la SCI TOURMALINE REAL ESTATE justifie, par la production du bail du 11 octobre 2011 et du commandement de payer délivré le 10 avril 2025 que sa locataire, la SAS LEADER RENOVATION HABITAT, a cessé de payer ses loyers.

Dans son article 27 - CLAUSE RESOLUTORIE, le bail stipule qu'à défaut de paiement d'un seul terme du loyer, fraction de terme ou rappel de loyer (…) et un mois après un commandement ou une mise en demeure par exploit d'huissier demeuré infructueux, le bail sera, si bon semble au BAILLEUR, résilié de plein droit et ce, même en cas de paiement ou d'exécution postérieure à l'expiration du délai ci-dessus.

Le commandement délivré à la locataire vise ladite clause résolutoire insérée au bail, reproduit les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce, et réclame le paiement de la somme en principal de 31 617,58 € au titre des loyers et charges impayés au mois d'avril 2025 inclus.

Le commandement de payer, délivré le 10 avril 2025 dans les formes prévues à l'article L145-41 précitée, étant demeuré infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 11 mai 2025.

La société défenderesse, du fait de sa non comparution à l'audience, ne formule aucune demande de délais de paiement et ne s'explique pas sur les raisons qui ont conduit à l'apparition et à l'accroissement du solde locatif.

En conséquence, il y a lieu de :

-constater la résiliation du bail à compter du 11 mai 2025 ;
-dire qu'à compter de cette date, la SAS LEADER RENOVATION HABITAT, anciennement SAS LE RIGUIER HABITAT, est devenue occupante sans droit ni titre des locaux situé [Adresse 3] et qu'il convient d'ordonner son expulsion dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Cette expulsion pouvant être poursuivie si besoin avec le concours de la force publique, il n'apparaît pas nécessaire d'assortir cette condamnation d'une astreinte.

Sur l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux de la SAS LEADER RENOVATION HABITAT causant un préjudice à la SCI TOURMALINE REAL ESTATE, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes, qu'elle aurait perçu si le bail ne s'était pas trouvé résilié.

En revanche, la demande de majoration de ladite indemnité s'analysant en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d'être réduite, voire supprimée, par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Il n'y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les demandes de provision

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

*Sur la demande de provision au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayées assortie de l'intérêt au taux légal à compter du 10 mai 2025

La demanderesse sollicite à ce titre la somme de 31 617,58 €, telle qu'elle figure dans le décompte annexé au commandement de payer du 10 avril 2025.

A l'examen dudit décompte et des factures afférentes aux taxes foncières, en ce compris les taxes d'ordures ménagères, il convient de constater que les sommes comptabilisées sont conformes aux stipulations du bail.

Par conséquent, la SAS LEADER RENOVATION HABITAT sera condamnée à payer à la SCI TOURMALINE REAL ESTATE, au titre des loyers, charges et taxes demeurés impayés au mois d'avril 2025 inclus, cette somme non sérieusement contestable de 31 617,58 €, laquelle sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 10 avril 2025, date du commandement de payer.

Il n'y a pas lieu de dire que cette somme inclut les indemnités d'occupation qui ne sont dues qu'à compter du 11 mai 2025.

Enfin, la capitalisation des intérêts sera ordonnée dès lors qu'ils seront dus depuis au moins une année entière depuis le 10 avril 2025.

*Sur la demande à titre à titre d'indemnité provisionnelle en application de l'article 26 des conditions générales du contrat de bail

La SCI TOURMALINE REAL ESTATE réclame à ce titre la somme de
3 161,75 €.

Elle fonde cette demande sur l'article 26 du contrat de bail qui stipule que “à défaut de paiement de toutes sommes dues par le PRENEUR en vertu du présent bail, et notamment des loyers et accessoires à leur échéance et du seul fait de l'envoi par le BAILLEUR d'un pli de rappel consécutif à cette défaillance, comme en toute hypothèse en cas de notification d'un commandement ou d'une mise en demeure, le montant des sommes dues sera majoré de plein droit de dix pour cents hors-taxes à titre d'indemnité forfaitaire, conventionnelle et irrévocable (…).”

Or, cette indemnité forfaitaire de 10 % s'analyse en une clause pénale, au sens de l'article 1231-5 du code civil. Comme il a été dit précédemment, le juge du fond peut réduire une telle clause si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire, de sorte que la demande afférente relève de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés.

*Sur la demande au titre de l'indemnité forfaitaire et provisionnelle en application de l'article 26 du contrat de bail

La demanderesse sollicite à ce titre la somme de 19 200,36 €, se fondant sur le 3ème paragraphe de l'article 26 précité qui prévoit que “en outre, à titre d'indemnité forfaitaire conventionnelle et irrévocable, pendant le temps nécessaire à la relocation, estimé forfaitairement à six (6) mois à compter de la reprise des lieux par le BAILLEUR, il sera dû une somme égale au loyer qui aurait été perçu pendant cette période par le bailleur et ce, sur la base du loyer exigible pendant la dernière année de location ainsi que tous les frais de commercialisation payée par le BAILLEUR.”

Pour les mêmes raisons développées ci-dessus, cette demande, s'analysant en une clause pénale, ne peut être accueillie devant le juge des référés.

Sur la clause pénale et la demande de conservation du dépôt de garantie

La SCI TOURMELINE REAL ESTATE fonde sa demande sur le 4ème et dernier paragraphe de l'article 26 du contrat de bail, aux termes duquel “en cas de résiliation du bail autre que contractuelle, le dépôt de garantie restera acquis au BAILLEUR à titre de premières réparations de son préjudice, le bailleur se réservant par ailleurs la possibilité de tout autre action et demande.”

Une telle demande, s'analysant, là encore, comme une clause pénale pouvant être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable.

Il n'y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

La SAS LEADER RENOVATION HABITAT qui succombe à la présente instance sera condamnée aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 10 avril 2025.

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile, la SAS LEADER RENOVATION HABITAT, succombant, sera condamnée à payer à la SCI TOURMALINE REAL ESTATE la somme de 1 500 € au titre de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

Il convient de rappeler que la présence ordonnance est assortie de l'exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS