TJ 77284, 16 juill. 2025, RG 24/05576

Min N° 25/00604
N° RG 24/05576 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDZAM

M. [N] [Y]

C/
Mme [X] [D]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 16 juillet 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [N] [Y]
[Adresse 1]
[Localité 3]

représenté par Me Delphine BERTHELOT-EIFFEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [X] [D]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel, Magistrat
Greffier : Mme DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 09 avril 2025

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Delphine BERTHELOT-EIFFEL

Copie délivrée
le :
à : Madame [X] [D]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 15 septembre 2017, ayant pris effet le même jour, M. [N] [Y] a donné à bail à Mme [X] [D] un logement situé [Adresse 2], à [Localité 4] pour un loyer mensuel initial de 720 euros, outre un dépôt de garantie de 720 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mars 2023, M. [N] [Y] a fait délivrer à Mme [X] [D] un congé pour vendre à effet au 14 septembre 2023, avec offre de préemption au prix de 140 000 euros, net vendeur.

Mme [X] [D] s'est maintenue dans les lieux, au-delà de cette date, sans avoir formé d'offre.

Par acte de commissaire de justice du 09 décembre 2024, M. [N] [Y] a fait assigner Mme [X] [D] à l’audience du 19 février 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
À titre principal,
- valider le congé délivré ;
- ordonner l'expulsion de Mme [X] [D] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours d'un serrurier et du commissaire de police ;
- ordonner la séquestration du mobilier aux frais, risques et périls du locataire ;
- condamner Mme [X] [D] à lui payer la somme de 1 787,66 euros, représentant les loyers et charges arrêtés au 21 novembre 2024, avec intérêts au taux légal ;
- condamner Mme [X] [D] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au double du montant du loyer, jusqu'à la restitution des lieux ;
Subsidiairement,
- prononcer la résiliation judiciaire du bail pour non-paiement des loyers ;
- ordonner l'expulsion de Mme [X] [D] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours d'un serrurier et du commissaire de police ;
- ordonner la séquestration du mobilier aux frais, risques et périls du locataire ;
- condamner Mme [X] [D] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au double du montant du loyer, jusqu'à la restitution des lieux ;
En tout état de cause,
- condamner Mme [X] [D] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris notamment le cout de l'assignation.

À l'audience du 19 février 2025, l'affaire a été renvoyée à l'audience du 09 avril 2025 où elle a été plaidée.

Lors de cette dernière audience, M. [N] [Y], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de l'acte introductif d'instance, sauf à actualiser le montant de la dette locative à 1 051,13 euros selon décompte arrêté au 07 avril 2025, échéance d'avril 2025 incluse. Il a également indiqué s'opposer à tout délai de paiement.

À cette même audience, Mme [X] [D], comparant en personne, ne conteste pas le motif du congé. Elle explique ne pas avoir pu quitter le logement à défaut d'en trouver un nouveau. Elle se dit suivie par une assistante sociale et avoir déposé un dossier pour un logement social, mais être toujours dans l'attente. Elle décrit ses charges et ressources et sollicite de plus larges délais de paiement pour apurer la dette, à hauteur de 100 euros par mois.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2025, prorogé au 16 juillet 2025.

Par courrier électronique parvenu au greffe le 14 mars 2025, M. [N] [Y] a transmis un décompte actualisé au 11 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la validité du congé pour reprise

Aux termes du I de l’article 15 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit notamment être justifié par sa décision de vendre le logement. Dans ce cas, à peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues audit article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non- reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte de commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur.

À l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

En l’espèce, le bail à effet au 15 septembre 2017, avait été conclu pour une durée de trois ans renouvelables, pour se terminer ainsi le 14 septembre 2020. Au terme de ses différentes reconductions triennales, il s'achevait le 14 septembre 2023.

M. [N] [Y] a fait délivrer, par un acte de commissaire de justice en date du 13 mars 2023, un congé pour vendre à Mme [X] [D], à effet au 14 septembre 2023. Ce congé a donc été déposé plus de six mois avant le terme du bail.

Une offre de vente accompagnait ce congé, pour un prix de 140 000 euros net vendeur, accompagnée de l'arrêté du 13 décembre 2017 consacré aux droits du locataire objet d'un tel congé. Il reproduisait intégralement les dispositions de l'article 15 de la loi du 06 juillet 1989.

Le motif du congé est donc motivé et Mme [X] [D] ne conteste ni son contenu, ni le montant sollicité, ni le caractère légitime et sérieux du motif, étant rappelé que si tel était le cas, la charge de la preuve du caractère frauduleux du congé pèserait sur la locataire (Cass. Civ. 3e. 14 juin 2006, n°05-12.559).

Par conséquent, il convient de constater la validité du congé pour vendre délivré ayant pris effet le 15 septembre 2023.

Par conséquent, en application de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, Mme [X] [D] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, M. [N] [Y] sera autorisé à faire procéder à son expulsion ainsi que tous occupants de son chef selon les modalités fixées au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

2. Sur l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire.
L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 15 septembre 2023 et Mme [X] [D] est donc occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Le bailleur sollicite sa condamnation à lui régler une indemnité d'occupation, à compter de cette date, égale à deux fois le montant du loyer. Cependant, il ne démontre pas en quoi le versement d'une indemnité d'occupation, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, ne réparerait pas son entier préjudice.

Il convient donc de condamner Mme [X] [D] au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 15 septembre 2023, égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit 742,03 euros au 01er avril 2025), et ce jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise.

3. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L'article 24 de la même loi prévoit que « le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative ».

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, le bail signé le 15 septembre 2017 et le décompte de la créance actualisé au 07 avril 2025, démontrent l'existence d'un arriéré de loyers et charges dû par le locataire au bailleur.

Le bailleur invoque une dette locative s'établissant à cette date à un total de 1 051,13 euros, laquelle tient compte des loyers, charges et indemnités d'occupation dus ainsi que des règlements intervenus, notamment celui à hauteur de 742,03 euros le 07 avril 2025.

Dans ces conditions, la dette locative est justifiée et il convient de condamner Mme [X] [D] à payer à M. [N] [Y] la somme de 1 051,13 euros au titre de la dette locative arrêtée au 7 avril 2025, échéance d'avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 09 décembre 2024, date de l'assignation, sous réserve des développements ci-dessous.

4. Sur la demande en délais de paiement

En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l'espèce, il convient de rappeler que s'agissant de la validation d'un congé donné par le bailleur, les dispositions de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 ne s'appliquent pas.

Il résulte du décompte produit que Mme [X] [D] règle régulièrement ses loyers et charges depuis le mois de décembre 2024. ceci ayant conduit la dette à stagner à 1 051,13 euros depuis cette date.

Par ailleurs, elle déclare percevoir un salaire de 1 584 euros par mois, et vivre avec son fils, sans emploi à l'heure actuelle. Elle propose de régler 100 euros par mois en plus du loyer et explique n'être à la tête d'aucun prêt.

Cependant, le seul loyer et les charges à régler, chaque mois, représente un taux d'effort de sa part de 46,86 %, lequel n'est pas soutenable. La mise en place de règlements mensuels de 100 euros l'aggraverait à un taux de 53,16 %.

Par ailleurs, elle ne précise pas en quoi sa situation aurait changé de telle manière qu'elle lui permettrait de régler des sommes en plus de son loyer pour apurer sa dette.

Dans ces conditions, il convient de rejeter sa demande en délais de paiement.

5. Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [X] [D] aux dépens de l'instance en ce compris notamment le coût de l'assignation du 09 décembre 2024.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de M. [N] [Y] les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Mme [X] [D] à lui payer la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l'article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS