TJ 77284, 16 juill. 2025, RG 25/00585

Min N° 25/00606
N° RG 25/00585 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD2YU

M. [F] [J]
Mme [B] [W] épouse [J]

C/
Mme [Y] [V]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 16 juillet 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [F] [J]
[Adresse 2]
[Localité 5]

Madame [B] [W] épouse [J]
[Adresse 2]
[Localité 5]

représentés par Maître Gilles DE BIASI de la SELEURL HERMEXIS AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [Y] [V]
[Adresse 3]
[Adresse 6]
[Localité 4]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel,
Greffier : Mme DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 09 avril 2025

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître [Localité 7] DE BIASI

Copie délivrée
le :
à : Madame [Y] [V]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé signé électroniquement le 02 février 2022, ayant pris effet le 10 février 2022, M. [F] [J] et Mme [B] [W] épouse [J] ont donné à bail à Mme [Y] [V] un logement situé [Adresse 3], à [Localité 8] pour un loyer mensuel initial de 725 euros, des provisions mensuelles sur charges de 125 euros, outre un dépôt de garantie de 725 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juin 2024, les époux [J] ont fait délivrer à Mme [Y] [V] un congé pour reprise au bénéfice de leur fils, à effet au 09 février 2025.

En parallèle, invoquant des impayés, les époux [J] ont, par acte de commissaire de justice du 26 juillet 2024, fait signifier à Mme [Y] [V] un commandement d’avoir à payer la somme de 2 462,55 euros, dont 2 321,69 euros au titre des loyers et charges de février 2022 à juillet 2024, et d'avoir à justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs.

Mme [Y] [V] s'est maintenue dans les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 27 janvier 2025, les époux [J] ont fait assigner Mme [Y] [V] à l’audience du 09 avril 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux aux fins de résiliation du bail et d'expulsion.

À l'audience du 09 avril 2025, il a été donné lecture du diagnostic social et financier transmis au greffe.

Les époux [J], représentés par leur conseil qui modifie oralement ses conclusions signifiées à la locataire par acte de commissaire de justice du 07 avril 2025, demande au juge des contentieux de la protection de :
- les déclarer recevables en leurs demandes ;
À titre principal,
- constater la résiliation du bail par l'effet du congé, à effet au 09 février 2025 ;
Subsidiairement,
- constater l'acquisition de la clause résolutoire à effet au 26 septembre 2024 ;
À titre très subsidiaire,
- prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
En conséquence,
- ordonner l'expulsion de Mme [Y] [V] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours d'un serrurier, de la force publique, et de l'assistance de toute autre personne ;
- condamner Mme [Y] [V] à leur payer la somme de 3 464,36 euros au titre des loyers et charges impayés, selon décompte arrêté au 04 avril 2025 ;
- condamner Mme [Y] [V] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire ou subsidiairemet, à compter du présent jugement, jusqu'à libération effective des lieux, égale à une somme qui ne saurait être inférieure à 901,61 euros, avec régularisation des charges si nécessaire ;
- condamner Mme [Y] [V] à leur payer la somme de 1 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris notamment le cout du commandement de payer du 26 juillet 2024.

Mme [Y] [V], comparant en personne, sollicite de plus larges délais pour quitter le logement, demandant à ce que le congé ne prenne effet qu'en septembre 2025. Elle décrit sa situation ainsi que ses charges et revenus et se dit en capacité de régler la dette par un premier versement de 3 000 euros. Elle indique s'opposer au paiement d'une indemnité d'occupation dès lors que le bail a été résilié.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2025, prorogé au 16 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la validité du congé pour reprise

Aux termes du I de l’article 15 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié notamment par sa décision de reprendre le logement.
À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues audit article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non- reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte de commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur.

À l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

En l’espèce, le bail à effet au 10 février 2022, avait été conclu pour une durée de trois ans renouvelables, pour se terminer ainsi le 09 février 2025.

Les époux [J] ont fait délivrer, par acte de commissaire de justice du 18 juin 2024, un congé pour reprise au bénéfice de leur fils à Mme [Y] [V], à effet au 09 février 2025. ce congé a donc été déposé plus de six mois avant le terme du bail.

Ledit congé reproduisait par ailleurs intégralement les dispositions de l'article 15 de la loi du 06 juillet 1989 et était accompagné de la notice d'information prévue par l'arrêté du 13 décembre 2017.

Il est précisé dans le congé que celui-ci est justifié par le fait que M. [G] [J], fils des époux [J], actuellement domicilié au [Adresse 1], souhaite s’y installer afin de bénéficier d’un logement indépendant.

Le motif du congé est donc motivé et Mme [Y] [V] ne conteste ni son contenu, ni le montant sollicité, ni le caractère légitime et sérieux du motif, étant rappelé que si tel était le cas, la charge de la preuve du caractère frauduleux du congé pèserait sur la locataire (Cass. Civ. 3e. 14 juin 2006, n°05-12.559).

Par conséquent, il convient de constater la validité du congé pour vendre délivré ayant pris effet le 10 février 2025.

Par conséquent, en application de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, Mme [Y] [V] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, les époux [J] seront autorisés à faire procéder à son expulsion ainsi que tous occupants de son chef selon les modalités fixées au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

3. Sur l'expulsion et la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa dudit article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Aux termes de l'article L. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution, lorsque l'expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d'une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l'année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l'article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n'excédant pas trois mois.

Aux termes de l'article L. 412-3 du code de la construction et de l'habitation, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Aux termes de l'article L. 412-4 du code de la construction et de l'habitation, la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l'espèce, Mme [Y] [V] a deux enfants à charge et perçoit un salaire mensuel de 1 650 euros. Elle déclare avoir formulé une demande de logement social, depuis près de six ans, et avoir sollicité un droit au logement opposable en août 2024, lequel n'a pas été suivi d'effet.

Cependant, il convient de noter que le congé pour reprise a été délivrée à la locataire plus de six mois avant le terme du bail. Par ailleurs, elle a, de fait, d'ores et déjà bénéficié de cinq mois de délai. Enfin, depuis la conclusion du bail, elle ne règle pas ses loyers et charges régulièrement, aucun n'ayant été payé depuis le mois de février 2025.

Dans ces conditions, il convient de rejeter sa demande en délais pour quitter les lieux.

Par conséquent, Mme [Y] [V] étant occupante sans droit ni titre depuis le 10 février 2025, les époux [J] seront autorisé à faire procéder à son expulsion ainsi que tous occupants de son chef à l'expiration d'un délai de deux mois suivant un commandement de quitter les lieux, selon les modalités fixées au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

3. Sur l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 10 février 2025 et Mme [Y] [V] est donc occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Le bailleur sollicite sa condamnation à lui régler une indemnité d'occupation, à compter de cette date et jusqu'à la libération définitive des lieux. La locataire explique que dès lors que le bail est résilié, elle ne doit plus aucun loyer.

Cependant, l'occupation du logement cause un préjudice aux bailleurs qui en sont propriétaires et qui ne peuvent, du fait de cette occupation, en jouir pleinement.

Dans ces conditions, il convient donc de condamner Mme [Y] [V] au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 10 février 2025, égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit 915,71 euros au 01er avril 2025), et ce jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise.

4. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L'article 24 de la même loi prévoit que « le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative ».

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, le bail signé le 02 février 2022, le commandement de payer du 26 juillet 2024 et le décompte de la créance actualisé au 04 avril 2025, démontrent l'existence d'un arriéré de loyers et charges dû par la locataire aux bailleurs.

Les bailleurs invoquent une dette locative s'établissant à cette date à un total de 3 464,38 euros, laquelle tient compte des loyers, charges et indemnités d'occupation dus ainsi que des règlements intervenus, notamment ceux du 03 octobre 2024 à hauteur de 1 400 euros, du 09 janvier 2025 à hauteur de 2 000 euros, et du 06 février 2025 à hauteur de 1 100 euros.

Cependant, il ressort du décompte que des frais d'impayé pour un montant de 15 euros le 13 juin 2023, ont été imputés au locataire. Or, l'article 4 p) de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le bailleur ne peut faire supporter au locataire les frais de relance en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il convient donc de déduire cette somme de la dette locative.

Dans ces conditions, il convient de condamner Mme [Y] [V] à payer à les époux [J] la somme de 3 449,38 euros au titre de la dette locative arrêtée au 04 avril 2025, échéance d'avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, à défaut de toute demande contraire, en application des articles 1231-1 et 1231-7 du code civil.

4. Sur la demande en délais de paiement

En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l'espèce, il convient de rappeler que s'agissant de la validation d'un congé donné par le bailleur, les dispositions de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 ne s'appliquent pas.

Il résulte du décompte produit que Mme [Y] [V] ne règle pas régulièrement ses loyers et charges, s'abstenant de les régler pendant plusieurs mois, puis versant d'importantes sommes pour les réduire. Cependant, depuis son entrée dans les lieux, son solde locatif a toujours été débiteur.

Par ailleurs, elle déclare percevoir un salaire de 1 650 euros par mois, et vivre avec ses deux fils. Si sa demande permettrait de grandement réduire la dette, il n'en demeure pas moins qu'elle ne présente aucune garantie à cet effet.

Par ailleurs, elle ne précise pas en quoi sa situation aurait changé de telle manière qu'elle lui permettrait de régler des sommes en plus de son loyer pour apurer sa dette.

Dans ces conditions, il convient de rejeter sa demande en délais de paiement.

5. Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [Y] [V] aux dépens de l'instance, mais à l'exclusion du commandement de payer du 26 juillet 2024, dès lors que les bailleurs n'ont maintenu que leur demande en validation du congé pour reprise.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de les époux [J] les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Mme [Y] [V] à leur payer la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l'article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS