TJ 92050, 22 juill. 2025, RG 25/00034

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 22 JUILLET 2025

N° RG 25/00034 - N° Portalis DB3R-W-B7J-2CTX

N° de minute :

S.A.S. COMMERCES DE BSG

c/

SCCV [Localité 5] SYCOMORE SY29A

DEMANDERESSE

S.A.S. COMMERCES DE BSG
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Maître Antony DUTOIT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E2185

DEFENDERESSE

SCCV [Localité 5] SYCOMORE SY29A
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Anne-laure DENIZE de la SELEURL Anne-Laure Denize, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0276

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière,

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 20 mai 2025, avons mis l'affaire en délibéré au 1er juillet 2025, et prorogé à ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant un acte authentique en date du 29 juillet 2021, la société SCCV [Localité 5] SYCOMORE SY29A a cédé en l’état d’achèvement à la société SAS COMMERCES DE BSG des locaux à usage de commerce d’une surface de plancher prévisionnelle totale de 1218,10 m², au sein d’un ensemble immobilier situé sur la parcelle ZD112 sur le territoire de la commune de [Localité 6] (94).

Un procès-verbal de livraison avec réserves a été signé par les parties le 20 novembre 2023. Les réserves ont été levées le 27 novembre 2024.

Invoquant une livraison tardive de son bien immobilier, la société SAS COMMERCES DE BSG a, par acte de commissaire de justice en date du 02 janvier 2025, assigné la société SCCV BUSSY SYCOMORE SY29A devant le Juge des référés auprès du Tribunal judiciaire de Nanterre, aux fins de voir :

DECLARER la societe COMMERCES DE BSG recevable et bien fondée en ses demandes.

EN CONSÉQUENCE,

CONDAMNER par provision la societe SCCV [Localité 5] SYCOMORE SY29A au paiement de la somme de somme de 167.203,50 € au titre des pénalités de retard,

SUBSIDIAIREMENT,

CONDAMNER par provision la societe SCCV [Localité 5] SYCOMORE SY29A au paiement de la somme de 17.990,25€ au titre des pénalités de retard,

CONDAMNER la societe SCCV [Localité 5] SYCOMORE SY29A au paiement de la somme 195 188,34 euros à parfaire au titre des pertes de loyers,

TRES SUBSIDIAIREMENT,

ORDONNER à la société SCCV [Localité 5] SYCOMORE SY29A de séquestrer la somme de 167 203,50 €.

INFINIMENT SUBSIDIAIREMENT

AUTORISER la société COMMERCES DE BSG à séquestrer la somme de 85 510,62 € correspondant au montant de l’appel de fonds de levée des réserves émis par la société SCCV [Localité 5] SYCOMORE SY29A en attendant qu’il soit statué sur les demandes de la société COMMERCES DE BSG,

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

REJETER toutes demandes, fins et conclusions contraires ou complémentaires de la société SCCV [Localité 5] SYCOMORE,

CONDAMNER la societe SCCV [Localité 5] SYCOMORE SY29A a payer a la société COMMERCES DE BSG une somme de 8.000 euros,

CONDAMNER la societe SCCV [Localité 5] SYCOMORE SY29A aux entiers dépens.

Lors de l’audience du 20 mai 2025, l’affaire a été retenue pour être plaidée.

La société SAS COMMERCES DE BSG a confirmé l’intégralité de ses demandes.

Au visa de conclusion écrites transmises à l’audience, la société SCCV [Localité 5] SYCOMORE SY29A a demandé à la présente juridiction de :

DÉBOUTER la société COMMERCE DE BSG de ses demandes dans la mesure où celles-ci se heurtent à des contestations sérieuses et qu’aucun trouble manifestement illicite n’est établi,

DIRE en conséquence, qu’il n’y a pas lieu à référé

A titre reconventionnel,

CONDAMNER la société COMMERCES DE BSG à payer à la SCCV [Localité 5] SYCOMORE SY29A la somme totale de 85.510,62 € TTC 90.821,28 € correspondant au montant de l’échéance du prix de l’Acte de vente conclu entre la société COMMERCES DE BSG et la SCCV [Localité 5] SYCOMORE SY29A, due au titre de la levée des réserves de livraison, intervenue le 27 novembre 2024,

CONDAMNER la société COMMERCES DE BSG à payer à la SCCV [Localité 5] SYCOMORE SY29A l’indemnité compensatrice de la somme mensuelle de 855,11 € du fait du retard de la société COMMERCES DE BSG à payer l’échéance due au titre de la levée des réserves de livraison, s’élevant à la date des présentes à la somme de 5.130,66 € à parfaire jusqu’au complet paiement de l’échéance,

En tout état de cause,

CONDAMNER la société COMMERCES DE BSG à payer à la SCCV [Localité 5] SYCOMORE SY29A la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Les parties ont été entendues en leurs explications orales, lesquelles sont conformes à leurs dernières conclusions écrites.

Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de « donner acte », de « dire et juger», ou de « constat », expressions synonymes, n’ont, en ce qu’elles se réduisent en réalité à une synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, aucune portée juridique (en ce sens : 3ème Civ, 16 juin 2016, n°15-16.469) et, faute de constituer des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, ne méritent, sous cette qualification erronée, aucun examen.

Sur la notion de trouble manifestement illicite invoquée par la requérante par rapport à ses demandes de provision

La société COMMERCES DE BSG a entendu saisir le juge des référés sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, rappelant les termes de chacune de ces dispositions.

A ce titre, elle formule essentiellement tant principalement que subsidiairement des demandes de provision au titre d’indemnités de retard qu’elle serait en droit de réclamer à la partie défenderesse en vertu du contrat de vente, lui faisant grief notamment de ne pas lui avoir livré dans les délais prescrits un objet conforme à l’acte de vente lui permettant une exploitation commerciale.

De manière étrange, ces demandes en paiement sont sollicitées aux fins de faire cesser un trouble manifestement illicite résultant de l’absence de paiement par la SCCV [Localité 5] SYCOMORE SY29A.

Il convient de rappeler que le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

En la circonstance, au vu de l’argumentation de la partie demanderesse, il est reproché au vendeur une livraison au-delà du délai fixé par le contrat, ce qui au mieux constitue un manquement par ce dernier de son obligation contractuelle de délivrance, ce qui ne peut s’assimiler à la violation manifeste d’une règle de droit, laquelle implique nécessairement un caractère intentionnel de la part de l’auteur du trouble. A cet égard, on ne voit pas quel aurait été l’intérêt de la SCCV [Localité 5] SYCOMORE SY29A de différer délibérément la livraison du bien, au-delà de la date prévue du contrat.

D’autre part, l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile précise que le juge des référés peut prescrire des mesures conservatoires ou de remise en état pour mettre fin au trouble manifestement illicite. Or le paiement d’une provision ne peut en aucun cas être assimilée à l’une de ces mesures.

Dans ces conditions, il conviendra d’examiner les différentes demandes de provision à l’aune des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile énonçant que le président du tribunal judiciaire peut, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Au regard de cette disposition, le juge des référés doit apprécier préalablement si le créancier justifie de l’existence d’une obligation de paiement en sa faveur non sérieusement contestable. Dans cette hypothèse, il lui appartient de fixer souverainement le montant de la provision dans la limite du montant qu’il juge non sérieusement contestable, étant précisé néanmoins que ce montant peut correspondre à la totalité de la créance.

En second lieu, s’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Sur la demande de provision au titre des pénalités de retard par rapport à la date de livraison du bien

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes du contrat passé entre les parties (pages 35 et 36), il est stipulé qu’en cas de non-respect du délai de livraison, le vendeur sera redevable de plein droit envers l’acquéreur d’une pénalité de retard, afin de l’indemniser de la perte de revenus locatifs qui en résulterait.
Le montant de cette pénalité journalière, forfaitaire et libératoire est de 0,50 € maximum par mètre carré de surface de plancher non livrée, et correspondant aux surfaces dont les baux sont signés, et par jour calendaire de retard, tout jour commencé étant du en entier.

D’autre part, les parties ont convenu que les ouvrages devaient être achevés et livrés à l’acquéreur au plus tard, vingt-neuf (29) mois après le démarrage des travaux (page 33).

Néanmoins, suivant les dispositions du contrat, ce délai pouvait être prolongé en cas de survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension du délai de livraison.

Parmi les causes de suspension, sont admis les journées d’intempérie empêchant la poursuite normale des travaux telles qu’établies par les états justificatifs édités par la station météorologique la plus proche, et les interruptions de chantier résultant de l’état du terrain par suite de pluies, inondations ou remontées d’eau.

Dans ces conditions, la date prévue pour la livraison serait différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’évènement considéré aurait mis obstacle à l’avancement normal des travaux.
Il est en outre indiqué que le maître d’œuvre d’exécution ou l’architecte ayant la direction des travaux déterminera, par la production d’un certificat établi par ses soins et sous sa responsabilité, le nombre de journées ouvrables neutralisées par les causes de suspension de délai.
La justification d’une telle circonstance devra être apportée par le vendeur à l’acquéreur par la production dudit certificat.

Au cas particulier, les parties s’accordent à dire que le chantier a démarré le 02 mars 2021, de sorte qu’au regard des dispositions contractuelles, le vendeur devait livrer le bien au plus tard pour le 02 août 2023.

Il est constant que cette livraison est intervenue effectivement le 20 novembre 2023.

Néanmoins, la partie défenderesse, justifie par la production d’attestations émanant de Monsieur [G] [U], architecte, de 72,5 jours d’intempéries permettant ainsi de prolonger légitimement le délai de livraison pour une durée équivalente.

A cet égard, la demanderesse indique que cette durée ne devrait pas inclure la période postérieure à la mise hors d’eau et hors d’air de l’immeuble.

Néanmoins, le contrat ne prévoit aucune condition à ce titre, et ce d’autant qu’il n’appartient pas au juge des référés de procéder à son interprétation.

En revanche, la société défenderesse prétend qu’elle avait initiée une convocation pour la prise de possession du bien par l’acquéreur à la date du 10 novembre 2023, lequel lui avait fait part de son indisponibilité à cette date, de sorte que celle-ci avait été repoussée au 20 novembre, la SCCV considérant dès lors que ce report ne lui est pas imputable.

Cependant, si la société SCCV [Localité 5] SYCOMORE SY29A verse aux débats un courrier en ce sens daté du 17 octobre 2023, elle ne justifie pas de sa notification à la société BSG, ne produisant pas notamment l’avis de réception de ce courrier à priori adressé en recommandé.

Par ailleurs, il ressort de la clause du contrat de vente déjà énoncée, que le versement de cette indemnité de retard avait pour objet de réparer la perte de revenus locatifs subie par l’acquéreur.

En l’occurrence, ce dernier a consenti à la pharmacie de la Croix Saint-Georges un bail commercial, aux termes duquel, les parties avaient prévu une prise d’effet à l’expiration d’un délai de douze mois à compter de sa signature (art 3.1).

Le contrat de bail ayant été conclu le 30 mars 2023, celui-ci était censé débuter le 30 mars 2024, soit postérieurement à livraison du bien.

Il en résulte que l’argument défendu par la société SCCV [Localité 5] SYCOMORE SY29A visant à retirer la surface louée à ce preneur pour la fixation du montant de l’indemnité de résiliation, doit être accueillie favorablement, de sorte qu’il conviendra de ne pas tenir compte de la surface de 284,80 m² dans ce calcul.

Par conséquent, la société COMMERCES DE BSG peut se prévaloir d’une créance non sérieusement contestable fixée comme suit : 420,70 m² (705,50 – 284,80) x 0,50 € x 38,5 jours = 8098,48 €.

Il conviendra donc de condamner la société SCCV [Localité 5] SYCOMORE SY29A au paiement de ladite somme à titre de provision sur ce chef.

Sur la demande de provision au titre des indemnités de retard devant courir jusqu’à la levée des réserves

La société SAS COMMERCES DE BSG sollicite le paiement d’une provision pour la période allant du 20 novembre 2023 au 27 novembre 2024, date de la levée des réserves, considérant que c’est à cette dernière date que la livraison a été effective.

En l’espèce, le contrat ne comporte aucune disposition permettant d’élargir le champ d’application des pénalités de retard au-delà de la date de livraison. Au surplus, le juge des référés n’a pas le pouvoir d’interpréter ce contrat pour en déduire que selon la volonté des parties, la date de livraison du bien à retenir serait celle de la levée des réserves substantielles.

A cet égard, il est constant que l’acquéreur a signé le procès-verbal de livraison établi le 20 novembre 2023, acceptant dès lors de prendre possession du bien. Ainsi que le fait remarquer justement la défenderesse, la société SAS COMMERCE DE BSG avait la possibilité de refuser cette livraison, si elle considérait que l’ouvrage n’était pas achevé ou de faire appel éventuellement à un homme de l’art pour se prononcer sur son achèvement, conformément aux dispositions de l’article R261-2 du code de la construction et de l’habitat.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision sur ce chef.

Sur la demande de provision au titre de la perte locative

La société SAS COMMERCES DE BSG sollicite à titre subsidiaire le paiement d’une provision en faisant état d’une perte de revenus locatifs à partir de la livraison de l’ouvrage intervenue le 20 novembre 2023 jusqu’à la levée des réserves effectuée le 27 novembre 2024, estimant ce montant à la somme de 195.188,38 €, sur la base de la valeur cumulée des quatre baux commerciaux qu’elle a consenti avant livraison de l’ouvrage, s’élevant à la somme de 191.002 € HT et HC.

Elle fait notamment valoir deux arguments au soutien de cette demande :

- l’existence de 47 réserves, dont certaines présentant un caractère substantiel ne permettant pas une exploitation des locaux,

- la non-obtention des autorisations administratives nécessaires à l’achèvement de la construction, lesquelles étaient indispensables pour les preneurs afin de réaliser les travaux d’aménagement de leurs commerces,

En l’espèce, il est exact qu’à l’occasion de l’établissement du procès-verbal de livraison, l’acquéreur a émis 47 réserves.

Cependant, cela va au-delà de la compétence du juge des référés, juge de l’évidence, de pouvoir apprécier le caractère substantiel de chacune de ces réserves, et ce d’autant qu’à ce titre la requérante n’illustre son propos que par rapport au manque d’épines coupe-feu portant uniquement sur les commerces 13 et 14, sans pouvoir en déduire de manière indéniable que les quatre différents preneurs de la société BSG auraient été dans l’impossibilité matérielle d’ouvrir leurs locaux au public.

En second lieu, au vu de la production d’un mail en date du 25 juillet 2024 des services d’urbanisme de la mairie de [Localité 6], il est exact que la Déclaration attestant de l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) déposée le 08 avril 2024 a fait l’objet d’un rejet, dans la mesure où un permis de construire modificatif serait en cours d’instruction.

Néanmoins, la demanderesse ne produit aucun élément permettant de dire que cette non-délivrance constituerait automatiquement un obstacle au dépôt des demandes d’aménagement intérieur des commerces loués et de création des ERP (Etablissement recevant du public) ni d’ailleurs de justifier que les preneurs étaient en mesure de déposer une telle demande au moment de la livraison des locaux.

Au surplus, ainsi que le relève la défenderesse, il n’est pas non plus établi que les preneurs auraient refusé de payer leurs loyers.

Faute d’éléments suffisamment probants, la société COMMERCES DE BSG ne justifie pas d’une créance non sérieusement contestable à ce titre.

Sur la demande de séquestre de la somme de 167.203,50 € au titre des pénalités de retard

La société COMMERCES DE BSG fonde sa demande sur les dispositions de l’article 1961 du code civil, lequel dispose que la justice peut ordonner le séquestre :

1° Des meubles saisis sur un débiteur ;
2° D’un immeuble ou d’une chose mobilière dont la propriété ou la possession est litigieuse entre deux ou plusieurs personnes ;
3° Des choses qu’un débiteur offre pour sa libération.

Elle sollicite ainsi le séquestre de la somme de 167.203,50 € dont elle s’estime créancière vis-à-vis de la défenderesse au titre des pénalités de retard.

Toutefois, cet objet ne répond à aucun des cas énoncés par l’article susvisé, dans la mesure où il ne concerne pas un meuble saisi auprès du débiteur, ni un bien dont deux personnes au moins se disputeraient la propriété et encore moins une chose qu’un débiteur offrirait pour lui permettre de se libérer de sa dette.

Du reste, dans le cas présent, une mesure de séquestre se heurterait forcément à une contestation sérieuse dans la mesure où la créance invoquée demeure à l’état hypothétique à ce stade, en dehors de la somme de 8098,48 € correspondant aux pénalités de retard au titre de l’ajournement de la date de livraison de l’ouvrage.

Il n’y aura donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande de provision sollicitée par la société SCCV [Localité 5] SYCOMORE

Le contrat passé entre les parties, fixait à la somme de 2.850.354,00 TTC le prix de vente que la société SAS COMMERCES DE BSG devait acquitter en contrepartie de la livraison de l’immeuble à construire.

Il était convenu aux termes des dispositions du contrat que ce montant devait être réglé selon l’échelonnement suivant :

- 20 % au stade de la réalisation du plancher haut rdc,
- 40 % au stade de la réalisation des travaux hors d’eau et hors d’air
- 25 % au stade de la livraison,
- 3 % au stade de la levée des réserves consignées au procès-verbal de livraison,
- 2 % au stade de la déclaration de conformité et de la remise des documents,

Au cas présent, la société SCCV [Localité 5] SYCOMORE sollicite le paiement d’une provision correspondant à la fraction du prix due au moment de la levée des réserves, soit la somme de 85.510,62 €.

En l’occurrence, il n’est pas contesté au vu des explications des parties que la levée des réserves est intervenue le 27 novembre 2024, ainsi que cela résulte du quitus signé par le représentant de la société COMMERCES DE BSG, rendant ainsi exigible la fraction correspondant à 3 % du prix de vente.

Dès lors, cette créance n’étant pas sérieusement contestable, il conviendra de condamner la société SAS COMMERCES DE BSG à verser à la société SCCV [Localité 5] SYCOMORE, à titre de provision, la somme de 85.510,62 €.

En revanche, la clause prévoyant le paiement tous les mois d’une pénalité mensuelle de 1 % des sommes impayées que réclame également la SCCV, s’assimile à une clause pénale.

Or, les clauses pénales étant susceptibles d'être modérées en leur montant par le juge du fond, le juge des référés n'a pas le pouvoir d’apprécier leur application. Il s’ensuit qu’une telle demande en paiement formée à ce titre apparaît sérieusement contestable, et il convient donc de la rejeter.
Sur la demande de séquestre sollicitée par la société COMMERCES DE BSG sur la créance de la SCCV [Localité 5] SYCOMORE SY29A
A ce stade, la société COMMERCES DE BSG ne peut justifier que d’une créance à hauteur de la somme de 8098,48 € vis-à-vis de la société SCCV [Localité 5] SYCOMORE SA, soit un montant bien inférieur à celui de la créance de cette dernière et alors qu’un séquestre ne saurait intervenir en garantie d’une créance hypothétique.

La mesure sollicitée se heurtant à une contestation sérieuse, il convient de la rejeter.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société SAS COMMERCES DE BSG, ayant globalement succombé à ses prétentions, sera condamnée aux entiers dépens et verra rejeter sa demande en paiement au titre des frais irrépétibles.

Eu égard aux circonstances de la cause, il est inéquitable de laisser à la charge de la société SCCV [Localité 5] SYCOMORE SY29A la totalité des frais exposés pour agir en justice et non compris dans les dépens, ce qui commande l'octroi de la somme de 4000 € au bénéfice de cette dernière sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,