TJ 35288, 24 juin 2025, RG 24/00164

N° 25/00147

JUGEMENT du
24 JUIN 2025

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N° RG 24/00164 - N° Portalis DBYD-W-B7I-DR3D

[N] [I]

C/

[T] [E]

Copie exécutoire délivrée
le

à

Copie certifiée conforme délivrée
le

à
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-MALO

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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Madame BURON Annabelle, Juge des Contentieux de la protection de Saint-Malo, assistée de BENARD Sandra, greffier ;

DÉBATS : à l’audience publique du 13 Mai 2025 ;

Jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition le 24 Juin 2025, date indiquée à l’issue des débats ;

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DEMANDEUR :

Monsieur [N] [I]
né le 24 Juin 1955 à [Localité 1] (ALLEMAGNE)
[Adresse 1]
Représenté par Maître Pierre-Guillaume KERJEAN de la SELARL KERJEAN-LE GOFF-NADREAU-NEYROUD, avocat au barreau de SAINT-MALO

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [E]
né le 04 Septembre 1948 à [Localité 2] (35)
[Adresse 2]
Représenté par Maître Patrick-Alain LAYNAUD de la SELARL AVOCATS PARTENAIRES, avocat au barreau de SAINT-MALO

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Par acte authentique en date du 18 juin 1997, M. [O] [I] a donné à bail à M. [T] [E], une maison d’habitation principale située au [Adresse 2], cadastrée AS n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 2], à compter du 1er juin 1997, pour un loyer mensuel de 1 800 francs.
Le 8 juillet 2023, suivant licitation enregistrée par Maître [V], M. [N] [I] s’est substitué à M. [O] [I].

Le 17 août 2023, M. [N] [I] a fait délivrer par acte de commissaire de justice à M. [T] [E] un congé pour motif légitime et sérieux, prenant effet au 31 mai 2024.

M. [T] [E] s’étant maintenu dans les lieux, M. [N] [I] a, par acte de commissaire de justice en date du 21 octobre 2024, assigné M. [T] [E] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir constater la validité du congé, d’ordonner l’expulsion de M. [T] [E] de l’immeuble d’habitation sis [Adresse 2], avec au besoin assistance de la force publique, d’avoir l’autorisation de faire transporter aux frais du locataire les meubles et effets mobiliers se trouvant dans les lieux, et de condamner M. [T] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges du 31 mai 2024 jusqu’au jour de la libération totale des lieux.

L’affaire a été appelé une première fois à l’audience du 7 janvier 2025, et fait l’objet de plusieurs renvois pour échange des pièces et conclusions avant d’être retenue à l’audience du 13 mai 2025.

À cette audience du 13 mai 2025, M. [N] [I] représenté par son conseil se référant à ses dernières écritures, maintient ses demandes et sollicite du juge des contentieux de la protection :

la validation du congé délivré, l’expulsion de M. [T] [E], au besoin avec l’assistance de la force publiquel’autorisation de faire transporter aux frais du locataire les meubles et effets mobiliers se trouvant dans les lieux
la condamnation de M. [T] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges du 31 mai 2024 jusqu’au jour de la libération totale des lieux
le rejet de la demande reconventionnelle de M. [T] [E], la condamnation de M. [T] [E] à lui verser la somme de 4 000 euros au titre des dommages et intérêts
la condamnation de M. [T] [E] à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile
la condamnation de M. [T] [E] aux dépens incluant le coût du congé et du procès-verbal de difficulté.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir, au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que le congé a été délivré plus de 6 mois avant la date de reprise des lieux, donnant un large délai à M. [T] [E] pour chercher une solution de relogement soulignant que celui-ci est par ailleurs propriétaire d’une habitation dans la même commune. Il rappelle que c’est au locataire de rapporter la preuve du caractère frauduleux du congé et qu’une telle preuve n’est pas rapportée, et ce d’autant que le caractère légitime et sérieux du motif du congé est démontré par toutes les démarches initiées pour débuter les travaux, notamment l’obtention du permis de construire et l’engagement de différents frais auprès de professionnels.
Sur le rejet des demandes reconventionnelles, il fait valoir au visa des articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 que M. [T] [E] est le seul responsable des préjudices qu’il invoque et qu’il ne rapporte pas suffisamment la preuve ni des préjudices ni des manquements allégués de la part de M. [N] [I].

Concernant sa demande de dommages et intérêts, M. [N] [I] se plaint de subir une résistance abusive de la part de M. [T] [E]. Il explique qu’âgé de 70 ans et faisant face à des problèmes de santé, son projet de finir sa vie dans sa maison est mis à mal par M. [N] [I].

En défense, M. [T] [E], représenté par son conseil, sollicite du juge des contentieux de la protection à titre principal :

le rejet des demandes de M. [N] [I]l’annulation du congé pour motif légitime et sérieux du 17 aout 2023la condamnation de M. [N] [I] à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts
A titre subsidiaire, il sollicite la condamnation de M. [I] à lui verser la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement à ses obligations de bailleur.

En tout état de cause, il sollicite la condamnation de M. [I] aux dépens et à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes principales, M. [T] [E], fait valoir, au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que le congé donné par M. [N] [I] est imprécis. Il indique encore que le motif est illégitime car il est modifié dans les dernières conclusions du demandeur. Il ajoute que lors de la délivrance du congé l’étude de rénovation n’avait pas encore été faite. Selon lui, le congé a été délivré pour éviter à M. [N] [I] d’effectuer les travaux qu’il réclame depuis des années. Au surplus, il rappelle que la qualité de propriétaire ne justifie en rien la légalité du congé.

Au soutien de sa demande reconventionnelle, M. [T] [E] fait valoir, au visa des articles 606, 1719, 1720 du code civil et 6 de la loi du 6 1989 qu’il a effectué de nombreux travaux sur la propriété depuis la prise à bail. Il estime que la toiture est sinistrée depuis 5 ans et que rien n’a été fait par le bailleur malgré des mises en demeure. Il indique par ailleurs qu’il avait informé son bailleur d’un problème sur la fosse septique et qu’il a fait intervenir un professionnel à ses frais afin d’y remédier faute de diligences de M. [N] [I]. Il ajoute qu’il a toujours informé les bailleurs des travaux qu’il entreprenait, qui ont été consentis contre des réductions de loyers. Il observe que l’installation électrique et le système d’assainissement sont non conformes et considère pour l’ensemble de ces éléments que M. [N] [I] n’a pas respecté les obligations qui lui incombaient en sa qualité de bailleur.

La décision a été mise en délibéré au 24 juin 2025 pour être rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la validité du congé

Aux termes de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. […] A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués ».

La décision d'entreprendre des travaux de rénovation du bien loué constitue un motif légitime et sérieux de congé, ce critère n'étant pas limité à la défaillance du locataire dans l'exécution de ses obligations.
La réalité du motif légitime et sérieux doit s'apprécier lors de la délivrance du congé. De tels travaux doivent être soumis à plusieurs conditions :

l'intention du bailleur de faire réaliser les travaux doit être réelle (ce caractère se déduit par tous moyens fournis par le bailleur)
ces travaux doivent être utiles ou nécessaires à l'immeuble, ils doivent nécessiter pour leur réalisation le départ du locataire, ils ne sauraient se limiter pour ces motifs à des travaux soit localisés soit d'ampleur générale ou partielle pour lesquels seule une absence temporaire du locataire suffirait à les mener sans encombre,
ils ne doivent pas présenter un caractère frauduleux (la preuve de ce caractère appartenant au preneur).

En l’espèce, le congé pour motif légitime et sérieux consiste en la réalisation de travaux avant de reprendre le logement. Il a été délivré par acte de commissaire de justice à personne le 17 août 2023 soit neuf mois avant sa prise d’effet fixée au 31 mai 2024.

Il ressort des débats et des pièces versées que M. [N] [I] a manifesté son intention de réaliser des travaux dès avril 2023 lors d’une visite des lieux avec l’architecte, au cours de laquelle des mesures préparatoires ont été prises et une analyse de l’état des couvertures a été faite. Selon les deux lettres de l’architecte versées au débat, cette première visite lui a permis de proposer une esquisse du projet et d’en affiner les grandes lignes, de sorte que l’intention de M. [N] [I] de réaliser des travaux était réelle au jour de la délivrance du congé en août 2023. Les démarches se sont poursuivies après la délivrance du congé, par l’intervention du géomètre en septembre, de la société VEOLIA pour le contrôle de l’installation d’assainissement en novembre et par la tenue d’une réunion de préparation des travaux avec l’architecte en décembre. M. [N] [I] a postérieurement au congé, réglé les factures de l’architecte et du géomètre.

Des travaux utiles sont des travaux qui apportent de la valeur à l’immeuble et les travaux nécessaires sont ceux sans lesquels la survie de l’immeuble est menacée. Les travaux envisagés consistent en une transformation complète et intégrale de l’ensemble immobilier, notamment la mise aux normes de l’électricité et de la fosse septique (dont la nécessité est elle-même arguée par le défendeur), la création de chambres et pièces d’eau à l’étage, la rénovation de charpentes et couvertures tout en optimisant les isolations. Ces éléments, contenus dans le congé, correspondent à ceux contenus dans le projet de l’architecte établi avant la délivrance du congé : « le projet consiste en l’extension du coté Ouest et Est de la maison existante. Cette rénovation implique une surélévation du toit de l’annexe. Charpente et couverture reprises à l’identique ». Si les travaux envisagés ne sont pas indispensables mais utiles, M. [N] [I] est en droit de rechercher la rentabilité de son bien et de l'améliorer, en le rénovant partiellement ou intégralement.

Quant à la nécessité du départ du locataire, les travaux envisagés sont d’une telle ampleur que le maintien de celui-ci dans les lieux n’est pas possible.

Au surplus, le congé a été délivré en précisant que M. [N] [I] souhaite faire du bien sa résidence principale à l’issue des travaux. Le moyen selon lequel le congé ne serait pas valide en l’absence de mention du repreneur est inopérant en ce que d’une part, le congé n’est pas un congé pour reprise mais un congé pour motif légitime et sérieux (réalisation de travaux) et d’autre part, il se déduit des termes du congé que le bailleur est le repreneur envisagé puisqu’il est indiqué qu’il y établira sa résidence principale, sans que la mention « en ayant la possibilité de recevoir l’ensemble de sa famille » ne vienne questionner ce point, la volonté d’accueillir ses proches justifiant au contraire de l’ampleur des travaux (création de chambre à l’étage). De la même manière, le projet ou non de M. [N] [I] de reprendre une activité de conseil n’emporte aucune incidence sur la validité du congé.

Ainsi, le congé à été délivré dans les formes et délai prescrits par la loi et les travaux listés dans le congé constituent un motif légitime et sérieux.

La validité du congé pour motif légitime et sérieux délivré le 17 août 2023 avec prise d’effet au 31 mai 2024 sera constatée.

En conséquence, M. [T] [E] est occupant sans droit ni titre du logement situé au [Adresse 2], cadastrée AS n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 2], depuis le 31 mai 2024.

Il sera donc fait droit aux prétentions en ce qui concerne l’expulsion et le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux (spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion) et l’indemnité d’occcupation.

M. [T] [E] sera ainsi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 31 mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le reprendre.

En conséquence, la demande de M. [T] [E] de la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts dans l’hypothèse d’une annulation du congé ne pourra qu’être rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts de M. [N] [I]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, M. [T] [E] s’est maintenu dans les lieux sans droit ni titre, le congé étant valable.

Son maintien dans les lieux constitue un comportement fautif et a directement causé un retard dans les travaux initiés comme en atteste les courriers de l’architecte, étant rappelé que M. [T] [E] est propriétaire d’un logement sur la même commune et qu’il ne rapporte aucun élément permettant de considérer qu’il nécessite un délai pour se reloger ou qu’il est dans l’attente d’un autre logement.
Compte tenu du temps écoulé entre la prise d’effet du congé et la présente procédure et du préjudice généré, il convient de fixer l’indemnisation de M. [N] [I] à la somme de 1500 euros.

En conséquence, M. [T] [E] sera condamné à payer à M. [N] [I] la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts de M. [T] [E]

Aux termes de l’article 1720 du code civil, le bailleur doit faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

M. [T] [E] sollicite la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice moral, étant précisé qu’il ne reprend pas dans le dispositif de ses écritures la demande de remboursement de la facture de 672 euros pour la réparation de la fosse septique.

M. [T] [E] à l’appui de sa demande produit :

- un courrier daté du 15 avril 2024 adressé à Maître [C] faisant état d’une difficulté relative à la fosse septique début janvier 2024 pendant une dizaine de jours et pour lequel le locataire a fait intervenir un professionnel (cf. Facture de la S.A.R.L. S.A.T.P.)

- un document libellé diagnostic de couverture daté du 3 février 2020 comprenant deux photographies et des annotations manuscrites, évoquant notamment un risque de blessures pour les usagers de la route bordant la propriété,

- un courrier du 21 février 2025 adressé au bailleur et au notaire en charge de la gestion locative faisant état de la nécessité de réparer des dégâts sur la toiture,

- des photographies du grenier et du hangar concernant l’installation électrique,
- des photographies et un courriel de la mairie en date du 2 juillet 2024 concernant une demande de busage du fossé à l’arrière du hangar formée le 1er juillet 2024 par le locataire,

- une attestation de non-conformité électrique datée du 30 avril 2025 faisant état de conducteurs électriques apparents et de conduit électrique métallique non relié à la terre,

- des échanges de courriers démontrant que le locataire a en contrepartie de réduction de loyers opérés de nombreux travaux.

De l’ensemble de ces éléments, il apparait que M. [T] [E] ne démontre pas avoir avant la délivrance du congé sollicité des travaux de la part du propriétaire, l’ensemble des échanges ci-avant étant postérieur et M. [T] [E] indiquant avoir lui-même réalisé de nombreux travaux au cours du bail, sollicitant ensuite le remboursement de factures ou de réduction de loyers. En outre, les documents produits sont insuffisants à démontrer les manquements allégués et sont contredits par les pièces du demandeur (cf. Photographie de la toiture, attestation Véolia du 6 novembre 2023 mentionnant des travaux à réaliser sous 4 ans, attestation de la société de couverture mentionnant des travaux d’entretien réguliers depuis plusieurs années) étant par ailleurs précisé que depuis le 31 mai 2024, il se maintenait indument dans les lieux et ne pouvait en conséquence à compter de cette date faire valoir des manquements imputables au bailleur, le bail n’existant plus.

Au surplus, M. [T] [E] ne produit aucune pièce de nature à objectiver son préjudice moral.

Dès lors, M. [T] [E] sera débouté de sa demande.

Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [T] [E] qui succombe l’instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de difficulté établi par commissaire de justice le 31 mai 2024, le coût du congé restant en revanche à la charge de M. [N] [I].

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
M. [T] [E], condamné aux dépens, devra, payer à M. [N] [I] une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile que l’équité commande de fixer à 1200 euros.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement ».

PAR CES MOTIFS