TJ 42218, 17 juill. 2025, RG 24/03182

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/03182 - N° Portalis DBYQ-W-B7I-ILZT

4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 17 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Monsieur Jean-Philippe BELPERRON, Juge chargé des contentieux de la protection assisté, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l'audience publique du 20 Mai 2025

ENTRE :

Monsieur [J] [V]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Géraldine VILLAND, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [K] [P]
demeurant [Adresse 4]

non comparant

Madame [E] [P]
demeurant [Adresse 2]

non comparante

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 17 Juillet 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 23 juillet 2015 prenant effet à compter du 03 août 2015, Monsieur [J] [V], représenté par son mandataire, a donné à bail à Madame [E] [P], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 320,00 euros outre une provision sur charges de 130,00 euros.

Le 9 décembre 2022, Monsieur [K] [P] a déclaré se porter caution, solidairement avec Madame [E] [P], du paiement la dette de loyers ainsi que l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de résiliation du bail.

Monsieur [J] [V] a fait délivrer le 18 avril 2024 à Madame [E] [P] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 5 156,71 €, signifiée à la caution le 17 mai 2024.

Par voie électronique avec accusé de réception du 30 janvier 2024, Monsieur [J] [V] a préalablement saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 9 juillet 2024 et signifiée par dépôt à étude, Monsieur [J] [V] a attrait Madame [E] [P] et la caution devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :
- de constater la résiliation du contrat de bail ;
- d'ordonner l'expulsion de Madame [E] [P] ;
- de condamner Madame [E] [P] solidairement avec la caution au paiement des sommes suivantes :
- 4 074,51 € euros au titre de sa créance locative arrêtée au 9 juillet 2024, somme à parfaire le jour de l'audience, outre intérêts au taux légal ;
- une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges dues et en subissant les augmentations légales jusqu’au départ effectif des lieux ;
- 400,00 euros à titre de dommages et intérêts ;
- 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- des entiers dépens.

Monsieur [J] [V] a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 5] par notification électronique le 9 juillet 2024.

L'audience s'est tenue le 5 novembre 2024 devant le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Par jugement du 14 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats afin que soit justifié la régularisation de charges pour la somme de 2657,54 € et l’augmentation de la provision pour charges à la somme de 352,00 €

Lors de l’audience du 20 mai 2025, Monsieur [J] [V], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes, à la somme de 7 228,18 € concernant sa créance locative arrêtée au 1er novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse.

Madame [E] [P] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter malgré sa convocation régulière.

Monsieur [K] [P] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter malgré sa convocation régulière.

Le diagnostic social et financier n'a pas pu être réalisé en raison de l'absence de la locataire lors des rendez-vous.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la [Localité 5] par la voie électronique le 9 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est démontré que Monsieur [J] [V] a bien préalablement

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation de plein droit, l'expulsion et la dette locative

Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. (…) Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [E] [P] le 18 avril 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 5 156,71 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [E] [P] n’ayant pas réglé la dette locative.

En outre, considérant l'absence de possibilité pour Madame [E] [P] d’apurer la dette compte tenu de sa situation financière, la Loi ne permet pas d'accorder de délai de paiements de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 24-V de la loi susvisée.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 31 mai 2024, à l’expiration du délai de six semaines, fixé par le commandement de payer, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

La résiliation est constatée alors que Madame [E] [P] n'a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [E] [P] et de dire que faute par Madame [E] [P] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision, demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Madame [E] [P] cause manifestement et nécessairement un préjudice à Monsieur [J] [V] qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Madame [E] [P] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, Monsieur [J] [V] verse aux débats un dernier décompte arrêté au 15 mai 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 5952,35 €

L’analyse de ce décompte met en évidence des provisions pour charges à hauteur de 105,00 € pour l’année 2022 et jusqu’au 30 novembre 2023 puis à compter du mois de décembre 2023 une augmentation de la provision pour charge à 352,00 €. Il était en outre facturé une régularisation de charges pour la somme de 2657,54 €. Le 15 mai 2025 était procédé à une « variable créditrice régularisation de charges et d’eau froide et chaude pour une somme totale de 3315,49 €.
Il était aussi facturé la somme de 1891,47 € au titre des retenues sur réparations locatives.

En premier lieu, la présence de dégradations locatives n’est démontrée par aucun élément, Monsieur [J] [V] sera dès lors débouté de sa demande à ce titre.

En second lieu les frais d’huissier ne constituent pas des loyers et font l’objet de demandes au titre des dépens ainsi devra être soustrait la somme de 20,00€ et de 379,67 €

Concernant les charges pour l’année 2024, la somme de 352,00€ multipliée par 12 a été réclamée au titre des provisions pour charge. A été déduit la somme de 3315,49 € soit une somme due au titre des charges de 908,81 € qui est justifiée dans son montant.

Concernant la régularisation de charges à hauteur de 2657,54 € effectuée le 1 janvier 2024, le seul document fourni par le bailleur est une régularisation des charges pour la période de juillet 2023 à juin 2024. Celle-ci démontre une quote-part locative de 2264,37 €.
En outre, le décompte fourni présente des points peu cohérent : deux sommes de 82,40 € et deux sommes de 268,00 € sont facturés au titre de l’eau, si l’on peut supposer qu’il s’agisse de l’eau chaude et de l’eau froide il n’est pas explicable la présence d’un doublon et le fait que toutes les consommations soient de 20 mètres cubes. Il ne sera dès lors retenu qu’une somme sur deux.

En absence de justifications antérieures il y a lieu de retenir que pour les 5 mois antérieurs à la régularisation des charges de 2023 la somme de (2264,37 € - 82,40€ -268,00€) divisé par 12, multiplié par 5 soit 797,49 € somme à laquelle il convient de soustraire les provisions pour charge soit 525,00 €. Le montant de régularisation de charges de décembre 2023 est dès lors fixé pour la somme de 272,49 €

Il convient dès lors de fixer la créance locative à 5952,35 € -1891,47 € (réparations locatives) – 399,67 € - 2657,54 € + 272,49 € soit la somme de 1276,16 €

Il convient par conséquent de condamner Madame [E] [P] à payer la somme de 1276,16 € actualisée au 20 mai 2025, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement .
Notification le :
- CCC à :
- Copie exécutoire à :
- CCC au dossier

Il est en outre établi que par acte sous seing privé du 23 juillet 2015 Monsieur [K] [P] a déclaré se porter caution, solidairement avec Madame [E] [P], afin de payer la dette de loyers et les indemnités d’occupation éventuelles. Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [K] [P] solidairement avec Madame [E] [P] à payer à Monsieur [J] [V] , la somme de 1276,16 représentant l’arriéré locatif actualisé au 20 mai 2025 augmentée des indemnités d’occupation éventuellement dus à compter de cette date.

Sur les demandes accessoires

Dans la mesure où aucune pièce ni argument ne vient démontrer l'existence d'une résistance abusive de la part de Madame [E] [P], la demande de condamnation formée par Monsieur [J] [V] à ce titre sera rejetée.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [E] [P] solidairement avec la caution au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 18 avril 2024, de la dénonciation à la caution, de la saisine de la CCAPEX de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture.

Il n'y a pas lieu, en l'espèce, de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit il n’y a pas lieu d’y déroger.

PAR CES MOTIFS