TJ 42218, 17 juill. 2025, RG 25/01571

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/01571 - N° Portalis DBYQ-W-B7J-IWMP

4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 17 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Monsieur Jean-Philippe BELPERRON, Juge chargé des contentieux de la protection assisté, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l'audience publique du 20 Mai 2025

ENTRE :

Monsieur [I] [C]
demeurant [Adresse 1]
représenté par BLG AVOCATS, avocat au barreau de ROANNE

ET :

Monsieur [U] [S] [G]
né le 16 Janvier 1987 à [Localité 8] (ALGERIE)
demeurant [Adresse 3]

non comparant

Madame [P] [E] épouse [G]
née le 13 Janvier 1994 à [Localité 8] (ALGERIE)
demeurant [Adresse 3]

comparante

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 17 Juillet 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 22 mai 2024, Monsieur [I] [C] a donné en location à Madame [P] [E] et Monsieur [U] [G], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel révisable de 1047,00 € révisable et 65,55 € de provisions pour charge.

Par courrier du 29 octobre 2024, Monsieur [I] [C] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Monsieur [I] [C] a fait délivrer le 29 octobre 2024 à Madame [P] [E] et Monsieur [U] [G] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 2 181,00 €

Suivant assignation du 18 mars 2025, Monsieur [I] [C] a attrait Madame [P] [E] et Monsieur [U] [G] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7], aux fins de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail et d’ordonner son expulsion.

Monsieur [I] [C] a notifié l’assignation à la Préfecture de la [Localité 5] par lettre recommandée avec accusé de réception délivrée le 18 mars 2025.

L'audience s'est tenue le 20 mai 2024.

Lors de l’audience, Monsieur [I] [C] a maintenu ses demandes tendant à constater le jeu de la clause résolutoire et à ordonner l'expulsion de Madame [P] [E] et Monsieur [U] [G]. Monsieur [I] [C] a en outre demandé au tribunal :
de condamner Madame [P] [E] et Monsieur [U] [G] au paiement des sommes suivantes :4 075,59 € au titre de sa créance locative arrêtée au 14 mai 2025,une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux,500,00 € au titre des dommages et intérêts,500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,ainsi qu'aux entiers dépens.
Madame [P] [E] n'a contesté ni le principe ni le montant de sa dette locative et a demandé au tribunal :
d’accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 400,00 €.
Monsieur [U] [G] n’a pas comparu malgré sa convocation régulière.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la [Localité 5] par la voie électronique le 18 mars 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est démontré que Monsieur [I] [C] a bien saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation de plein droit, l'expulsion et la dette locative

Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que «Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [P] [E] et Monsieur [U] [G] le 29 octobre 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 2 181,00 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [P] [E] et Monsieur [U] [G] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 30 décembre 2024, à l’expiration du délai de deux mois, fixé par le commandement de payer, (le dit commandement prévoyant en page 1 un délai de 6 semaines mais en deuxième page un délai de deux mois, il y a lieu d’appliquer la durée la plus favorable au débiteur) et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Madame [P] [E] et Monsieur [U] [G] cause manifestement et nécessairement un préjudice à Monsieur [I] [C] qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Madame [P] [E] et Monsieur [U] [G] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, Monsieur [I] [C] verse aux débats un décompte arrêté au 14 mai 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 4 075,59 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de Monsieur [I] [C] est établie dans son principe qu’il convient toutefois de soustraire les frais facturés au titre des frais d’huissier pour la somme de 283,95 € et de 234,00 € au titre des frais de rejet (6 x 39,00€)

Il convient par conséquent de condamner Madame [P] [E] et Monsieur [U] [G] à payer la somme de 3557,64 € actualisée au 14 mai 2025, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que «  Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.(...)
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.»

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Suite au commandement de payer qui a été délivré à Madame [P] [E] et Monsieur [U] [G] le 29 octobre 2024, la dette locative demeure impayée, il est par conséquent acquis que le commandement de payer délivré à Madame [P] [E] et Monsieur [U] [G] est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 30 décembre 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement.

Par ailleurs, Madame [P] [E] et Monsieur [U] [G] a été condamné à payer la somme de 3102,00 € au titre des loyers et indemnités d'occupation échus au 14 mai 2025.

Toutefois, compte tenu de l’engagement de Madame [P] [E] et Monsieur [U] [G] et des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d'accorder à Madame [P] [E] et Monsieur [U] [G] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, en réglant en plus du loyer – ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – la somme de 250,00 € par mois pendant 15 mois, la dernière mensualité équivalant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Si la dette est apurée dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire et dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision :
la clause de résiliation reprendra son plein effet ;la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible ;Madame [P] [E] et Monsieur [U] [G] devra régler à Monsieur [I] [C] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 14 mai 2025, date du dernier décompte, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;et faute par Madame [P] [E] et Monsieur [U] [G] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à Monsieur [I] [C], aux frais et aux risques et périls de Madame [P] [E] et Monsieur [U] [G], dans les conditions prévues par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Dans la mesure où aucune pièce ni argument ne vient démontrer l'existence d'une résistance abusive de la part de Madame [P] [E] et Monsieur [U] [G], la demande de condamnation formée par Monsieur [I] [C] à ce titre sera rejetée.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [P] [E] et Monsieur [U] [G] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 29 octobre 2024, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture.

Il n'y a pas lieu, en l'espèce, de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire est de droit et est compatible avec la nature du litige.

PAR CES MOTIFS :