TJ 42218, 17 juill. 2025, RG 24/02674

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/02674 - N° Portalis DBYQ-W-B7I-IKUD

4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 17 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Monsieur Jean-Philippe BELPERRON, Juge chargé des contentieux de la protection assisté, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l'audience publique du 20 Mai 2025

ENTRE :

S.A. ALLIADE HABITAT venant aux droits de CITE NOUVELLE
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par [O] [C], munie d’un pouvoir

ET :

Monsieur [T] [K]
demeurant [Adresse 2]

non comparant

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 17 Juillet 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé le 19 février 2016, la SA [Adresse 4] devenue la SA ALLIADE HABITAT a donné en location à Monsieur [T] [K], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer de 206,78 € révisable et 84,86 € de provisions pour charges.

Par courrier du 4 mars 2024, la SA ALLIADE HABITAT a informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice, la SA ALLIADE HABITAT a fait délivrer le 5 avril 2024 à Monsieur [T] [K] :
- un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 2 746,90 €.

Suivant citation délivrée par huissier le 7 juin 2024, la SA ALLIADE HABITAT a attrait Monsieur [T] [K] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6], aux fins de prononcer la résiliation du contrat de bail et d’ordonner leur expulsion.

Le 11 juin 2024, la SA ALLIADE HABITAT a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 5] par lettre recommandée avec accusé de réception délivrée.

Par jugement du 25 février 2025, le juge des contentieux de la protection ordonnait la réouverture des débats afin que les parties puissent produire la décision suite à la contestation devant le juge des contentieux de la protection de la décision de rétablissement personnel décidée par la commission de surendettement.

L'audience s'est tenue le 20 mai 2025 suite à la réouverture des débats.

Lors de l’audience, la SA ALLIADE HABITAT a maintenu ses demandes tendant à constater le jeu de la clause résolutoire et à ordonner l'expulsion de Monsieur [T] [K]. La SA ALLIADE HABITAT a en outre demandé au tribunal :
- de condamner Monsieur [T] [K] des sommes suivantes :
- 2 931,07 € au titre de sa créance locative arrêtée au 19 mai 2025 ;
- une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;
- 400,00 € à titre de dommages et intérêts ;
- 400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- ainsi qu'aux entiers dépens notamment les deux commandements de payer.

Lors de l’audience la SA ALLIADE HABITAT a expliqué au soutien des prétentions :
- que le locataire avait repris le paiement, mais que les loyers étaient payés de façon irrégulière.

Monsieur [T] [K] n’a pas comparu malgré leur convocation régulière.

Le diagnostic social et financier n’a pas été versé au dossier du tribunal.

Le 20 décembre 2024, la commission de surendettement décidait d’un rétablissement personnel, lequel faisait l’objet d’un recours. Le juge des contentieux de la protection constatant la bonne foi du débiteur et la situation irrémédiablement compromise confirmait le rétablissement personnel.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la [Localité 5] par la voie électronique le 11 juin 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est démontré que la SA ALLIADE HABITAT a bien informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation de plein droit, l'expulsion et la dette locative

Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [T] [K] le 5 avril 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 2 746,90 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [T] [K] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 6 juin 2024, à l’expiration du délai de deux mois fixé par le contrat de bail, celui-ci étant antérieur à l’entrée en vigueur de la loi du 23 juillet 2023, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [T] [K] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la SA ALLIADE HABITAT qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [T] [K] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la SA ALLIADE HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 19 mai 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 2 931,07 €.
Notification le :
- CCC à :
- Copie exécutoire à :
- CCC au dossier

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SA ALLIADE HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [T] [K] à payer la somme de 2 931,07 € actualisée au 19 mai 2025, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la suspension de la clause résolutoire du fait de la procédure de surendettement

L'article 24 VI de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

2° Lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l'exigibilité de la créance locative en application du 4° de l'article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu'en application de l'article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l'une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation ;

4° Lorsque le juge statuant en application de l'article L. 733-10 du même code a pris tout ou partie des mesures mentionnées au 2° du présent VI, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés dans ces mesures. Lorsque la suspension de l'exigibilité de la créance locative a été imposée pendant un délai en application du 4° de l'article L. 733-1 du code de la consommation, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient ét2 accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.

5° Lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture.
Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu'en application de l'article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l'une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation. (...) Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

Il est par conséquent acquis que le commandement de payer délivré à Monsieur [T] [K] est demeuré infructueux dans le délai imparti la clause résolutoire a été acquise à la date du 6 juin 2024. En outre, la dette locative demeure impayée se montant à la somme de 2 931,07 €.

Toutefois, compte tenu de la décision de rétablissement personnel dans le cadre de la procédure de surendettement de Monsieur [T] [K] , de la reprise du paiement des loyers et des dispositions de l’article 24 VI alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Le prononcé d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire suspend les effets de la clause résolutoire de plein droit pendant un délai de deux ans à partie de la date de prononcé du rétablissement personnel. Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans, mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Si les loyers et charges en cours sont réglés à compter du jugement de rétablissement personnel et jusqu’à une période de deux ans, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire et dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision :
- la clause de résiliation reprendra son plein effet ;
- la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible ;
- Monsieur [T] [K] devra régler à la SA ALLIADE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 19 mai 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;
- et faute par Monsieur [T] [K] d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à la SA ALLIADE HABITAT, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [T] [K], dans les conditions prévues par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Dans la mesure où aucune pièce ni argument ne vient démontrer l'existence d'une résistance abusive de la part de Monsieur [T] [K], la demande de condamnation formée par la SA ALLIADE HABITAT à ce titre sera rejetée.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [T] [K] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 5 avril 2024, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture.

Il n'y a pas lieu, en l'espèce, de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire est de droit et est compatible avec la nature du litige.

PAR CES MOTIFS :