TJ 42218, 17 juill. 2025, RG 25/02025

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/02025 - N° Portalis DBYQ-W-B7J-IXVI

4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 17 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Monsieur Jean-Philippe BELPERRON, Juge chargé des contentieux de la protection assisté, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l'audience publique du 20 Mai 2025

ENTRE :

S.C.I. JUVI
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par son gérant

ET :

Madame [U] [J]
demeurant [Adresse 3]

non comparante

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 17 Juillet 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 13 janvier 2024, la SCI JUVI a donné en location à Madame [U] [J], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 600,00 € révisable, et 124,19 € de charges.

Par courrier du 5 novembre 2024, la SCI JUVI a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

La SCI JUVI a fait délivrer le 30 octobre 2024 à Madame [U] [J] :
un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 3 329,00 €.
Suivant assignation du 12 mars 2025, la SCI JUVI a attrait Madame [U] [J] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Etienne, aux fins de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail et d’ordonner son expulsion.

La SCI JUVI a notifié l’assignation à la préfecture de la Loire par voie électronique avec accusé de réception délivrée le 12 mars 2025.

L'audience s'est tenue le 20 mai 2025.

Lors de l’audience, la SCI JUVI a maintenu ses demandes tendant à constater le jeu de la clause résolutoire et à ordonner l'expulsion de Madame [U] [J]. la SCI JUVI a en outre demandé au tribunal :
de condamner Madame [U] [J] au paiement des sommes suivantes :3 775,00 € au titre de sa créance locative arrêtée au 20 mai 2025 ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;200,00 € à titre de dommages et intérêts,400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu'aux entiers dépens.
la SCI JUVI a expliqué au soutien des prétentions :
que la locataire règle ses loyers de façon irrégulière,que la locataire semble avoir quitté les lieux mais qu’il n’y a pas eu de remise des clefs.
Madame [U] [J] n'a pas comparu, malgré sa convocation régulière.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Madame [U] [J], indiquait au travailleur social qu’elle avait déménagé mais refusait de donner sa nouvelle adresse.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la [Localité 4] par la voie électronique le 12 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est démontré que la SCI JUVI a bien saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation de plein droit, l'expulsion et la dette locative

Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux. (…)  Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [U] [J] le 30 octobre 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 3 329,00 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [U] [J] n’ayant pas réglé la dette locative.

En outre, considérant l'absence de demande de Madame [U] [J] ainsi que la non reprise du paiement intégral du loyer, la Loi ne permet pas d'accorder de délai de paiements de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 24-V de la loi susvisée.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 31 décembre 2024, à l’expiration du délai de DEUX MOIS visé par le commandement de payer, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

La résiliation est constatée alors que Madame [U] [J] n'a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [U] [J] et de dire que faute par Madame [U] [J] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Rappelle à Madame [U] [J] que tant que celle-ci n’aura pas rendue les clefs de son logement, ou le propriétaire obtenu en justice la possibilité de le récupérer, le contrat de bail et notamment les loyers restent dus. D’autre part les frais d’expulsion sont intégralement à sa charge.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Madame [U] [J] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la SCI JUVI qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Madame [U] [J] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la SCI JUVI verse aux débats un décompte arrêté au 20 mai 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 3 775,00 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SCI JUVI est établie dans son principe et dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Madame [U] [J] à payer la somme de 3 775,00 € actualisée au 20 mai 2025, (mois de mai facturé, APL du mois de mai non soustrait) outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Considérant l’importance de la dette locative de Madame [U] [J] ainsi que la faiblesse des ressources, il n’y a pas lieu d’accorder, même d’office, à Madame [U] [J] des délais de paiement fondés sur l’article 1343-5 du code civil pour s’acquitter de la dette locative.

Sur les demandes accessoires

Dans la mesure où aucune pièce ni argument ne vient démontrer l'existence d'une résistance abusive de la part de Madame [U] [J], la demande de condamnation formée par la SCI JUVI à ce titre sera rejetée.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [U] [J] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 30 octobre 2024, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture.

Il convient de condamner Madame [U] [J] à payer à la SCI JUVI la somme de 300,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire est de droit et est compatible avec la nature du litige.

PAR CES MOTIFS :