TJ 42218, 17 juill. 2025, RG 24/04976

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/04976 - N° Portalis DBYQ-W-B7I-IQL2

4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 17 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Monsieur Jean-Philippe BELPERRON, Juge chargé des contentieux de la protection assisté, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l'audience publique du 20 Mai 2025

ENTRE :

Monsieur [P] [Y]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Hélène CHABRIER, avocate au barreau de SAINT-ETIENNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro [Numéro identifiant 4] du 22/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de St Etienne)

ET :

S.A. ALLIADE HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Marie-Josèphe LAURENT, avocate au barreau de LYON, substituée par Me Sophie PECCHINI, avocate au barreau de SAINT-ETIENNE

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 17 Juillet 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 18 décembre 2015, la S.A ALLIADE HABITAT a donné en location à Monsieur [P] [Y], un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 240,58 euros outre 121,35 euros de provision sur charges.

Le 19 juin 2025, un constat d'échec à une tentative de conciliation extra-judiciaire entre les parties a été dressé suite à l'absence de la S.A ALLIADE HABITAT.

Suivant assignation délivrée par huissier le 23 octobre 2024, Monsieur [P] [Y] a attrait la S.A. ALLIADE HABITAT devant le juge chargé des contentieux de la protection de [Localité 5].

L’affaire a été plaidée à l'audience du 20 mai 2025.

A l'audience du 20 mai 2025, Monsieur [P] [Y] s'est désisté formellement de sa demande d’exécution forcée des travaux suite à la réalisation des travaux dans les WC.

Monsieur [P] [Y] a par contre maintenu les demandes suivantes :
- de condamner la S.A. ALLIADE HABITAT au paiement de la somme de 100,00 € par semaines à compter du 10 avril 2024 jusqu’au 19 mai 2025 à titre de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice de jouissance subi,
- de mettre à la charge du débiteur les frais de recouvrement par le commissaire de justice,
- de ne pas déroger à l’exécution provisoire ;
- de condamner la S.A ALLIADE HABITAT au paiement d'une indemnité de 1 036,80 € au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, ainsi qu'aux entiers dépens.

Monsieur [P] [Y] a soutenu notamment :
- que le 5 avril 2024, il constatait une fuite de la chasse d’eau de ses toilettes et alertait son bailleur,
- que malgré l’envoi d’un courrier recommandé le 6 avril aucune réparation n’était réalisée,
- que le 29 avril, un technicien se présentait à son domicile, mais indiquait ne pouvoir changer la pièce défectueuse, celle-ci n’étant plus fabriquée,
- que le 17 juin, un autre technicien préconisait le changement complet des toilettes,
- que le 20 juin un technicien se présentait à son domicile, il contestait que ce dernier lui ait indiqué qu’il venait pour changer le réservoir des toilettes et qu’il se soit opposé à la réparation,
- que la réparation locative demandée par Monsieur [P] [Y] est à la charge du bailleur puisqu'occasionnée par la vétusté des sanitaires,
- que l'absence de travaux sur les sanitaires par le bailleur a causé à Monsieur [P] [Y] un préjudice important dû à la nécessité pour lui de monter sur un escabeau pour faire fonctionner la chasse d'eau,
- que Monsieur [P] [Y] n'a pas entravé le bon déroulement des travaux.

La S.A. ALLIADE HABITAT a demandé au tribunal :
- de débouter Monsieur [P] [Y] de l'ensemble de ses demandes,
- de condamner Monsieur [P] [Y] à s’abstenir de toute obstruction à la réalisation des travaux sous astreinte de 150,00 € par infraction,
- de condamner Monsieur [P] [Y] à une amende civile pour procédure abusive,
- de condamner Monsieur [P] [Y] à payer à la S.A ALLIADE HABITAT la somme de 1 036,80 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

La S.A. ALLIADE HABITAT a soutenu notamment :
- qu’elle a fait intervenir un technicien dès le 29 avril 2024, que cette intervention générait un incident, le locataire filmant le technicien à son insu,
- que le second technicien intervenant les 17 et 20 juin attestait que le locataire s’opposait au changement du seul réservoir des sanitaires, souhaitant de nouvelles toilettes,
- que Monsieur [P] [Y] a refusé l'intervention des techniciens qui devaient procéder au remplacement du réservoir des sanitaires,
- que Monsieur [P] [Y] ne démontre pas que la fuite du sanitaire ait pour cause la vétusté de l’installation,
- que le bailleur n’a pas commis de faute, le retard dans les réparations étant imputable à Monsieur [P] [Y] la dégradation des sanitaires constitue des menues réparations à charge du locataire,
- que l’action en justice de Monsieur [P] [Y] constitue un abus de droit.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en réalisation des travaux sous astreinte

Monsieur [P] [Y] se désistant de sa demande, expliquant lors de l’audience que les travaux avaient été réalisés, sans toutefois préciser la nature des travaux (changement de la toilette entière ou uniquement du réservoir)

Il y a lieu de constater son désistement.

Sur la demande en non obstruction des travaux

Il n’est pas contesté par la S.A. ALLIADE HABITAT que les travaux de réparation des toilettes ont bien été effectués, que dès lors la demande se trouve être sans objet ;

qu’il y a lieu de débouter la SA ALLIADE HABITAT de sa demande de condamnation à s’abstenir de toute obstruction aux travaux sous astreinte de 150,00 € par infraction

Sur la demande en dommages et intérêts pour trouble de jouissance

Il résulte de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 a), b) et c) que le bailleur a pour obligation :
« a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; »
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués »

En l'espèce, Monsieur [P] [Y] a adressé le 6 avril 2024 un courrier recommandé avec accusé de réception à la S.A ALLIADE HABITAT pour signaler la présence d'eau sur le sol de la salle de bain, liée à une fuite d'eau. La S.A ALLIADE HABITAT a fait intervenir le 26 avril 2024 un technicien dans le logement pour déterminer l'origine du désagrément.
Il ressort du rapport de ce technicien d’une part l’existence d’une fuite nécessitant le remplacement du réservoir des toilettes ;

Le 17 juin 2024, soit environ 2 mois plus tard, la S.A ALLIADE HABITAT fait intervenir un autre technicien, qui indique la nécessité de remplacer totalement les sanitaires du logement.

Puis, le 20 juin 2024 soit 3 jours plus tard, la S.A ALLIADE HABITAT fait intervenir troisième technicien qui signifie au locataire que seul le remplacement du réservoir est nécessaire. Monsieur [P] [Y] aurait refusé le remplacement de la pièce, souhaitant le remplacement du sanitaire, et se serait montré irrespectueux selon le technicien.

Il résulte des articles précités que les sanitaires du logement, dans le cadre d'un contrat de bail, doivent être en bon état pour permettre d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

Les déclarations contradictoires des deux techniciens intervenus en date du 17 juin 2024 et du 20 juin 2024 ont pu être de nature à troubler Monsieur [P] [Y].

Toutefois, d’une part, si le bailleur a une obligation de fournir à son locataire des équipements en bon état de fonctionnement, il n’est pas tenu d’apporter au logement des améliorations, notamment la fourniture de sanitaires neufs si une réparation permet de maintenir l’installation dans un état de bon fonctionnement correspondant à l’état du logement lors de l’entrée dans les lieux du locataire.

En effet, si les joints et l’entretien de la plomberie sont à la charge du locataire, la nature des réparations préconisées par les techniciens est d’une nature qui dépasse le simple entretien et doit être mis à la charge du bailleur.

Dès lors, la SA ALLIADE HABITAT avait la possibilité de choisir d’opter pour la réparation ou le changement du seul réservoir, et n’était pas tenu de changer l’ensemble de l’installation.

La préconisation d’un autre plombier suggérant de changer l’ensemble de la toilette, ne permet pas de déduire qu’un changement partiel ne suffisait pas pour satisfaire aux obligations du bailleur, ce dernier conservant le choix dans l’opportunité des travaux.

D’autre part, il n’est pas démontré d’attitude discriminatoire à l’encontre de Monsieur [P] [Y], concernant le fait que d’autres résidents de l’immeuble ait vu leurs toilettes intégralement changées.

Enfin, il ressort des déclarations des deux techniciens (de deux sociétés différentes) des rapports difficiles avec Monsieur [P] [Y]. Monsieur [P] [Y] n’apporte pas d’éléments permettant de contredire les déclarations du technicien étant intervenu le 20 juin 2024, lequel indiquait que le locataire s’était opposé à la réalisation des travaux.

Dès lors, le retard dans la prise en charge des travaux postérieur au 20 juin 2024 est imputable à Monsieur [P] [Y], par contre en n’apportant pas de réparations au système de chasse d’eau pendant près de trois mois, le bailleur a fait preuve d'un manque de diligence.

Dès lors, Monsieur [P] [Y] a subi un trouble de jouissance pendant une durée de deux mois compte tenu de la prise en compte du délai d’intervention normal d’une quinzaine de jours du bailleur.

Concernant le montant de ce préjudice, il convient de ramener l'indemnité à 50,00 € par mois compte tenu de la nature du préjudice.

Il convient donc reconnaître l'existence du préjudice allégué par Monsieur [P] [Y] pour défaut de jouissance paisible du logement du fait du retard dans le remplacement des sanitaires vétuste et de fixer l'indemnité à 100,00 euros.

Sur la demande de condamnation pour procédure abusive

Compte tenu de la condamnation de la SA ALLIADE HABITAT à des dommages et intérêts, il n’y a pas lieu de condamner Monsieur [P] [Y] à une amende civile étant rappelé que ce dernier a pu sembler faire preuve de bonne foi en saisissant préalablement à la saisine du juge, un conciliateur de justice.

Dès lors, il convient d'écarter la condamnation de Monsieur [P] [Y] et la demande tendant au prononcé d'une amende civile.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner chaque partie à supporter la moitié des dépens

Il n'y a pas lieu, en l'espèce, de faire application de l'article 700 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS