TJ 42218, 17 juill. 2025, RG 24/05507

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/05507 - N° Portalis DBYQ-W-B7I-IRYF

4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 17 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Monsieur Jean-Philippe BELPERRON, Juge chargé des contentieux de la protection assisté, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l'audience publique du 20 Mai 2025

ENTRE :

E.P.I.C. HABITAT & METROPOLE
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par [I] [O], munie d’un pouvoir

ET :

Madame [U] [H]
née le 10 Juin 1962 à [Localité 5]
demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Nabila PELISSIER BOUAZZA, avocate au barreau de SAINT-ETIENNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-2400 du 28/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de St Etienne)

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 17 Juillet 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat à effet du 4 décembre 2014, l'OPH Habitat et Métropole a donné en location à Madame [U] [H], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 157,49 € révisable, et 59,28 € de charges.

Par courrier du 9 septembre 2024, l'OPH Habitat et Métropole a informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

L'OPH Habitat et Métropole a fait délivrer le 16 septembre 2024 à Madame [U] [H] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 345,84 €.

Suivant assignation du 4 décembre 2024, l'OPH Habitat et Métropole a attrait Madame [U] [H] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6], aux fins de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail et d’ordonner son expulsion.

L'OPH Habitat et Métropole a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par voie électronique avec accusé de réception délivrée le 5 décembre 2024.

L'audience s'est tenue le 20 mai 2025.

Lors de l’audience, l'OPH Habitat et Métropole a maintenu ses demandes tendant à constater le jeu de la clause résolutoire et à ordonner l'expulsion de Madame [U] [H]. L'OPH Habitat et Métropole a en outre demandé au tribunal :
- de condamner Madame [U] [H] au paiement des sommes suivantes :
846,35 € au titre de sa créance locative arrêtée au 19 mai 2025 ;
- une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;
- 200,00 € de dommages et intérêts ;
- 200,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- ainsi qu'aux entiers dépens ainsi que les frais liés à la requête en autorisation d’entrer dans les lieux.

L'OPH Habitat et Métropole a expliqué au soutien des prétentions :
- que la locataire ne règle plus ses loyers depuis octobre 2024 et n’a pas repris le paiement des loyers,
- qu’une procédure pour ouverture forcée de l’appartement devait être diligentée pour effectuer des travaux de réhabilitation suite au refus de la locataire de laisser l’accès à son logement, suite à l’ordonnance de référé, les entreprises refusaient d’intervenir du fait de l’état de l’appartement de Madame [U] [H]. Cette intervention pouvait se faire ultérieurement suite au relogement de la locataire suite à un dégât des eaux.

Madame [U] [H], représentée par un conseil, demandait de débouter le bailleur de sa demande en résiliation du bail compte tenu de la vulnérabilité de Madame [U] [H] et d’accorder des délais de paiements, subsidiairement d’accorder des délais pour quitter le logement.

Elle expliquait que l’appartement dans lequel elle se trouve devient de plus en plus vétuste, qu’elle sollicitait l’intervention de son bailleur pour la réalisation de travaux, en vain, qu’elle subit en outre des harcèlements d’une de ses voisines. Compte tenu de ses préjudices de jouissance, elle interrompait le paiement des loyers. Elle indique qu’elle est prête à reprendre le paiement des loyers et qu’un étalement du remboursement sur une période de 36 mois a été envisagé avec la CAF. Il n’y a pas lieu d’ordonner la résiliation du bail, car du fait de son état de santé, de son âge et de son isolement, son expulsion aurait des conséquences très importantes.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Madame [U] [H], suite à un signalement au Procureur de la République, a fait l’objet d’une saisine du juge des tutelles qui faisait l’objet d’un non-lieu, du fait du refus de Madame [U] [H] de se rendre à l’examen médical.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la [Localité 4] par la voie électronique le 5 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est démontré que l'OPH Habitat et Métropole a bien informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

L’action est donc recevable.

Sur l’exception d’inexécution

Madame [U] [H] Fait valoir qu’elle a volontairement cessé les paiements de ses loyers du fait de l’inexécution par le bailleur de ses obligations et notamment celle de délivrance d’un logement décent.

Ainsi Madame [U] [H] indique d’une part de que le logement est vétuste et d’autre part, que sa jouissance paisible du logement est perturbée par le comportement d’une de ses voisines, Madame [Z].

Toutefois, d’une part, aucun élément de preuve n’est apporté sur le caractère vétuste de l’appartement, de plus, au contraire, il ressort des éléments que le comportement de Madame [U] [H] et ses refus de laisser l’accès à son appartement qui ont rendu nécessaire une procédure judiciaire, peuvent expliquer la situation de cet appartement, notamment suite à un dégât des eaux, dès lors le caractère éventuellement indécent de l’appartement ne peut être imputé au bailleur.

D’autre part concernant le litige de voisinage, il ressort de la plainte du 24 février 2025, l’existence de faits de violences commis par sa voisine à son encontre, que toutefois, ces faits interviennent bien après l’arrêt des paiements par Madame [U] [H] et ne sauraient justifier une suspension du paiement des loyers, ce d’autant qu’il est établi que le bailleur a mis en demeure Madame [Z] de cesser ses nuisances.

Enfin, même si des troubles de jouissance ou de l’indécence auraient été, le locataire ne peut cesser de sa propre initiative le paiement de ses loyers, il peut toutefois demander en justice, la consignation des loyers ou que les loyers soient diminués ou une condamnation à des dommages et intérêts.

De plus, aucune reprise du paiement des loyers n’est intervenu depuis l’assignation.

Sur la résiliation de plein droit, l'expulsion et la dette locative

Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. (…) Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [U] [H] le 16 septembre 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 345,84 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [U] [H] n’ayant pas réglé la dette locative.

En outre, malgré la demande de Madame [U] [H] fr délais de paiements, la non reprise du paiement intégral du loyer fait que la Loi ne permet pas d'accorder de délai de paiements de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire sur le fondement de l’article 24-V de la loi susvisée. En effet, la Loi ne permet pas au juge du contentieux locatif de prendre en compte la situation même socialement et humainement très difficile d’une personne pour déroger à la constatation de la clause résolutoire et à l’expulsion.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 17 décembre 2024, à l’expiration du délai de deux mois visé par le commandement de payer, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

La résiliation est constatée alors que Madame [F] [H] n'a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [U] [H] et de dire que faute par Madame [U] [H] d’avoir libéré les lieux de sa personnes, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Madame [U] [H] cause manifestement et nécessairement un préjudice à l'OPH Habitat et Métropole qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Madame [U] [H] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, l'OPH Habitat et Métropole verse aux débats un décompte arrêté au 19 mai 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 846,35 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de l'OPH Habitat et Métropole est établie dans son principe et dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Madame [U] [H] à payer la somme de 846,35 € actualisée au 19 mai 2025, outre intérêts au taux légal sur la somme de 345,84 € à compter du commandement de payer du 16 septembre 2024 et à compter du présent jugement pour le surplus.

Considérant l’importance de la dette locative de Madame [U] [H] ainsi que la faiblesse des ressources, il n’y a pas lieu d’accorder, même d’office, à Madame [U] [H] des délais de paiement fondés sur l’article 1343-5 du code civil pour s’acquitter de la dette locative.

Sur les demandes accessoires

Dans la mesure où aucune pièce ni argument ne vient démontrer l'existence d'une résistance abusive de la part de Madame [U] [H], la demande de condamnation formée par l'OPH Habitat et Métropole à ce titre sera rejetée.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [U] [H] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 16 septembre 2024, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture.

Il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile compte tenu de la situation économique de la locataire.

L'exécution provisoire est de droit et est compatible avec la nature du litige.

PAR CES MOTIFS :