TJ 42218, 17 juill. 2025, RG 24/05147

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/05147 - N° Portalis DBYQ-W-B7I-IQ34

4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 17 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Monsieur Jean-Philippe BELPERRON, Juge chargé des contentieux de la protection assisté, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l'audience publique du 20 Mai 2025

ENTRE :

E.P.I.C. DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par [D] [R], muni d’un pouvoir

ET :

Monsieur [Y] [J]
demeurant [Adresse 2]

comparant

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 17 Juillet 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 26 janvier 2021, l’OPH [Localité 4] Habitat devenu l'EPIC des Deux Fleuves [Localité 4] Habitat a donné en location à Monsieur [Y] [J], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 298,76 € révisable.

Par courrier du 12 août 2024, l'EPIC des Deux Fleuves [Localité 4] Habitat a informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

L'EPIC des Deux Fleuves [Localité 4] Habitat a fait délivrer le 21 août 2024 à Monsieur [Y] [J] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 1 790,56 €.

Suivant citation délivrée par huissier le 28 octobre 2024, l'EPIC des Deux Fleuves [Localité 4] Habitat a attrait Monsieur [Y] [J] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6], aux fins de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail et d’ordonner son expulsion.

L'EPIC des Deux Fleuves [Localité 4] Habitat a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par lettre recommandée avec accusé de réception délivrée le 30 octobre 2024.

L'audience s'est tenue le 13 mai 2025, elle était renvoyée au 20 mai 2025, afin de permettre au locataire de reprendre le paiement des loyers.

Lors de l’audience, l'EPIC des Deux Fleuves [Localité 4] Habitat a maintenu ses demandes tendant à constater le jeu de la clause résolutoire et à ordonner l'expulsion de Monsieur [Y] [J]. l'EPIC des Deux Fleuves [Localité 4] Habitat a en outre demandé au tribunal :
de condamner Monsieur [Y] [J] au paiement des sommes suivantes :2 468,30 € au titre de sa créance locative arrêtée au 16 mai 2025 ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;100,00 € à titre de dommages intérêts ;200,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu'aux entiers dépens.
L'EPIC des Deux Fleuves [Localité 4] Habitat a expliqué au soutien des prétentions :
que le locataire a effectué un paiement de 200,00 €, qu’ils ne sont pas opposés à des délais de paiements à hauteur de 100,00 € en plus du loyer.
Monsieur [Y] [J] n'a contesté ni le principe ni le montant de sa dette locative et a demandé au tribunal :
d’accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 100,00 € par mois en plus du loyer courant.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Suite à un burn-out, Monsieur [Y] [J] est sans travail. Le dépôt d’un plan de surendettement est envisagé. Il souhaite aussi trouver un logement moins onéreux.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la [Localité 4] par la voie électronique le 30 octobre 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est démontré que l'EPIC des Deux Fleuves [Localité 4] Habitat a bien informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation de plein droit, l'expulsion et la dette locative

Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [Y] [J] le 21 août 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 1 790,56 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [Y] [J] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 22 octobre 2024, à l’expiration du délai de deux mois fixé par le contrat de bail, celui-ci étant antérieur à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [Y] [J] cause manifestement et nécessairement un préjudice à l'EPIC des Deux Fleuves [Localité 4] Habitat qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [Y] [J] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, l'EPIC des Deux Fleuves [Localité 4] Habitat verse aux débats un décompte arrêté au 16 mai 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 2 468,30 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de l'EPIC des Deux Fleuves [Localité 4] Habitat est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [Y] [J] à payer la somme de 2 468,30 € actualisée au 16 mai 2025, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que «  Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.(...)
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.»

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Suite au commandement de payer a été délivré à Monsieur [Y] [J] le 21 août 2024, la dette locative demeure impayée, il est par conséquent acquis que le commandement de payer délivré à Monsieur [Y] [J] est demeuré infructueux dans le délai imparti. Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 22 octobre 2024 , soit deux mois après la délivrance dudit commandement.

Par ailleurs, Monsieur [Y] [J] a été condamné à payer la somme de 2 468,30 € au titre des loyers et indemnités d'occupation échus au 16 mai 2025.

Toutefois, compte tenu de l’engagement de Monsieur [Y] [J] et des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d'accorder à Monsieur [Y] [J] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, en réglant en plus du loyer – ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – la somme de 100,00 € par mois pendant 25 mois, la dernière mensualité équivalant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Si la dette est apurée dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire et dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision :
la clause de résiliation reprendra son plein effet ;la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible ;Monsieur [Y] [J] devra régler à l'EPIC des Deux Fleuves [Localité 4] Habitat une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 16 mai 2025, date du dernier décompte, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;et faute par Monsieur [Y] [J] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à l'EPIC des Deux Fleuves [Localité 4] Habitat, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [Y] [J], dans les conditions prévues par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Dans la mesure où aucune pièce ni argument ne vient démontrer l'existence d'une résistance abusive de la part de Monsieur [Y] [J], la demande de condamnation formée par l'EPIC des Deux Fleuves [Localité 4] Habitat à ce titre sera rejetée.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Y] [J] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 21 août 2024, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture.

Il n'y a pas lieu, en l'espèce, de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire est de droit et est compatible avec la nature du litige.

PAR CES MOTIFS