TJ 73011, 24 juin 2025, RG 24/00470

COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24/06/2025

N° RG 24/00470
N° Portalis DB2O-W-B7I-CYZU N° MINUTE : 25/135

DEMANDEUR(S) :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS MOUNTAIN COLLECTION IMMOBILIER
[Adresse 2]

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS MOUNTAIN COLLECTION IMMOBILIER
[Adresse 2]

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS LCM CONSEIL
[Adresse 5]

représentés par Me Valérie CLAPPIER, avocat au barreau de CHAMBERY, substituant Me Stéphane MILLIAND de la SCP MILLIAND THILL PEREIRA, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE, et Me Aurore FRANCELLE de L’AARPI ADONIS AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

S.C.I. I C T 1
[Adresse 6]

S.A.S. LOCARESTODISCO
[Adresse 6]

représentée par Me Laura GROS substituant Me Nathalie VIARD de la SELARL VIARD HERISSON GARIN, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE, et Me Xavier NGUYEN de L’AARPI PARKER AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Présidente, juge des référés : [...]
assistée lors des débats de [...] et de la mise à disposition au greffe de Lisa POURTIER, greffières
Débats : en audience publique le : 06 Mai 2025
Ordonnance Contradictoire, rendue publiquement par mise à disposition au greffe, en premier ressort le 24 Juin 2025

Exécutoire délivré le : 24/06/2025 à Mes MILLIAND et VIARD

L’ensemble immobilier du [Adresse 7] situé dans le quartier des [Adresse 1] à [Localité 1] est notamment composé de cinq immeubles reliés les uns aux autres par une galerie commerçante couverte, immeubles divisés en cinq copropriétés : [Adresse 8], [Adresse 4], Commerces des [Adresse 9], Commerces des [Adresse 10], Résidence [Adresse 1].

Les cinq copropriétés, administrées dans une copropriété horizontale “ Copropriété du [Adresse 7] ” jusqu’au 26 mars 2019, sont désormais régies par leur règlement de copropriété respectif, suite à la scission de la copropriété horizontale.

Par actes du 25 octobre 2024 les syndicats des copropriétaires des immeubles dénommés Résidence [Adresse 1] et [Adresse 3], sis [Adresse 11] à [Localité 1] représentés par leur syndic en exercice la société Mountain Collection Immobilier et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], même adresse, représenté par son syndic en exercice la société Lcm Conseil ont assigné devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albertville la Sas Locarestodisco et la Sci Ict 1 aux fins de voir, au dernier état de leurs conclusions notifiées par RPVA le 6 mai 2025 :
- les recevoir recevables et fondés en leurs demandes,
- débouter les défendeurs de l’intégralité de leurs demandes,
- déclarer que les défendeurs ont installé sur une servitude de passage et dans les parties communes des immeubles un mur sans l’autorisation des copropriétés,
- déclarer que l’installation litigieuse des défendeurs encombre et détériore la servitude de passage et les parties communes des immeubles,
- déclarer que le mur porte atteinte à la sécurité des habitants et visiteurs,
- déclarer que les systèmes d’accès Vigik des immeubles [Adresse 3] et [Adresse 4] ont été installés avec l’autorisation des copropriétés et ne portent pas atteinte à la sécurité des habitants et visiteurs, et rejeter leur demande de démolition;
En conséquence :
- condamner solidairement les défendeurs sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir à :
- procéder à l’enlèvement de l’installation du mur encombrant la servitude de passage et les parties communes de l’immeuble,
- remettre en état la servitude de passage et les parties communes,
- se réserver le droit de liquider l’astreinte,
- condamner solidairement les défendeurs à leur payer la somme provisionnelle de 20.000 euros en réparation de leur préjudice,
- condamner solidairement les défendeurs à leur payer la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’appui de leurs prétentions, ils exposent que le défendeur et son gérant, qui dispose de plusieurs sociétés donnant sur cette même galerie, se sont permis de remplacer une porte vitrée par un mur, ainsi que d’entreposer dans le couloir commun des palettes et autres cartons. Une mise en demeure d’avoir à remettre les parties communes en état leur a été adressée le 27 juin 2024 par les copropriétés demanderesses. Or des travaux de construction d’un nouveau mur ont été effectués par la Sas Locarestodisco et la Sci Ict 1 en juin 2024, condamnant le passage existant. Une nouvelle mise en demeure leur a été adressée le 22 octobre 2024.
En réponse aux arguments des défendeurs ils exposent que les cinq copropriétés composant le quartier des [Adresse 1] sont reliées par un passage commun frappé d’une servitude de passage, laquelle est reprise dans chaque règlement de copropriété. Ils expliquent que la scission de la copropriété horizontale n’a pas fait disparaître la servitude de passage, laquelle a été reprise dans les actes de dissolution.
Ils soutiennent que la servitude de passage public est intangible et que le mur litigieux lui porte atteinte et a été effectué sans aucune autorisation.

Sur la qualité à défendre de la Sas Locarestodisco et la Sci Ict 1, qui contestent être à l’origine de la construction du mur litigieux et incriminent la copropriété Commerces [Adresse 10], ils produisent confirmation par le syndic en exercice de la copropriété de ce que celle-ci n’a jamais commandé de tels travaux. Quant au conflit d’intérêt évoqué avec le syndic, il n’est pas démontré et ne sert qu’à discréditer le syndic.
Ils évoquent la possibilité que la facture ait été établie au nom du syndicat à la demande de M.[J], également président du conseil syndical, mais qui n’en avait pas qualité.

Ils évoquent les risques de sécurité causés par l’obstruction d’un passage de la galerie commerçante tant pour les habitants des immeubles que pour le public y circulant, évoquent l’encombrement et la détérioration du passage commun, et la dégradation des parties communes des copropriétés.

Ils indiquent en outre que l’existence d’une copropriété n’exclut pas l’instauration d’une servitude de passage entre différents copropriétaires de lots différents, ce qui est le cas ici car elle a été instaurée sur les différents fonds appartenant à chaque copropriété.
Ils contestent l’inopposabilité des règlements de copropriété soulevée par les défendeurs et indiquent la nécessité de prendre en considération le contexte particulier de la rédaction de chaque règlement de copropriété, à savoir la scission de la copropriété horizontale.

Ils soutiennent en outre que le mur porte atteinte aux parties communes. Ils indiquent que le règlement de chaque copropriété prévoit que la section de ce passage constitue une partie commune. De plus, ils exposent que la construction du mur litigieux a été réalisée sans l’accord des copropriétaires, alors même que celui-ci obstrue les parties communes nécessitant ainsi leur accord.

Par ailleurs, les demandeurs sollicitent la réparation de leur préjudice qui est évident du fait de l’encombrement et la dégradation des parties communes, outre les risques de sécurité liés à l’obstruction d’un passage et l’absence de jouissance paisible de la galerie commune.

Enfin, ils s’opposent aux demandes reconventionnelles formulées et exposent que les défendeurs opèrent une confusion. En ce sens, les installations d’accès avec badge se situent au fond de chaque couloir et n’empêchent pas les clients d’entrer et sortir librement de chaque commerce de la galerie, elles ne remettent ni en cause la servitude de passage, ni la sécurité de la galerie.

Suivant conclusions en réponse n°2 notifiées par RPVA le 15 avril 2025, la Sci Ict 1 et la société Locarestodisco demandent au juge de :
- débouter les demandeurs de l’intégralité de leurs demandes,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 3] à procéder à l’enlèvement de la porte vitrée empêchant l’accès à sa portion de couloir ainsi que tous les casiers à ski implantés jusqu’au fond de la coursive là où est située l’entrée vers la copropriété [Adresse 12] sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 4] à procéder à l’enlèvement de la porte vitrée empêchant l’accès à sa portion de couloir ainsi que la cloison barrant l’accès à l’ascenseur, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir,
- se réserver le droit de liquider les astreintes,
- condamner solidairement les demandeurs à verser une somme de 3.000 euros à la Sci Ict 1 et une somme de 3.000 euros à la société Locarestodicsco au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Elles contestent être à l’origine de la construction du mur coupe-feu litigieux, et concluent que la maîtrise d’ouvrage des travaux a été réalisée par le syndicat des copropriétaires “Commerces des [Adresse 10]” comme en atteste la facture émise par la société ayant réalisé le mur. Elles contestent tant leur propre qualité à défendre que l’intérêt et la qualité à agir des copropriétés demanderesses en ce que le mur litigieux est construit sur les parties communes de la copropriété [Adresse 10], qui n’est pas partie à l’instance.

Elles évoquent l’existence d’un conflit d’intérêt manifeste avec le syndic des copropriétés demanderesses en ce qu’il est également syndic de leur copropriété.

Par ailleurs, elles contestent l’existence d’un trouble manifestement illicite et soutiennent que la servitude de passage alléguée par les demandeurs n’existe plus.
Premièrement, elles indiquent que la scission de la copropriété horizontale du [Adresse 7] a mis un terme à la servitude de passage public prévue dans son règlement et que chaque copropriété est désormais autonome et s’est vue attribuer la pleine propriété de son assiette foncière.
Deuxièmement, elles exposent qu’une servitude ne peut pas être établie dans une copropriété horizontale car les copropriétaires ne bénéficient que d’un droit de jouissance exclusif sur une partie commune, de sorte qu’il n’existe pas de fonds distincts au sens de l’article 637 du code civil permettant d’établir une servitude de passage.
Troisièmement, elles soulèvent l’inopposabilité des règlements de copropriété des demandeurs à leur égard et que la dissolution de la copropriété horizontale du [Adresse 7] ne justifie plus l’existence de la servitude de passage.
Quatrièmement elles indiquent que les demandeurs ne démontrent pas en quoi le mur litigieux engendre des problèmes de sécurité.
Enfin, les défenderesses exposent que le mur litigieux est construit sur les parties communes appartenant à la copropriété Commerces des [Adresse 10], de sorte que sa construction ne fait pas grief aux copropriétés demanderesses et qu’elles ne peuvent pas invoquer les dispositions de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Elles contestent donc la demande de provision en l’absence de démonstration d’un préjudice.

Reconventionnellement et subsidiairement, elles demandent à ce que toutes les portions de la servitude de passage public soient libre d’accès et qu’en conséquence les syndicats des copropriétaires [Adresse 3] et [Adresse 4] enlèvent les portes vitrées empêchant les accès à leur portion du couloir.

Suite à quatre renvois à la demande des parties, l’affaire a été plaidée à l’audience du 6 mai 2025 et mise en délibéré au 10 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

SUR CE :

En l’espèce il est évoqué le fait qu’au sein de l’ensemble immobilier du [Adresse 7] à [Localité 1] se situent cinq immeubles: [Adresse 8], [Adresse 4], Commerces des [Adresse 9], Commerces des [Adresse 10], Résidence [Adresse 1].

Ces cinq immeubles faisaient antérieurement partie d’une copropriété horizontale dénommée “Copropriété du [Adresse 7] ”, une galerie commerciale couverte intérieure les reliant les unes aux autres.
Il est constant également que par acte du 26 mars 2019, est intervenue la scission de la copropriété du [Adresse 7], plusieurs copropriétés reprenant leur indépendance.

Sur la recevabilité de l’action des demandeurs à l’encontre de la Sci Ict 1 et la société Locarestodisco

En application des dispositions des articles 31 et 32 du code de procédure civile, l’action est ouverte à ceux qui ont intérêt et qualité à agir. Il en est de même de la qualité à défendre.

Il ressort de la lecture du règlement de la copropriété horizontale du [Adresse 7] qu’une servitude de passage conventionnelle était instaurée à l’époque dans la galerie marchande [Pièce n°7 demandeur page 12].

L’acte de scission [Pièce n°1 défendeur page 25 à 39] prévoit la reprise par chaque copropriété scissionnaire de la pleine propriété de ses lots “en pleine propriété du sol d’assiette correspondant à leurs tantièmes respectifs dans la masse à partager”.
Il convient de rappeler qu’il n’appartient pas au juge des référés de statuer sur l’existence ou non d’une servitude, qui nécessite la comparaison précise des actes et l’éventuelle interprétation de clause.

Il est cependant démontré l’existence d’un passage commun antérieur, devenu depuis le 26 mars 2019 parties communes de chacune des copropriétés qui le desservaient.

Or il ressort des écritures et explications des parties à la présente procédure que 3 des 5 copropriétés sont demanderesses: les syndicats des copropriétaires des immeubles dénommés Résidence [Adresse 1], [Adresse 3] et [Adresse 4], et que les défendeurs, les sociétés Locarestodisco et la Sci Ict 1, sont quant à elles copropriétaires ou exploitantes au sein de la copropriété Commerces des [Adresse 10], ce qui n’est pas contesté.

On peut légitimement considérer que les copropriétés qui se prévalent d’une obstruction d’un passage existant les reliant entre elles auparavant ont intérêt et qualité à agir sur le fondement du trouble manifestement illicite.
Reste à déterminer si la qualité à défendre des deux sociétés défenderesses est suffisamment établie, la copropriété Commerces des [Adresse 10] n’étant quant à elle pas dans la cause.

Ainsi la Sas Locarestodisco et la Sci Ict 1 contestent avoir été à l’origine de la construction du mur litigieux.
Est versée aux débat une facture établie le 15/09/2024 par l’entreprise individuelle Nenko Kyosev adressée à la “Copropriété des [Adresse 10]” pour la réalisation des travaux suivants “Mise en place d’un mur coupe-feu au droit du foncier Des [Adresse 10] ”[Pièce n°6 défendeurs].
Les critiques des demandeurs sur la raison sociale de l’artisan sont sans effet sur la détermination du commanditaire des travaux.
Il ressort par ailleurs du constat dressé le 1er juillet 2024 relatif au mur litigieux (pièce n°19 du demandeur), que l’attribution des travaux n’est pas caractérisée de manière certaine, Mme [C] employant le terme “vraisemblablement” pour considérer que les travaux doivent être attribués à M.[J] .

Dés lors le seul fait que les demandeurs produisent un mail du syndic de la copropriété “Commerces des [Adresse 10]”, indiquant que la copropriété n’a jamais commandé de tels travaux, ne peut suffire à déterminer qu’ils sont imputables à la Sas Locarestodisco et la Sci Ict 1. De plus si le nom de M.[J] revient à diverses reprises, rien ne permet de le relier de façon directe et certaine aux travaux reprochés aux sociétés Locarestodisco ou Ict 1 .

Il sera cependant relevé qu’il apparaît une certaine confusion de rôle pour M.[J] entre son activité commerciale et ses différentes sociétés, situées au sein de cet ensemble immobilier, et son rôle de président du conseil syndical. Ainsi c’est en cette dernière qualité qu’il a sollicité le commissaire de justice aux fins de faire réaliser un constat d’huissier le 4 novembre 2024, le dernier constat du 6 mars 2025 étant quant à lui requis par M.[G] [V], gérant de Moutain Collection Immobilier, syndic de copropriété des Commerces des [Adresse 10]. De plus ce dernier s’est prévalu d’autorisation de la copropriété pour certains travaux évoqués, mais s’est bien gardé de les produire.

Il n’en demeure pas moins que faute de démonstration de l’imputabilité directe des travaux réalisés et contestés à la Sas Locarestodisco et la Sci Ict 1, la présente action doit être déclarée irrecevable, sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres demandes formées à titre subsidiaire par les défendeurs.

Les parties seront renvoyées à saisir utilement un médiateur avant toute nouvelle saisine de la justice au vu de la nature des discussions, de la multiplicité des travaux reprochés et de l’historique du site.

Sur les demandes accessoires

Aucune raison d’équité ne conduit à allouer à l’une ou l’autre des parties une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure de Civile. Les demandes de ce chef seront rejetées.

Enfin les demandeurs conserveront la charge des dépens.

PAR CES MOTIFS :