TJ 73011, 26 juin 2025, RG 25/00393

COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU : 26/06/2025

Chambre : CIVILE
JUGEMENT CIVIL
Nature : Réputée contradictoire
N° Jugement : 25/130
N° RG 25/00393

N° Portalis DB2O-W-B7J-C2JX

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1]
représenté par son syndic la SAS FONCIA MONT BLANC
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me Philippe MURAT, avocat au barreau d’ALBERTVILLE

DÉFENDEUR :

S.C.I. MARIOLANE
[Adresse 3]
[Localité 2]
Non comparant, ni représenté

COMPOSITION DE LA JURIDICTION : statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort :

Président : [...], Vice-Président
assisté de [...], Greffière

DÉBATS :
Délibéré annoncé au : 26 juin 2025

Exécutoire délivré le :
Expédition délivrée le :
à : Me MURAT
à :

EXPOSE DU LITIGE :

L’immeuble dénommé « [Adresse 1] » sis à [Localité 3] (Savoie) est régi par le statut de la copropriété. La SAS FONCIA MONT BLANC assure les fonctions de syndic. La SCI MARIOLANE est copropriétaire des lots 7, 49 et 30. La SCI MARIOLANE n'a pas réglé ses charges de copropriété entre le 1er juillet 2021 et le 1er janvier 2025.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 13 février 2023, Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] a mis en demeure La SCI MARIOLANE de lui régler la somme de 3.227,24 euros au titre des charges impayées et des frais de relance.

Le 3 juin 2024, Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] a fait délivrer à La SCI MARIOLANE un commandement de payer la somme de 4.389,69 euros au titre des charges impayées et des frais de relance et de commandement.

Par acte de commissaire de justice du 6 mars 2025, Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] a fait assigner La SCI MARIOLANE devant le tribunal judiciaire d’Albertville au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 35 du décret du 17 mars 1967, et 514 du code de procédure civile aux fins de :
- Condamner La SCI MARIOLANE à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] une somme de 8 140,04 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 février 2023 somme incluant les frais de l’article 10-1 de la loi de 1965
- Ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l'article 1343-2 du Code Civil,
- Condamner La SCI MARIOLANE à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- Condamner La SCI MARIOLANE à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire,
- Condamner La SCI MARIOLANE aux entiers dépens avec distraction au pro?t de Me Philippe MURAT, Avocat.

Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] soutient que La SCI MARIOLANE est redevable de la somme de 8.140,04 euros au titre des charges restant dues à la date du 1er janvier 2025 ainsi que les sommes dues au titre de l’article 10-1 de la Loi de 1965. Il demande en outre le paiement des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 février 2023.

Le Syndicat des copropriétaires demande la condamnation de La SCI MARIOLANE au titre de la résistance abusive, la SCO MARIOLANE n’ayant pas réglé ses charges depuis le mois de juillet 2021.

Conformément aux articles 455 et 753 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux termes de l’assignation pour l'exposé des prétentions et moyens du demandeur.

* * *

La SCI MARIOLANE, bien que régulièrement assignée, n'a pas constitué avocat. Susceptible d'appel, le jugement est réputé contradictoire.

L'affaire a été clôturée par ordonnance du 7 mai 2025 à la date du 28 mai 2025 sans audience de plaidoirie. Le jugement a été mis en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 26 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Selon l’article 472 du code de procédure civile :
« Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, en l’absence de comparution de La SCI MARIOLANE, il convient d’apprécier la régularité, la recevabilité et le bien fondé des demandes du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] sur la base de son assignation et des pièces produites.

1. Sur le paiement des charges :

Selon l’article 10 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

Selon l’article 14-1 3ème alinéa de la loi précitée :
« La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ».

Au visa de l’article 10-1 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :
« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;
d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige ».

L’article 1353 du code civil précise que : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ».

En l’espèce, il résulte des pièces produites par Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] que La SCI MARIOLANE est redevable de la somme de 8.140,04 euros au titre des charges de copropriété à échéance du 1er janvier 2025 et des frais de recouvrement prévus par l’article 10-1 de Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme.

2. Sur la résistance abusive

Selon l’article 1231-1 du code civil :
« Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ».
Il résulte de l'article 1231-1 du code civil que l'octroi de dommages-intérêts sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée suppose que soient caractérisés l'existence d'un abus dans l'exercice du droit de résister ainsi que d'un préjudice subi en conséquence de cet abus.

Sur ce, le tribunal constate que La SCI MARIOLANE n’a pas réglé intégralement ses charges de copropriété depuis le mois de juillet 2021 et ce malgré les courriers de régularisation, de rappel et le commandement de payer. Cette carence durable démontre sa mauvaise foi dans l’exécution de ses obligations contractuelles par le copropriétaire et constitue une résistance abusive. A ce titre, Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] justifie d’un préjudice évalué par le tribunal à 1.000 euros.

La SCI MARIOLANE sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] la somme de 1.000 euros au titre de la résistance abusive.

3. Sur les mesures accessoires :

3.1 Sur les intérêts :

Les intérêts au taux légal seront dus à compter du 13 février 2023, date de la mise en demeure mais uniquement à concurrence de la somme de 3.227,24 euros visée dans la mise en demeure. Les intérêts au taux légal seront dus à compter de la signification du présent jugement pour le surplus, soit 4.912,80 euros.

En application de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt.

3.2 Sur les dépens :

Selon l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La SCI MARIOLANE qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

3.3 Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Partie condamnée aux dépens, La SCI MARIOLANE sera en outre condamnée au paiement d'une indemnité qu'il est équitable de fixer à 2.500 euros au profit du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1].

3.4 Sur l'exécution provisoire :

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

L'article 514-1 du code de procédure civile précise que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

Il est constaté que l'exécution provisoire est de droit

PAR CES MOTIFS :