TJ 67482, 22 juill. 2025, RG 25/00346

N° RG 25/00346 - N° Portalis DB2E-W-B7I-NI6P

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE STRASBOURG
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
45 rue du Fossé des Treize
CS 60444
67008 STRASBOURG CEDEX

11ème civ. S2

N° RG 25/00346
N° Portalis DB2E-W-B7I-NI6P

Minute n°

☐ Copie exec. à :
Me Steeve WEIBEL
Monsieur [E] [O]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

Me Steeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 22 JUILLET 2025

DEMANDERESSE :

Etablissement public OPHEA, (ANCIENNEMENT CUS HABITAT) OFFICE PUBLIC DE
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 253

DEFENDEUR :

Monsieur [E] [O]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]
comparant

OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des contentieux de la Protection
Aurélie MALGOUVERNE, Greffier

DÉBATS :
A l'audience publique du 23 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 22 Juillet 2025.

JUGEMENT :
Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des contentieux de la Protection
et par Aurélie MALGOUVERNE, Greffier

N° RG 25/00346 - N° Portalis DB2E-W-B7I-NI6P

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 22 février 2022, CUS Habitat devenu OPHEA, a donné en location à Monsieur [E] [O] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant un loyer, hors provision sur charges, de 243.26 euros par mois, payable à terme échu, les trois premiers jours du mois suivant.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 10 octobre 2023, OPHEA a notifié à Monsieur [E] [O] un congé pour le 30 novembre 2023 pour " non-paiement de loyers et accessoires " auquel est joint le décompte des sommes dues pour 1786.04 euros, échéance de juillet 2023 comprise.

Par acte délivré le 6 décembre 2024, OPHEA a assigné Monsieur [E] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir constater la régularité du congé délivré, la déchéance au maintien dans les lieux ainsi que la condamnation du défendeur au paiement des arriérés locatifs.

A l'audience du 23 mai 2025, OPHEA, représentée par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d'instance, en actualisant la créance, aux fins de voir :
- Constater que le congé délivré est régulier,
- Prononcer la déchéance de Monsieur [E] [O] de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l'article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948,
- Condamner Monsieur [E] [O] ainsi que tout occupant de son chef à évacuer les locaux occupés par lui situés [Adresse 2] à [Localité 3],
- Prononcer à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,
- Condamner Monsieur [E] [O] à payer la somme de 1112.67 euros à titre d'arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l'assignation, conformément à l'article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l'assignation et la date de l'audience,
- Condamner en tout état de cause Monsieur [E] [O] à payer les loyers et charges jusqu'à la résiliation du bail, en quittances et deniers,
- Condamner Monsieur [E] [O] à payer à OPHEA, à titre d'indemnité d'occupation, le montant de 520.89 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu'à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l'article 1142 du code civil,
- Condamner solidairement Monsieur [E] [O] à payer la somme de 250.00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner solidairement Monsieur [E] [O] aux entiers dépens,
- Déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision.

OPHEA actualise la dette locative à la somme de 643.00 euros au 14 mai 2025 et donne son accord pour l'octroi de délais de paiement à hauteur de 200.00 euros par mois.

Monsieur [E] [O] déclare percevoir le revenu de solidarité active, vivre seul et ne pas avoir d'enfants à charge. Il accepte de régler en sus du loyer courant des échéances mensuelles pour apurer la dette locative.

Le Tribunal donne lecture de l'enquête sociale qui lui a été transmise le 30 avril 2025.

L'affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes

La situation d'impayés a été dénoncée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 30 août 2023, soit deux mois au moins avant l'assignation délivrée le 6 décembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L'assignation a été notifiée le 9 décembre 2024 à l'autorité préfectorale, soit deux mois au moins avant la première audience fixée au 23 mai 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d'acquisition de la clause résolutoire et condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation doivent être déclarées recevables.

Sur le congé

En application de l'article L 442-6 du code de la construction et de l'habitation, les dispositions du chapitre premier, à l'exclusion de l'article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L'article 4, inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi, dispose que :
" les occupants de bonne foi des locaux définis à l'article 1er bénéficient de plein droit et sans l'accomplissement d'aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l'expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d'un bail écrit ou verbal, d'une sous-location régulière, d'une cession régulière d'un bail antérieur, d'un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.
L'acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu'il met fin au contrat de louage et qui entraîne l'application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu'il ne comporte pas en lui-même obligation d'avoir à quitter effectivement les lieux. (…) "

Le congé délivré au visa de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n'est pas un congé ordinaire en ce qu'il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d'un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux, prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l'espèce, le congé a été notifié à Monsieur [E] [O] pour le 30 novembre 2023 au vu des impayés de loyers au 17 août 2023 et invitait ce dernier à prendre attache avec la personne gestionnaire de leur situation pour régulariser l'impayé et leur indiquait qu'à défaut pour eux de faire le nécessaire avant le 30 novembre 2023, il engagerait une procédure pour faire constater leur mauvaise foi et solliciter la déchéance de leur droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence leur évacuation du logement.

Monsieur [E] [O] ne conteste pas la régularité de cet acte de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ce point. Le congé a donc pris effet le 30 novembre 2023 ; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu'aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s'il démontre la mauvaise foi de l'occupant.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l'article 1728 du code civil, repris par l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l'occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L'appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l'espèce, la demande de déchéance a été faite à la date de l'assignation, soit le 6 décembre 2024.

À cette date, les impayés de loyers et charges s'élevaient à la somme de 1112.67 euros, échéance du mois d'octobre 2024 incluse, selon l'extrait du 14 mai 2025 produit.

Il est également relevé que le compte est constamment débiteur depuis le mois de mai 2023.

Compte tenu de ce montant et de l'ancienneté de la dette locative, le manquement à l'obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de Monsieur [E] [O].

Monsieur [E] [O] sera donc déchu de son droit au maintien dans les lieux, sous réserve de ce qui sera dit ci-après en cas d'octroi de délais de paiement.

Sur la demande en paiement

En application des articles 1728 2° du code civil le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, au vu du dernier décompte actualisé du 14 mai 2025, non contesté, Monsieur [E] [O] sera condamné au règlement, en deniers ou quittances, de la somme de 643.00 euros, correspondant au montant de l'arriéré de loyers et charges, échéance du mois d'avril 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu de l'évolution des sommes dues depuis l'assignation.

Sur l'indemnité d'occupation

L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.
Elle entre dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En conséquence de la résiliation du bail, Monsieur [E] [O] seront solidairement condamnés au paiement d'une somme de 520.89 euros pour la période courant depuis la date de résiliation du contrat soit le 30 novembre 2023 à compter de laquelle ils sont devenus occupants sans droit ni titre et ce jusqu'à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu'il aurait été dû si le bail s'était poursuivi. Le montant sera révisé conformément au bail.

Conformément à l'article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [E] [O] est déjà condamné au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation dus pour 643.00 euros, en considération de la date de la résiliation du contrat soit le 30 novembre 2023.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, il ressort du décompte précité que Monsieur [E] [O] a repris le règlement des loyers résiduels courants et bénéficié d'un rappel d'APL en date du 13 mai 2025 d'un montant de 1015.04 euros ramenant la dette locative à la somme de 649.00 euros.

Il ressort du rapport d'enquête sociale qu'il perçoit des revenus mensuels de 559.42 euros au titre du revenu de solidarité active.

OPHEA produit un accord de délais de paiement signé le 29 avril 2025 comportant des mensualités de 200.00 euros y compris le loyer courant résiduel du 1er mai 2025 au 31 janvier 2026 afin d'apurer la dette locative qui s'élevait à cette date à la somme de 1658.04 euros.

Compte tenu de la situation financière de Monsieur [E] [O] et de sa demande de délais de paiement qui a reçu l'accord d'OPHEA dans le cadre d'un plan d'apurement, il sera accordé des délais de paiement à Monsieur [E] [O] selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Si l'intéressé apure la dette en plus des échéances courantes dues pour l'occupation du logement selon ces modalités, il sera réputé ne pas avoir été déchu du droit au maintien dans les lieux et considéré comme occupant de bonne foi, maintenu dans les lieux aux clauses et conditions du contrat originaire.

Dans le cas contraire en revanche, son expulsion sera ordonnée.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Monsieur [E] [O], succombant, supportera les dépens de la présente procédure.

Compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile à son encontre.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu'aucune partie n'ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l'article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS