TJ 93008, 23 juill. 2025, RG 25/00969

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 25/00969 - N° Portalis DB3S-W-B7J-24BX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 JUILLET 2025 MINUTE N° 25/01156

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Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 27 Juin 2025 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société SCI DU [Adresse 1]
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jonathan SOUFFIR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1784

ET :

La société LCR RÉNOVATION
dont le siège social est sis [Adresse 7]

non comparante, ni représentée

Monsieur [G] [U]
demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er septembre 2023, la SCI du [Adresse 1] a consenti à la SARL LCR Rénovation un bail commercial dérogatoire portant sur des locaux situés [Adresse 4] à Pantin, pour une durée de dix mois.

Soutenant que les lieux n'ont pas été libérés au terme du bail dérogatoire et que le preneur n'a pas réglé l'intégralité des échéances, la SCI du [Adresse 1], par acte du 23 mai 2025, a assigné en référé devant le président de ce tribunal la SARL LCR Rénovation et M. [G] [U] pour :
Juger que la SARL LCR Rénovation est redevable de la somme de 15.840 euros TTC au titre de la période contractuelle allant jusqu'au 30 juin 2024 ;
Juger que la résiliation du bail dérogatoire est acquis en raison de l'occupation sans droit ni titre depuis le 30 juin 2024 ; Juger que la SARL LCR Rénovation est redevable d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer majoré de 50 % à compter du 1er juillet 2024 ; Prononcer l'expulsion de la SARL LCR Rénovation et de tous occupants de son chef, sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;Condamner la SARL LCR Rénovation au paiement de la somme de 39.916,80 euros TTC au titre des indemnités d'occupation impayées, assortie de l'intérêt au taux légal ; Condamner la SARL LCR Rénovation à verser une indemnité d'occupation mensuelle de 4.320 euros TTC ;Condamner la SARL LCR Rénovation à verser une astreinte de 20 euros TTC à compter du 1er août 2024 jusqu'à complète restitution des lieux ; Juger que la SCI du [Adresse 1] conservera le dépôt de garantie en raison de la résiliation aux torts exclusifs de la SARL LCR Rénovation ; Condamner la SARL LCR Rénovation au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.Ordonner l'enlèvement des biens se trouvant dans les lieux, aux risques et périls de la SARL LCR Rénovation et à défaut, en attribuer la propriété à la SCI du [Adresse 1].
A l'audience, la SCI du [Adresse 1] sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Régulièrement assignés, la SARL LCR Rénovation et M. [G] [U] n'ont pas comparu.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Au préalable, il convient de rappeler que les demandes de " donner acte", "constater" "juger" ou "dire et juger" ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile en ce qu'elles se bornent à des affirmations, des moyens ou des commentaires et qu'il n'appartient donc pas au juge des référés de statuer. Ces demandes ne donneront donc pas lieu à mention ni dans les motifs ni au dispositif.

Par ailleurs, il convient de relever que si M. [G] [U] a été assigné en qualité de caution de la société LCR RENOVATION, aucune demande n'est formée à son encontre.

Sur les demandes principales

Sur la demande d'expulsion
En application de l'article L. 145-5 de code de commerce, les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du locataire, conclure un bail dérogeant aux dispositions du statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans mais si, à l'expiration du bail dérogatoire, le locataire reste et est laissé en possession il s'opère un nouveau bail soumis au statut.

En vertu de l'article 835 du code de procédure civile, le juge peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Enfin, l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, il est constant que le bail dérogatoire litigieux a pris fin le 30 juin 2024.

Il ressort des pièces produites aux débats que le bailleur a adressé à la SARL LCR Rénovation en date 30 juillet 2024 une sommation de quitter les lieux, précédée d'un courrier du 10 juin 2024 lui rappelant le terme du bail.

L'assignation a été délivrée le 23 mai 2025 à étude à la SARL LCR RENOVATION, sur les lieux loués et celle-ci n'a produit aucune pièce permettant d'établir qu'elle a libéré les lieux.

Ces éléments permettent d'établir l'occupation sans droit ni titre des lieux litigieux par la SARL LCR Rénovation.

Le droit de propriété, d'une personne publique comme privée, est un droit fondamental, et l'occupation sans droit ni titre d'un immeuble appartenant à autrui constitue un trouble manifestement illicite au sens de l'article précité.

L'occupation des lieux par le preneur, sans droit ni titre, caractérise un trouble manifestement illicite qu'il convient de faire cesser.

L'expulsion sera donc ordonnée, selon modalités fixées au dispositif, sans qu'il y ait lieu de faire droit à la demande d'astreinte.

Le maintien dans les lieux du preneur causant un préjudice à la SCI du [Adresse 1], celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation. Toutefois, elle sollicite à ce titre une somme supérieure au montant du loyer contractuel. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et peut s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si, comme en l'espèce, elle est susceptible d'apparaître manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

La SARL LCR Rénovation sera ainsi condamnée par provision à régler à la SCI du [Adresse 1] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié.

Sur les demandes en paiement
Les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du même code prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En l'espèce, la SCI du [Adresse 1] réclame une somme de 39.916,80 euros TTC et produit le bail dérogatoire, un commandement de payer délivré le 27 juin 2024 ainsi qu'un décompte arrêté au 6 février 2025 à la somme de 19.026,85 euros (correspondant aux échéances impayées de janvier et février 2025 et à des "majorations prévues au bail" pour un montant de 12.764,51 euros).

En tout état de cause, il y a lieu de relever que la partie demanderesse ne forme aucune demande de paiement à titre provisionnel. Or, le juge des référés ne peut accorder que des provisions, sur le fondement du texte précité.

Les demandes en paiement ne peuvent donc qu'être rejetées.

Enfin, il n’y a pas lieu au stade des référés de prévoir que le montant du dépôt de garantie versé par le preneur restera acquis à la SCI du [Adresse 1], dès lors que ce dépôt de garantie ne peut être conservé par elle qu’à la reddition définitive des comptes entre les parties et sous réserve de justifier de l’existence de désordres susceptibles de donner lieu à des dommages et intérêts, dont l'appréciation excède l’office du juge des référés.

Sur les demandes accessoires

Succombant, la SARL LCR Rénovation sera condamnée aux dépens.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI du [Adresse 1] l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS