TJ 93008, 21 juill. 2025, RG 24/10814

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/10814 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2IB4

Minute : 25/861

S.A. IMMOBILIERE 3F
Représentant : Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Madame [H] [X]
Monsieur [V] [O]

Exécutoire délivrée le :
à :
Me KACEM

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 21 Juillet 2025;

par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier placé ;

Après débats à l'audience publique du 19 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier placé ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. IMMOBILIERE 3F
demeurant [Adresse 2] - [Localité 4]

représentée par Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [H] [X]
demeurant [Adresse 3] - [Localité 7]

non comparante, ni représentée

Monsieur [V] [O]
demeurant [Adresse 3] - [Localité 7]

non comparant, ni représenté

D'AUTRE PART

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 novembre 2016, la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Monsieur [W] [L] un appartement situé [Adresse 3]- [Localité 7], pour un loyer mensuel de 287,30 euros, augmenté des provisions sur charges.

Monsieur [W] [L] est décédé le 17 décembre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 octobre 2024, la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F a fait signifier à Madame [H] [X] et Monsieur [V] [O] une sommation de quitter les lieux.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 novembre 2024, la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F a fait assigner Madame [H] [X] et Monsieur [V] [O] aux fins de :
constater la résiliation de plein droit du bail consenti à Monsieur [W] [L],constater que Madame [H] [X] et Monsieur [V] [O] sont occupants sans droit ni titre,ordonner l’expulsion de Madame [H] [X] et Monsieur [V] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en dispensant expressément la SA IMMOBILIERE 3F du respect du délai de deux mois d l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,les condamner in solidum au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter du décès de Monsieur [W] [L], jusqu’à libération effective des lieux,les condamner in solidum au paiement de la somme de 9610,01 euros au titre des indemnités d’occupation dues au terme d’octobre 2024 inclus,les condamner in solidum au paiement de 500 euros à titre de dommages et intérêts et 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,les condamner in solidum aux dépens,rappeler l'exécution provisoire du jugement.
À l'audience du 19 mai 2025, la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F, représentée, maintient ses demandes.

La SA d'HLM IMMOBILIERE 3F soutient que Monsieur [W] [L] est décédé le 17 décembre 2022, que Madame [H] [X] et Monsieur [V] [O] occupent les lieux sans remplir les conditions prévues par la loi leur permettant de bénéficier du transfert de bail selon l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, et 40 de la loi du 6 juillet 1989. Elle indique qu’ils se sont néanmoins maintenus dans les lieux malgré une sommation de quitter les lieux. Elle ajoute qu’une indemnité d’occupation est dues depuis le décès du locataire.

Madame [H] [X] et Monsieur [V] [O], régulièrement assignés, à personne, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L'affaire a été mise en délibéré au 21 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la demande de constat de résiliation du bail :

Selon l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré à certaines personnes, notamment aux descendants, aux ascendants, au concubin ou aux personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. À défaut de personnes remplissant les conditions prévues, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

Il appartient à la personne qui entend se prévaloir du transfert du bail de rapporter la preuve, par tous moyens, de sa qualité et qu'il vivait depuis au moins un an dans les lieux loués au décès du locataire.

Selon l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989, l'article 14 de la loi est applicable aux logements appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.
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En l'espèce, il apparaît que Monsieur [W] [L], le locataire est décédé le 17 décembre 2022.

Il ressort des pièces communiquées, que d'une part, Madame [H] [X] et Monsieur [V] [O] occupent le logement.

Madame [H] [X] et Monsieur [V] qui ne font pas état d’un lien de parenté avec le locataire, ne démontre pas qu’ils remplissent les conditions légales pour bénéficier du transfert du contrat.

Dès lors, à défaut de transfert du contrat à Madame [H] [X] et Monsieur [V] [O], il convient de constater la résiliation de plein droit du bail à compter du décès du locataire soit le 17 décembre 2022.

En l'absence de tout lien contractuel avec la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F, Madame [H] [X] et Monsieur [V] [O] qui n'ont pas restitué le logement sont occupants sans droit ni titre.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [H] [X] et Monsieur [V] [O] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la demande au titre de l’indemnité d’occupation :

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [H] [X] et Monsieur [V] [O] :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 17 décembre 2022, décès de Monsieur [W] [L].

Toutefois, l’occupation des lieux par Madame [H] [X] et Monsieur [V] [O] n’est formellement démontrée qu’à compter du 26 juin 2024, date de la sommation interpellative. La simple déclaration par Monsieur [O] d’une occupation des lieux étant insuffisante à fixer de manière certaine la date d’entrée dans les lieux. En outre ses déclarations sont contredites par la précédente sommation interpellative du 18 janvier 2024 indiquant la présence de Monsieur [U] [L].

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter du 26 juin 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

Sur les sommes dues au titre des indemnités d'occupation :

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 15 novembre 2016 et du décompte de la créance actualisé que la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F rapporte la preuve de l'arriéré des indemnités d’occupation.

Toutefois il n’y a lieu de déduire les sommes antérieures au 26 juin 2024, les régularisations de charges ainsi que le supplément de loyer qui n’ont pas vocation à s’appliquer.

En conséquence, il convient de condamner in solidum Madame [H] [X] et Monsieur [V] [O] à payer à la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 1519.88 euros, au titre des sommes dues au 30 octobre 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En l’espèce, la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F ne justifie pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard dans le paiement des indemnités d’occupation et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [H] [X] et Monsieur [V] [O] aux dépens de l'instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum Madame [H] [X] et Monsieur [V] [O] à payer à la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS