TJ 93008, 21 juill. 2025, RG 25/00773

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 25/00773 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2RWP

Minute : 25/ 870

Société IMMOBILIERE 3F
Représentant : Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Madame [M] [G] épouse [T]
Monsieur [R] [T]

Exécutoire délivrée le :
à :
Me KACEM

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
Mr [T]

Mme [G] épouse [T]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 21 Juillet 2025;

par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier placé ;

Après débats à l'audience publique du 19 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier placé ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société IMMOBILIERE 3F
siège [Adresse 4]

représentée par Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [M] [G] épouse [T]
demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

Monsieur [R] [T]
demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 décembre 2017, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Monsieur [L] [Y] un logement (logement [Adresse 3]) situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 725,36 euros augmenté des provisions sur charge.

Par acte de mariage en date du 6 février 2017, Monsieur [L] [Y] et Madame [M] [G] se sont mariés.

Par acte notarié en date du 26 juin 2019, le dépôt d’une convention de divorce par consentement mutuel a été déposé rendant ce divorce effectif à cette date.

Par avenant en date du 5 novembre 2019, Madame [M] [G] reprend comme unique locataire le contrat de bail pré-cité.

Par acte de mariage en date du 26 septembre 2020, Monsieur [R] [T] et Madame [M] [G] se sont mariés.

Par avenant en date du 17 décembre 2020, Monsieur [R] [T] a été ajouté comme co-locataire au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 mars 2024, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a fait signifier à Madame [M] [G] épouse [T] et Monsieur [R] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1389,33 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre en date du 7 octobre 2024 reçue le 10 octobre 2024 la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 janvier 2025, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a fait assigner Madame [M] [G] épouse [T] et Monsieur [R] [T] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [M] [G] épouse [T] et Monsieur [R] [T] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance du Commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier,dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles du code des procédures civiles d’exécution,fixer l’indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la reprise effective des lieux, condamner solidairement Madame [M] [G] épouse [T] et Monsieur [R] [T] au paiement des sommes suivantes :la somme de 2353,51 euros, due pour les causes énoncées avec intérêts de droit à compter du commandement de payer du 29 mars 2024, ainsi qu’au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation, une indemnité mensuelle d'occupation à due concurrence,la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile tous les dépens,rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 8 janvier 2025.

À l'audience du 19 mai 2025, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2386,65 euros arrêtée au 12 mai 2025, loyer du mois d’avril 2025 inclus. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

La SA D'HLM IMMOBILIERE 3F soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [M] [G] épouse [T] et Monsieur [R] [T] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 29 mars 2024. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA D'HLM IMMOBILIERE 3F souligne qu’il y a une reprise du versement intégral du loyer courant avec un règlement de 350,00 euros le 10 mai 2025 et qu’un plan d’apurement à hauteur de 50,00 euros est en cours.

Madame [M] [G] épouse [T] et Monsieur [R] [T], comparaissent, ne contestent pas le principe de la dette. Ils demandent le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de leurs prétentions, ils expliquent que Madame [M] [G] épouse [T] ne travaille pas mais que Monsieur [R] [T] perçoit 650,00 euros de revenu. Madame [M] [G] épouse [T] et Monsieur [R] [T] précisent avoir 4 enfants et 1500,00 euros d’allocations. Ils soulignent être séparés mais pas encore divorcés et avoir un enfant en commun.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 21 juillet 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 22 mai 2025, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a fait parvenir un décompte actualisé de la dette en date du 19 mai 2025, loyer du mois d’avril 2025 inclus, faisant état d’un règlement de 350,00 euros en date du 16 mai 2025, et abaissant la dette à 2036,65 euros.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 8 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F le 10 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 21 décembre 2017, du commandement de payer délivré le 29 mars 2024 et du décompte de la créance actualisé au 19 mai 2025 que la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [M] [G] épouse [T] et Monsieur [R] [T] à payer à la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 2036,65 euros, au titre des sommes dues au 19 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 6 janvier 2025 sur la somme de 683,51 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Son article 10, en ce qu'il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002). Il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 21 décembre 2017 et tacitement reconduit le 21 mars 2024, soit, après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 29 mars 2024 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte mentionne le délai de six semaines prévues à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, mentionné dans le commandement de payer.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 10 mai 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 21 décembre 2017 à compter du 11 mai 2024.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [M] [G] épouse [T] et Monsieur [R] [T] proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Ils justifient de leur situation personnelle et financière sont donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Madame [M] [G] épouse [T] et Monsieur [R] [T] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges et ont commencé à résorber leur dette.

En outre, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Madame [M] [G] épouse [T] et Monsieur [R] [T] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [M] [G] épouse [T] et Monsieur [R] [T] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [M] [G] épouse [T] et Monsieur [R] [T]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 11 mai 2024, Madame [M] [G] épouse [T] et Monsieur [R] [T] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Madame [M] [G] épouse [T] et Monsieur [R] [T] à son paiement jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [M] [G] épouse [T] et Monsieur [R] [T] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il convient également de condamner in solidum Madame [M] [G] épouse [T] et Monsieur [R] [T] à payer à la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS