TJ 75056, 23 juill. 2025, RG 23/01282

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 4] [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :
à Me [Localité 6] (J114)
Me COHEN (E0051)

■

18° chambre
2ème section

N° RG 23/01282
N° Portalis 352J-W-B7G-CYVA3

N° MINUTE : 2

Assignation du :
27 Décembre 2022

JUGEMENT
rendu le 23 Juillet 2025
DEMANDERESSE

S.A.S. BRANDIMAGE - DESGRIPPES & LAGA (RCS de [Localité 4] n°712 044 478)
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J114

DÉFENDERESSE

S.C.I. FORUM PATRIMOINE (RCS de [Localité 4] n°494 468 762)
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Me Odile COHEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0051

Décision du 23 Juillet 2025
18° chambre 2ème section
N° RG 23/01282 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYVA3

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Paulin MAGIS, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 21 mai 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 23 juillet 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte authentique en date du 06 avril 2012, la société FORUM PATRIMOINE a donné à bail commercial à la société BRANDIMAGE - DESGRIPPES & LAGA (ci-après la société BRANDIMAGE), un immeuble sis à [Adresse 5], pour une durée de neuf ans qui ont commencé à courir le 15 juin 2012, un usage de « bureaux » et un loyer annuel de 300 000 euros hors taxes et hors charges.

Le contrat de bail décrit ainsi l'immeuble loué : « Un Hôtel Particulier d'une surface d'environ 674 m2 utiles auxquels s'ajoutent 83 m2 de surfaces annexes, intégralement rénové et climatisé (...) ; Un immeuble développé de trois niveaux sur rez-de-chaussée et sous-sol, le tout relié par un double escalier et un ascenseur neuf à vitesse rapide. (...) Observation étant ici faite par le BAILLEUR que l'immeuble est à usage de bureaux, comprenant également des locaux d'archives, et locaux techniques, wc et dégagements.».

Par acte d'huissier de justice signifié le 21 mars 2021, la société BRANDIMAGE a donné congé à la société FORUM PATRIMOINE pour le 30 septembre 2021.

La société FORUM PATRIMOINE a contesté la validité du congé et considéré qu'il ne pouvait produire effet puis a renoncé à sa contestation.

Un premier état des lieux a été établi le 16 août 2021 par huissier de justice, à la demande de la société BRANDIMAGE et en présence de la société FORUM PATRIMOINE, puis un second, le 30 septembre 2021, au départ de la société BRANDIMAGE, en présence de celle-ci et à la demande de la société FORUM PATRIMOINE.

Un litige est alors survenu entre la société FORUM PATRIMOINE et la société BRANDIMAGE quant à la remise en état des locaux et la restitution du dépôt de garantie.

Décision du 23 Juillet 2025
18° chambre 2ème section
N° RG 23/01282 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYVA3

C'est ainsi que par acte de commissaire de justice signifié le 27 décembre 2022, la société BRANDIMAGE a assigné la société FORUM PATRIMOINE à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir la restitution du dépôt de garantie.

Dans ses dernières conclusions (conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 14 décembre 2023), la société BRANDIMAGE demande au tribunal de :

« Débouter la société Forum Patrimoine de toutes ses prétentions.

Condamner la société Forum Patrimoine à payer à la société Brandimage, la somme de 79 535,34 euros, à parfaire des intérêts au taux légal majoré de 2 % à compter du 30 novembre 2021 ;

Condamner la société Forum Patrimoine à payer à la société Brandimage la somme de 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société Forum Patrimoine aux entiers dépens.».

La société BRANDIMAGE expose que :
- l'état des lieux qui a été établi lors de son entrée dans les locaux ne lui a jamais été communiqué et il appartenait au bailleur, lequel l'aurait égaré, d'en réclamer une copie à son mandataire ;
- à défaut d'état des lieux d'entrée, en vertu des articles 1731 et 1755 du code civil, elle était tenue en fin de bail de restituer les locaux en bon état de réparation locative, sans répondre d’aucune réparation occasionnée par la vétusté qui reste à la charge du bailleur ;
- à la conclusion du contrat puis lors de son entrée dans les lieux, les locaux n'avaient pas été entièrement rénovés par le bailleur ; le rapport d'architecte produit à ce sujet par le bailleur est dénué de toute objectivité et doit être rejeté ; en toute hypothèse, peu importe l’état initial des locaux puisque le bail stipule qu’ils doivent être restitués en fin de bail « en bon état de réparations locatives » et nullement à l’état neuf, ni même en parfait état, ni même en excellent état ;
- le constat du 16 août 2021, celui du 30 septembre 2021 et le rapport de M. [X] du 29 septembre 2021 montrent que les locaux ont été restitués en très bon état de réparations et les nombreuses photographiess révèlent un très bon état général, hormis quelques dégradations (mur et plancher) tout à fait mineures, occasionnées par la vétusté, laquelle ne lui incombe pas ; le bailleur ne communique pas les factures de la société ELECTRA et de la société TSB dont il lui demande le remboursement et les documents qu'il produit, sans numérotation ni identification, ne permettent pas de débattre contradictoirement de cette question ;
- contrairement à ce qu'affirme la société FORUM PATRIMOINE, elle a respecté son obligation d'information car elle lui a bien fait part des dégradations affectant les murs extérieurs de l'immeuble ;
- elle n'est redevable d'aucune indemnité d'occupation dans la mesure où en contestant la validité de son congé, le bailleur a négligé de mettre en oeuvre la procédure de fin de bail qui aurait permis d'éviter toute difficulté ; de plus, le bailleur n'a pas coopéré loyalement au bon déroulement des opérations de restitution des locaux et ne peut donc réclamer, de mauvaise foi, une quelconque indemnité d'occupation ; en toute hypothèse, elle n’est tenue d’aucune indemnité d’occupation car elle a restitué les locaux au terme du bail et que les travaux réalisés un an après par le bailleur ne la concernent pas ;
- contrairement à ce qu’affirme le bailleur, elle entretenait les locaux avec soin, notamment avec l’assistance d’entreprises spécialisées.

Dans ses dernières conclusions (conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 16 mai 2024), la société FORUM PATRIMOINE demande au tribunal de :

« - DEBOUTER la Société BRANDIMAGE de l’intégralité de ses demandes, prétentions, fins et conclusions ;

- JUGER que la Société BRANDIMAGE a engagé, en qualité de preneur, sa responsabilité contractuelle du fait des désordres constatés par la SCI FORUM PATRIMOINE et dépassant le stade de l’usure et de la vétusté normales ;

En conséquence et à titre reconventionnel,

- CONDAMNER la Société BRANDIMAGE à indemniser la SCI FORUM PATRIMOINE en réparation de l’intégralité du préjudice subi ;

- CONDAMNER la Société BRANDIMAGE à payer à la SCI FORUM PATRIMOINE la somme de 157.686,00 € TTC au titre du remboursement des travaux payés par la demanderesse en réparation des désordres ;

- CONDAMNER la Société BRANDIMAGE à payer à la SCI FORUM PATRIMOINE la somme de 104.634,79€ TTC au titre du paiement des indemnités d’occupation dues par le locataire pendant la durée de trois mois de réalisation des travaux ayant entraîné l’immobilisation de la propriété de la SCI FORUM PATRIMOINE ;

- ORDONNER, en application des dispositions des articles 1347 et suivants du Code civil, la compensation entre le montant du dépôt de garantie en possession du bailleur (79.635,84€) et le montant de l’entier préjudice subi par la SCI FORUM PATRIMOINE (157.686€ TTC + 104.634,79€ TTC= 262.320,79€) ;

- CONDAMNER la Société BRANDIMAGE au paiement du surplus après compensation entre le dépôt de garantie et le montant total du préjudice subi par le bailleur, soit la somme de 182.684,95€, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

- CONDAMNER la Société BRANDIMAGE à payer à la SCI FORUM PATRIMOINE la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

- CONDAMNER la Société BRANDIMAGE aux entiers dépens ;

- ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ».

La société FORUM PATRIMOINE expose que :
- la société BRANDIMAGE ne produisant pas le constat d'état des lieux d'entrée, le tribunal devra en tirer toute conséquence , notamment quant à sa mauvaise foi ;
- les locaux livrés à la société BRANDIMAGE était en parfait état, ayant été l'objet d'une rénovation intégrale dans le cadre de travaux entrepris en 2011 et 2012 dont le montant total s'est élevé à 463 827,35 euros HT, qui ont duré 6,5 mois et occupé en moyenne dix compagnons ; la note technique de M. [O] [T], architecte DPLG et expert près la cour d'appel de Paris, auquel elle a eu recours le confirme ;
- aux termes de sa note technique, et après étude de l'état des lieux de sortie du 30 septembre 2021, l'expert a noté plusieurs désordres relevant d'un déficit d'entretien de la part de la société BRANDIMAGE et considéré que les locaux n'avaient fait l'objet d'aucun entretien régulier et d'aucune réparation régulière de sa part ; l'expert a également procédé à une analyse du rapport de M. [X] et il en ressort qu'aucun crédit ne peut lui être apporté ;
- elle a également demandé à M. [O] [T] d’étudier la nature et l’importance des travaux qu'elle a réalisés en 2021 et 2022 à la suite de la restitution des locaux par la société BRANDIMAGE et il ressort de son analyse que le coût des travaux de réparation du déficit ou de l’absence d’entretien de la part de la société BRANDIMAGE représente une somme de 131 405,00 euros HT soit 157 686,00 euros TTC ;
- compte tenu de l'ampleur des désordres, les travaux engagés pour y remédier ont duré trois mois pendant lesquels l'immeuble a été immobilisé, ce qui représente une indemnité d'occupation de 104 634,79 euros.

Par ordonnance en date du 18 octobre 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction de l'affaire et l'a renvoyée à l'audience à juge unique du 21 mai 2025 à laquelle elle a été plaidée et mise en délibéré au 23 juillet 2025.

MOTIFS

1- Sur les demandes de restitution du dépôt de garantie et de paiement d'une indemnité de remise en état ainsi que d'une indemnité d'occupation

a) Sur le dépôt de garantie

L'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 applicable au litige, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En l'espèce, l'article 6 du contrat de bail stipule :

« 6.1. Fixation du dépôt de garantie
Pour garantir le paiement de toute somme due de même que l’exécution des obligations lui incombant au titre du bail et de ses annexes, le Preneur verse au Bailleur à la signature du bail un dépôt de garantie représentant trois mois de loyer hors-taxes et hors charges (…)
Cette somme devra toujours être égale au quart du loyer.
A chaque réajustement du loyer, quelle qu’en soit la cause, le dépôt de garantie sera, de plein droit et sans formalité, majorée dans les mêmes proportions que le loyer.

6.2. Restitution du dépôt de garantie
Cette somme non productive d’intérêt sera rendue au Preneur en fin de location après remise des clefs, paiement de tous les loyers et charges, de même que toute somme dont il pourrait être débiteur envers le Bailleur ou dont celui-ci pourrait être rendu responsable par le fait du Preneur à quelque titre que ce soit, dans un délai maximum de deux mois après l’échéance de la période de location. ».

En l'espèce, la société BRANDIMAGE demande le remboursement d'un dépôt de garantie de 79 535,34 euros dont le montant n'est pas contesté par la société FORUM PATRIMOINE.

b) Sur la remise en état des locaux

Il ressort des articles 1730 à 1732 du code civil que, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

Les articles 1754 et 1755 du même code mettent à la charge du locataire les réparations d'entretien sauf si elles sont occasionnées par vétusté ou force majeure.

Ces articles ne sont cependant pas d'ordre public et le contrat de bail peut y déroger.

Au cas d'espèce, le bail stipule en son article 11 que « Le Preneur devra entretenir le Local et le rendre en fin de bail en bon état de réparations, à l’exception des grosses réparations prévues par l’article 606 du Code Civil.».

L'article 19 prévoit également que « Le preneur devra également rendre le local en fin de bail en bon état de réparations et restituer le local libre de tout mobilier, matériel et stock et agencement qui n’auraient pas fait accession au bailleur. ».

Ainsi, il importe peu que les locaux aient été livrés à la société BRANDIMAGE entièrement rénovés dès lors qu'il résulte des stipulations claires et précises du contrat de bail qu'elle devait les restituer à la société FORUM PATRIMOINE en bon état de réparations.

Afin de déterminer si la société BRANDIMAGE a respecté son obligation, il convient d'étudier l'état des locaux à la date de leur restitution, le 30 septembre 2021.

Or, lors de l'état des lieux de sortie établi contradictoirement entre les parties le 30 septembre 2021, il a notamment été constaté :
- sur la façade, trace de rebouchage d’enduit au R+1,
- au rez-de-chaussée,
• hall d’entrée : absence de carreaux dans la mosaïque du sol, trou dans la mosaïque, plinthes recouvertes de peinture blanche ou de gouttières en plastique blanc, avec détérioration et traces noires, taches et traits noirs sur les parties basses des murs, traces de rebouchage de trous sur le mur près des sanitaires,
• premier bureau à droite : parquet en bois en mauvais état d’usage avec plusieurs traces et auréoles noires, mur en mauvais état d’usage avec marques et traces noires, trou sous le tableau électrique, double goulotte en plinthe en mauvais état, avec une partie manquante et des coulures jaunâtres, battant de portes avec des taches noires sur les deux faces, fenêtre double battant avec l’encadrement recouvert de peinture noire,
• première pièce à gauche : parquet en bois en mauvais état d’usage avec plusieurs traces, petites taches noires et rayures, mur en mauvais état d’usage avec marques et traces noires, coulure sur le mur mitoyen, tuyau qui sort du mur près de la prise électrique, traces de rebouchage sur le mur de gauche, trace noire au milieu du plafond, une double goulotte en plinthe avec de multiples traces noires, deux portes dont les battants présentent des traces noires, trace de moisissures sur un encadrement de porte, fenêtre double battant avec l’encadrement recouvert de peinture noire
• pièce au fond à gauche (mitoyenne aux sanitaires) : parquet en bois en mauvais état d’usage avec traces et auréoles noires, parquet gondolé au milieu de la pièce, peinture et jointures du mur écaillées derrière la porte, trou sous le tableau électrique avec câbles qui sortent, bloc de lumière au plafond qui ne fonctionne pas, traces d’humidité sur la goulotte en plinthe avec des câbles qui sortent, battant de portes avec des traces noires sur les deux faces,
• sanitaires de gauche : mur avec peinture grise en mauvais état d’usage, peinture écaillée et plusieurs taches d’humidité sur le mur au-dessus des toilettes, traces d’infiltration sur le mur entre toilettes et lavabo, fissure sur le mur au-dessus du lavabo, traces de rebouchage sur le plafond,
• sanitaires de droite : peinture écaillée avec traces d’humidité sur le mur au-dessus des toilettes,
• local technique : plusieurs traces noires sur la peinture des murs, trou dans le plafond laissant apparaître le câblage sur le mur de face, goulotte en plinthes détériorée avec multiples traces noires,

- au sous-sol,
• pièce principale : murs peints en mauvais état d’usage, avec traces et traits noirs, anciens encadrements, traces de rebouchage et écaillement à divers endroits, un bloc lumineux du plafond ne fonctionne pas,
• coin cuisine : murs peints en mauvais état d’usage, avec marques de rebouchage et traces noires, plan de travail en bois en mauvais état d’usage avec traces d’humidité, traces de coulure de nourriture au fond du tiroir de droite, double goulotte en plinthe endommagée avec traces de coulure,
• pièce à droite : mur avec traces noires, marques de reprises ou de rebouchage et gondolement de la peinture, une prise électrique manquante, goulotte en plinthe avec traces de coulure jaunâtre,
• local poubelle : sol avec peinture en mauvais état d’usage, boiserie des deux portes endommagée tant sur les ouvrants, les portants ou les dormants,

- au premier étage,
• palier entre le rez-de-chaussée et le premier étage : deux portes-fenêtres avec boiseries en mauvais état d’usage,
• terrasse : sol recouvert de lattes bois en mauvais état d’usage, plusieurs vis manquantes avec traces d’humidité, traces apparentes d’anciens meubles, dernière latte de l’escalier qui bouge et qui est fissurée, limon recouvert de crépis détérioré, murs recouverts de crépis, de pierre et d’une cloison en bois en mauvais état d’usage avec écaillements, fissures, traces noires ou de rebouchage, deux spots au sol ne fonctionnent pas ;
• palier du premier étage : sol recouvert d’un parquet en mauvais état d’usage, traces ou impacts sur les murs et les plinthes, deux blocs de deux spots ne fonctionnent pas, quatre spots au sol ne fonctionnent pas,
• pièce principale : sol recouvert d’un parquet en mauvais état d’usage, murs peints avec traces noires et marques d’anciens encadrements,
• balcon sur la façade : tuyaux apparents,
• sanitaires : sol en carrelage avec joints encrassés, murs avec traces d’impacts et des gondolements, fissure le long de l’encadrement de la porte, porte en bois avec un impact sur la face intérieure et marques de saleté sur les faces intérieure et extérieure ;
• palier entre les 1er et 2e étages : sol recouvert d’un parquet en mauvais état d’usage, multiples traces noires et marques d’anciens encadrements sur les murs, le bloc de deux spots du milieu ne fonctionne pas,

- au deuxième étage,
• palier : sol recouvert d’un parquet en mauvais état d’usage, diverses traces ou impacts sur les murs, pied de la seconde poutre marquant l’entrée abîmé, le bloc de deux spots ne fonctionne pas,
• pièce principale : diverses traces noires et marques d’anciens encadrements sur mur, fissure sur le mur à droite de l’encadrement, impacts sur les encadrements à l’entrée de la pièce, les boiseries de cinq fenêtres double battant sont abîmées, trou au-dessus de la fenêtre du fond, boiseries extérieures en mauvais état sur une fenêtre double battant quatre vantaux, avec traces d’humidité, store qui ne remonte pas jusqu’en haut,
• balcon : des tuyaux sont apparents,
• sanitaires : les joints du carrelage au sol sont encrassés, traces d’impacts et de gondolement sur les murs, fissure le long de l’encadrement de la porte, poussoir cassé sur la chasse d’eau, faces gondolées d’un petit meuble sous lave-mains, marques de saleté et éclats de peinture sur les deux faces d’une porte,
• palier entre le 2e et 3e étage : traces noires sur les murs et plinthes, boiseries des impostes détériorées avec traces d’humidité,

- au troisième étage,
parquet en mauvais état d’usage avec traces d’humidité sur plusieurs lames, partie basse des murs, en-dessous des fenêtres, en mauvais état d’usage, peinture écaillée avec trace d’infiltration sous la fenêtre sur cour, deux fissures avec peinture écaillée à l’entrée du palier donnant sur
l’ascenseur, puis devant l’ascenseur jusqu’aux sanitaires, quatre prises électriques scotchées, deux blocs de deux spots ne fonctionnent pas,
• sanitaires : joints du carrelage au sol encrassés, écaillement de la peinture sur le mur au-dessus du lavabo, plafond peint en mauvais état d’usage avec une fissure et la peinture écaillée, boiserie d’une fenêtre en mauvais état d’usage,
• cage ascenseur : joints encrassés sur la mosaïque au sol.

Il apparaît ainsi que la société BRANDIMAGE a restitué les locaux loués dans un état dégradé qui ne correspond pas au bon état de réparations exigé par le contrat de bail.

Ceci est confirmé par M. [O] [T], architecte DPLG et expert près la cour d'appel de Paris, consulté par la société FORUM PATRIMOINE, aux termes de sa note technique du 06 août 2023. S'il n'a pas constaté par lui-même l'existence de ces dégradations, il demeure qu'il a procédé à son étude au vu du procès-verbal de constat du 30 septembre 2021, lequel relève les dégradations de manière détaillée et photographies à l'appui, en excluant celles qui ne relèvent pas selon lui de la responsabilité de la société BRANDIMAGE.

S'il convient de tenir compte de la durée d'exploitation des locaux, occupés par la société BRANDIMAGE depuis le 15 juin 2012, et en conséquence de la détérioration induite de leur usage normal ainsi que de la vétusté en découlant, les dégradations susvisées ne relèvent cependant pas de la vétusté mais d'un manque d'entretien régulier
(salissures, tâches, trous non rebouchés, etc).

M. [O] [T] ajoute d'ailleurs qu'il est manifeste que les locaux n'ont fait l'objet d'aucun entretien régulier et spécifique ni d'aucune réparation particulière durant leur occupation par la société BRANDIMAGE

La société BRANDIMAGE ne rapporte pas la preuve qu'elle a entretenu l'immeuble en bon état de réparations ainsi que le contrat de bail l'exigeait. Les contrats qu'elle produit ne concernent que le bon fonctionnement de l'installation d'ascenseur, le bon fonctionnement de l'installation de climatisation et le ménage, lesquels ne sont pas mentionnés dans l'état des lieux du 30 septembre 2021 comme présentant des désordres. Elle ne produit aucune facture de réparation.

Dès lors, la société FORUM PATRIMOINE est bien fondée à exiger le remboursement des réparations de remise en état qu'elle a dû faire réaliser.

Elle produit les devis et factures des travaux de remise en état réalisés à sa demande par les sociétés ELECTR'A, TSB et CLIMADANE et chiffre son indemnité en se basant sur l'analyse faite par son expert, M. [O] [T], de ces devis et factures, soit une somme totale de 131 405 euros HT ou 157 686 euros TTC, à concurrence de 25 000 euros HT pour les travaux réalisés par la société ELECTR'A et 106 405 euros HT pour les travaux réalisés par la société TSB, aucune somme n'étant retenue par elle pour les travaux réalisés par la société CLIMADANE qui selon M. [O] [T] ne doivent pas être mis à la charge de la société BRANDIMAGE.

En ce qui concerne les travaux réalisés par la société ELECTR'A, la société FORUM PATRIMOINE demande le remboursement d'une somme de 25 000 euros, somme retenue forfaitairement par son expert sur la base d'un devis de 31 710 euros HT qui concerne le changement des goulottes et le relampage des spots existants, l'expert précisant que certaines prestations ne relèvent pas des désordres constatés par l'état des lieux et que les quantités et prix unitaires n'étant pas indiqués au devis, il lui est « particulièrement difficile d'apprécier le coût réel des prestations relatives à la réparation des désordres qui sont la conséquence du déficit ou de l'absence d'entretien de la part de la société BRANDIMAGE ».

Il ressort de la comparaison réalisée entre le devis de la société ELECTR'A du 04 octobre 2021 d'un montant de 31 710 euros HT et les dégradations mentionnées dans l'état des lieux du 30 septembre 2021 et reprises ci-dessus, que le devis prévoit le changement des goulottes des 3e étage, 2e étage, 1er étage alors qu'elles n'apparaissent pas comme endommagées selon l'état des lieux ainsi que le relampage des spots existants des 3e étage, 2e étage, rez-de-chaussée et sous-sol alors que selon l'état des lieux seuls certains spots ne fonctionnent pas (au sous-sol, un bloc lumineux de la pièce principale, au premier étage, deux spots au sol de la terrasse, deux blocs spots et quatre spots au sol du palier du premier étage, un bloc de deux spots du palier entre les premier et deuxième étage, un bloc de deux spots sur le palier du deuxième étage et deux blocs de deux spots au troisième étage).

Ainsi que le souligne l'expert de la société FORUM PATRIMOINE, le devis ne précisant pas les quantités et prix unitaires mais prévoyant, par étage, un prix forfaitaire comprenant à la fois le remplacement des goulottes et celui des lampes, il est impossible d'apprécier l'exact coût de la remise en état des dégradations constatées par l'état des lieux. Eu égard aux remises en état nécessaires, la somme forfaitaire de 25 000 euros HT retenue par l'expert apparaît toutefois trop élevée et il sera retenu une somme de 20 000 euros HT.

S'agissant des travaux réalisés par la société TSB, la société FORUM PATRIMOINE demande le remboursement d'une somme de 106 405 euros, somme retenue forfaitairement par son expert sur la base d'un devis du 04 octobre 2021 de 132 448 euros HT qui concerne la remise en état générale (peinture, façades extérieures, parquet, terrasse, fenêtres, plomberie), l'expert précisant également que certaines prestations ne relèvent pas des désordres constatés par l'état des lieux et que les quantités et prix unitaires n'étant pas indiqués au devis, il lui est « particulièrement difficile d'apprécier le coût réel des prestations relatives à la réparation des désordres qui sont la conséquence du déficit ou de l'absence d'entretien de la part de la société BRANDIMAGE ».

La somme de 106 405 euros retenue par la société FORUM PATRIMOINE et son expert correspond aux postes généralités (6 350 euros HT), peinture (74 185 euros HT), parquet (22 410 euros HT), terrasse (650 euros HT), fenêtres (2 500 euros HT) et plomberie (310 euros HT).

Cette évaluation apparaît cependant trop élevée. En effet, en ce qui concerne le poste peinture d'un montant de 74 185 euros HT, il concerne tant la peinture des murs que celle des plafonds alors que les dégradations relevées lors de l'état des lieux ne concernent pas les plafond, et que les murs ne sont pas tous affectés de dégradations. Ce poste sera donc réduit à 50 000 euros HT.

Les travaux de remise en état générale s'évaluent donc à (6 350 + 50 000 + 22 410 + 650 + 2 500 + 310 =) 82 220 euros HT.

L'indemnité due par la société BRANDIMAGE à la société FORUM PATRIMOINE en remboursement des travaux de remise en état des locaux s'élève par conséquent à la somme de ( 20 000 + 82 220 =) 102 220 euros HT, soit (102 220 + TVA à 20% de 20 444 euros =) 122 664 euros TTC.

c) Sur l'indemnité d'occupation

En application de l'article 1147 du code civil, dans sa version antérieure au 1er octobre 2016 applicable au litige, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

La demande de la société FORUM PATRIMOINE en paiement d'une indemnité d'occupation équivalente à trois mois de loyer, provisions sur charges et frais de gestion technique, soit une somme de 104 634,79 euros, pendant les trois mois qui ont été nécessaire à la réalisation des réparations locatives doit s'analyser en une demande en paiement d'une indemnité d'immobilisation à défaut de pouvoir disposer des locaux pour les relouer, et non en une demande d'indemnité d'occupation puisque la société BRANDIMAGE a quitté les lieux antérieurement à la réalisation des travaux.

Il a été précédemment établi que postérieurement au départ de la société BRANDIMAGE, la société FORUM PATRIMOINE a dû faire réaliser des travaux de remise en état des locaux en raison du manquement de la société BRANDIMAGE à son obligation de restitution des locaux en bon état de réparations. Du fait de ces travaux, la société FORUM PATRIMOINE s'est trouvée empêchée de jouir des locaux dont elle est propriétaire, notamment en les relouant, ce qui constitue un préjudice qui doit être réparé par la société BRANDIMAGE.

En ce qui concerne la durée des travaux, il ressort des pièces produites que la société ELECTR'A a établi une première facture d'acompte le 27 octobre 2021 et une facture de solde le 24 janvier 2022.

La société TSB a établi une facture d'acompte de démarrage le 06 octobre 2021 puis une facture de solde le 24 février 2022. Son devis mentionne en outre la mise à disposition d'un échafaudage pour la durée du chantier qu'elle évalue à trois mois.

Par ailleurs, la société FORUM PATRIMOINE a réceptionné leurs travaux le 15 mars 2022.

Il apparaît ainsi que les travaux ont été réalisés durant la période d'octobre 2021 à mars 2022.

L'expert de la société FORUM PATRIMOINE, M. [O] [T], évalue la durée des réalisation des travaux de remise en état à trois mois, y compris le temps d'étude, le temps d'établissement des devis et le temps de séchage.

La durée de réalisation des travaux de trois mois invoquée par la société FORUM PATRIMOINE est ainsi justifiée.

La société BRANDIMAGE ne conteste pas que les trois mois de loyer sollicités par la société FORUM PATRIMOINE se seraient élevés à la somme de 104 634,79 euros TTC.

Le contrat de bail ne prévoit nullement que le non-respect de la procédure de restitution des locaux sera sanctionné par la perte de toute indemnité d'immobilisation.

Il ne peut davantage être reproché à la société FORUM PATRIMOINE d'avoir fait preuve de mauvaise foi dans l'exécution du contrat dès lors qu'elle était bien fondée à solliciter la remise en état des locaux.

Par conséquent, l'indemnité d'immobilisation due par la société BRANDIMAGE à la société FORUM PATRIMOINE doit être fixée à 104 634,79 euros.

---

Les créances et dettes respectives des parties remplissant les conditions légales, il peut être procédé à leur compensation en application des articles 1347, 1347-1 et 1348 du code civil.

La société BRANDIMAGE sera ainsi condamnée à payer à la société FORUM PATRIMOINE la somme de (122 664 + 104 634,79 -79 535,34 =) 147 763,45 euros, outre intérêts au taux légal à compter du jugement.

2- Sur les demandes accessoires

La société BRANDIMAGE qui succombe sera condamnée aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande en outre de la condamner à payer à la société FORUM PATRIMOINE la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

La demande de la société BRANDIMAGE de condamnation de la société FORUM PATRIMOINE à lui payer la somme de 5 000 euros sera rejetée.

PAR CES MOTIFS