TJ 87085, 23 juill. 2025, RG 25/00363
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Texte de la décision
N° Minute :
N° Rôle: N° RG 25/00363 - N° Portalis DB3K-W-B7J-GKD2
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion
0A Sans procédure particulière
Affaire :
[S] [N]
[B] [V]
C/
[E] [W]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES
Ordonnance de référé
du 23 Juillet 2025
Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 11 Juin 2025, composé de :
PRESIDENT : Madame Elisabeth WASTL
GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN
Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 23 Juillet 2025 :
Entre :
Madame [S] [N]
née le 03 Juin 1988 à [Localité 5] (47)
demeurant [Adresse 3]
Monsieur [B] [V]
né le 06 Août 1988 à [Localité 7] (47)
demeurant [Adresse 3]
représentés par Maître Thierry FIRINO MARTELL, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué par Maître Olivier GUILLOT, avocat au barreau de LIMOGES ;
DEMANDEURS
Et :
Monsieur [E] [W]
né le 09 Juin 1990 à [Localité 8]
demeurant [Adresse 2]
COMPARANT en personne ;
DÉFENDEUR
A l'appel de la cause à l'audience du 11 Juin 2025, l’avocat du demandeur a déposé son dossier de plaidoirie.
Puis le juge a mis l'affaire en délibéré à l'audience du 23 Juillet 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.
EXPOSE DU LITIGE
Par un contrat du 25 juin 2021, avec prise d'effet au 1er juillet 2021, modifié par avenant au contrat en date du 14 décembre 2021, [B] [V] et [S] [F] [N] ont donné à bail à [E] [W] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel révisable de 550 € et 50 € de provision sur charges.
Des loyers étant demeurés impayés, [B] [V] et [S] [F] [N] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 5 novembre 2024.
Ils ont ensuite fait assigner [E] [W] en référé devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] par un acte de commissaire de justice du 10 mars 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.
A l’audience du 11 juin 2025, [B] [V] et [S] [F] [N] - représentés par leur conseil - déposent leur dossier. Ils sollicitent de voir :
- constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire, et en tant que de besoin prononcer la résiliation du bail ;
- ordonner l'expulsion de [E] [W] ;
- ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ;
- condamner le défendeur au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 1508,56 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation,
- condamner le défendeur, à défaut de libération des lieux loués, au paiement d'une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision ordonnant l'expulsion et ce jusqu'à vidange effective des lieux ;
- condamner le défendeur au paiement de la somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
[B] [V] et [S] [F] [N] précisent que le loyer courant est réglé.
[E] [W] bien qu'assigné par acte de commissaire de justice signifié à étude le 10 mars 2025 ne comparaît pas et n'est pas représenté.
Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l’audience
L'affaire a été mise en délibéré au 23 juillet 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
I. SUR LA RECEVABILITE :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture par la voie électronique le 11 mars 2025, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE:
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux" ; mais l'article 24 V de cette même loi ajoute que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.
Le bail conclu le 25 juin 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 novembre 2024, pour la somme en principal de 1992,56 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 janvier 2025.
III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :
[B] [V] et [S] [F] [N] produisent un décompte démontrant que [E] [W] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, et autres frais bancaires, la somme de 1422,44€ à la date du 6 juin 2025.
[E] [W] non comparant n’apporte par hypothèse aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.
Il sera donc condamné à verser à [B] [V] et [S] [F] [N] cette somme de 1422,44 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.
IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.
Compte tenu de ces éléments et de la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, [E] [W] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d'expulsion, d'enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.
Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de [E] [W] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle de 653,40€.
Les demandeurs seront enfin déboutés de leur demande aux fins de voir condamner le défendeur, à défaut de libération des lieux loués, au paiement d'une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision ordonnant l'expulsion et ce jusqu'à vidange effective des lieux.
V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
[E] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir [B] [V] et [S] [F] [N], [E] [W] sera condamné à leur verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 juin 2021, modifié par avenant au contrat en date du 14 décembre 2021, entre [B] [V] et [S] [F] [N], et [E] [W] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 6 janvier 2025 ;
CONDAMNONS [E] [W] à verser à [B] [V] et [S] [F] [N] à titre provisionnel la somme de 1422,44 € (mille quatre cent vingt deux euros et quarante quatre centimes) (décompte arrêté au 6 juin 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;
AUTORISONS [E] [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 13 mensualités de 100 € (cent euros) chacune et une 14ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;
PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour [E] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, [B] [V] et [S] [F] [N] puissent faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* que [E] [W] soit condamné à verser à [B] [V] et [S] [F] [N] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés, d'un montant de 653,40€ (six cent cinquante trois euros et quarante centimes) ;
DEBOUTONS en conséquence les demandeurs de leur demande aux fins de voir condamner le défendeur, à défaut de libération des lieux loués, au paiement d'une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision ordonnant l'expulsion et ce jusqu'à vidange effective des lieux ;
CONDAMNONS [E] [W] à verser à [B] [V] et [S] [F] [N] une somme de 500 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS [E] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Haute-[Localité 6] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 23 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
La Greffière, La Présidente,
Audrey GUÉGAN Elisabeth WASTL
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