TJ 13055, 23 mai 2024, RG 23/07581
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Texte de la décision
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE
Pôle de Proximité
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
ORDONNANCE DU : 25 Juillet 2024
Président : Monsieur BIDAL, Juge
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 23 Mai 2024
GROSSE :
Le 25 juillet 2024
à Me BARTON-SMITH
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 25 juillet 2024
à Me CIAPPA
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................
N° RG 23/07581 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4I5N
PARTIES :
DEMANDERESSE
E.P.I.C. 13 HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Pascale BARTON-SMITH, avocat au barreau de MARSEILLE
DEFENDERESSE
Madame [H] [Y]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Audrey CIAPPA, avocat au barreau de MARSEILLE
EXPOSE DU LITIGE
Un contrat de bail d’habitation a été signé entre les parties en date du 16 octobre 2020, relatif à un appartement situé au [Adresse 1], moyennant un loyer initial mensuel de 480,43 euros.
Des loyers étant demeurés impayés, l’établissement public 13 HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 août 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 29 novembre 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé de ses moyens et l’intégralité de ses prétentions, l’établissement public 13 HABITAT a fait assigner Madame [H] [Y] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, à l’audience du 8 février 2024, aux fins de :
constater la résiliation du bail du fait de l'acquisition de la clause résolutoire,ordonner son expulsion immédiate, ainsi que celle de tous occupants de son chef,la condamner au paiement de :la somme provisionnelle de 2 564,79 euros, au titre de l'arriéré locatif, outre les intérêts de retard,d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 500 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l'instance, comprenant le coût du commandement de payer.
Madame [H] [Y] a saisi la commission de surendettement des particuliers des Bouches du Rhône, laquelle a déclaré le dossier recevable le 1er février 2024 et a imposé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire (effacement total des dettes) le 28 mars 2024.
L’affaire, après un renvoi, a été appelée et retenue à l’audience de 23 mai 2024.
A cette audience, l’établissement public 13 HABITAT, représenté par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance au 17 mai 2024, celle-ci s'élevant à la somme de 3 748,44 euros. Il précise que Madame [H] [Y] a repris le paiement des loyers, et ne s’oppose ni à l’octroi de délais de paiement ni à la suspension des effets de la clause résolutoire. Il expose que la décision de la commission de surendettement des particuliers des Bouches du Rhône ne lui a pas été notifiée.
Madame [H] [Y] représentée par son Conseil, a repris ses conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé de ses prétentions et moyens. Elle fait valoir que la dette locative n’existe plus et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire du fait de la décision de la commission de surendettement des particuliers.
Le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
L’affaire a été mise en délibéré au 25 juillet 2024.
Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,
MOTIFS DE LA DECISION
En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Vu l’article 9 du code de procédure civile,
Vu l'article 1353 du code civil,
Sur la recevabilité
Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,
L’établissement public 13 HABITAT produit la notification à la CCAPEX en date du 24 août 2023 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié à Madame [H] [Y] le 22 août 2023, soit deux mois au moins avant l’assignation du 29 novembre 2023.
L’établissement public 13 HABITAT produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 1er décembre 2023, soit deux mois au moins avant l’audience du 8 février 2024.
Son action est donc recevable.
Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences
Vu le contrat de bail liant les parties,
Vu l’article 2 du code civil,
Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l'une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,
Vu le caractère d'ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,
Vu le contrat de bail liant les parties, qui contient une clause résolutoire,
En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [H] [Y] par acte de commissaire de justice en date du 22 août 2023 pour un arriéré locatif de 1 752,68 euros.
Les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.
La commission de surendettement des particuliers des Bouches du Rhône a imposé le 28 mars 2024 un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit de Madame [H] [Y]. Cependant, l’effacement de la dette locative ne vaut pas paiement et ne fait pas disparaître le manquement contractuel du locataire qui n’a pas réglé le loyer.
En conséquence, la clause résolutoire est acquise. Il convient donc de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 22 octobre 2023, et d’ordonner l’expulsion de Madame [H] [Y] des lieux occupés.
Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, soit réduit ou supprimé.
Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.
Enfin, il convient de condamner Madame [H] [Y] à payer à l’établissement public 13 HABITAT une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 645,44 euros), à compter du 29 mars 2024 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à l’établissement public 13 HABITAT.
Sur le paiement de sommes à titre provisionnel et la suspension de la clause résolutoire
Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,
Vu les articles 24 V et 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, dans leur version applicable au présent litige,
En l’espèce, il résulte du décompte locatif joint à l’assignation que le montant de la dette locative de Madame [H] [Y] s’élevait à 2 564,79 euros au 22 novembre 2023.
La commission de surendettement des particuliers des Bouches du Rhône a toutefois imposé le 28 mars 2024 un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit de Madame [H] [Y], et aucune contestation n'a été formée par l’une des parties contre cette décision.
Selon le décompte actualisé au 17 mai 2024 produit à l’audience, la dette locative de Madame [H] [Y] s’élève à 3 748,44 euros, terme du mois d’avril 2024 inclus, déduction faite des frais de procédure. Il convient toutefois de prendre en compte l'effacement de la dette locative (4 403,66 euros) au 28 mars 2024 par l'effet du rétablissement personnel, Madame [H] [Y] ayant par ailleurs repris le versement intégral du loyer depuis lors.
Compte tenu de ces éléments, l’établissement public 13 HABITAT sera débouté de sa demande au titre du paiement provisionnel d’une somme correspondant à un arriéré locatif.
Il convient de suspendre de plein droit les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement, soit jusqu'au 28 mars 2026, dans les conditions prévues au dispositif.
Il convient enfin de rappeler que ce délai n'affecte pas l’exécution du contrat de location et qu'il appartiendra notamment à la défenderesse de s'acquitter du paiement du loyer et des charges.
Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile
Madame [H] [Y], qui succombe au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l'instance de référé dont le coût du commandement de payer.
Aucune considération d'équité ne commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en l'espèce.
Sur l’exécution provisoire
Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :
DECLARONS l’action de l’établissement public 13 HABITAT recevable ;
CONSTATONS la résiliation du bail conclu le 16 octobre 2020 entre les parties concernant l’appartement situé au [Adresse 1], à effet au 22 octobre 2023 ;
ORDONNONS en conséquence à Madame [H] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;
DISONS qu’à défaut pour Madame [H] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’établissement public 13 HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
SUSPENDONS la clause résolutoire jusqu’au 28 mars 2026, en application des dispositions de l'article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 ;
RAPPELONS que si Madame [H] [Y] s’acquitte intégralement du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant ce délai, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;
DISONS qu'à défaut de paiement à l'échéance de toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants :
1°) la clause résolutoire reprendra ses effets ;
2°) il pourra être procédé, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l'expulsion de Madame [H] [Y] et de tous occupants de son chef de l’appartement, à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, en application de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
3°) les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
4°) Madame [H] [Y] sera condamnée à payer à l’établissement public 13 HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 645,44 euros), à compter du 29 mars 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;
DEBOUTONS l’établissement public 13 HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Madame [H] [Y] aux entiers dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;
DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.
Le Greffier, Le Juge,
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