TJ 87085, 23 juill. 2025, RG 24/00852

N° Minute :

N° Rôle: N° RG 24/00852 - N° Portalis DB3K-W-B7I-GHNA

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion
0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 5] METROPOLE

C/

[F] [T]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé
du 23 Juillet 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 11 Juin 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Elisabeth WASTL
GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 23 Juillet 2025 :

Entre :

Société [Localité 5] HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 5] METROPOLE,
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean VALIERE-VIALEIX, substitué par Maître Océane TREHONDAT LE HECH, avocats au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [F] [T]
née le 21 Février 1986 à [Localité 4] (23)
demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Camilla TIERNEY-HANCOCK, avocat au barreau de LIMOGES ;

DÉFENDEUR

A l'appel de la cause à l'audience du 12 Mars 2025, l’affaire a été renvoyée au 11 Juin 2025, date à laquelle l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et l’avocat de la défenderesse en ses observations.

Puis le juge a mis l'affaire en délibéré à l'audience du 23 Juillet 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 06 septembre 2023, l'office public de l'habitat [Localité 5] Métropole - [Localité 5] HABITAT a donné à bail à [F] [T] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel révisable de 382,19 € outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l'office public de l'habitat [Localité 5] Métropole - [Localité 5] HABITAT a fait signifier un commandement de payer et de justifier d'une assurance visant la clause résolutoire le 2 juillet 2024.

Elle a ensuite fait assigner [F] [T] en référé devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] par un acte de commissaire de justice du 18 novembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 11 juin 2025, l'office public de l'habitat [Localité 5] Métropole - [Localité 5] HABITAT - représenté par son conseil - ne s'oppose pas à la suspension des effets de la clause résolutoire et sollicite de voir condamner la locataire au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 1358,18 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 350 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L'office public de l'habitat [Localité 5] Métropole - [Localité 5] HABITAT précise qu'un accord est intervenu entre les parties en vue de l'octroi de délais.

[F] [T], représentée par son conseil, reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 50€ par mois en règlement de l'arriéré. Elle sollicite de voir débouter la demanderesse de sa demande de condamnation au paiement de 350 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture par la voie électronique le 19 novembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l'office public de l'habitat [Localité 5] Métropole - [Localité 5] HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 23 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux" ; mais l'article 24 V de cette même loi ajoute que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.

Le bail conclu le 06 septembre 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 juillet 2024, pour la somme en principal de 805,16 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 août 2024.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

L'office public de l'habitat [Localité 5] Métropole - [Localité 5] HABITAT produit un décompte démontrant que [F] [T] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1358,18€ à la date du 04 juin 2025.

[F] [T] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée à verser à l'office public de l'habitat [Localité 5] Métropole - [Localité 5] HABITAT cette somme de 1358,18 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 805,16 € à compter de la date du commandement de payer (2 juillet 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, [F] [T] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d'expulsion, d'enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.
Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de [F] [T] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

[F] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation, et de sa notification à la préfecture.

En équité, il n'y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS