TJ 87085, 23 juill. 2025, RG 25/00394

N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00394 - N° Portalis DB3K-W-B7J-GMYJ

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion
0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société ODHAC

C/

[L] [E] épouse [M]
[N] [M]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé
du 23 Juillet 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 11 Juin 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Elisabeth WASTL
GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 23 Juillet 2025 :

Entre :

Société ODHAC
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jean VALIERE-VIALEIX, substitué par Maître Océane TREHONDAT LE HECH, avocats au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [L] [E] épouse [M]
née le 20 Octobre 1972 à [Localité 6] (87)
demeurant [Adresse 1]

Monsieur [N] [M]
né le 18 Mai 1975 à [Localité 3] (33)
demeurant [Adresse 1]

NON COMPARANTS, ni représentés ;

DÉFENDEUR

A l'appel de la cause à l'audience du 11 Juin 2025, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie.

Puis le juge a mis l'affaire en délibéré à l'audience du 23 Juillet 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 23 novembre 2023, l'ODHAC 87 a donné à bail à [L] [M] née [E] et [N] [M] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel révisable de 309,01 € et 119,01 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l'ODHAC 87 a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

L'ODHAC 87 a ensuite fait assigner [L] [M] née [E] et [N] [M] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation solidaire au paiement.

A l’audience du 11 juin 2025, l'ODHAC 87 - représenté par son conseil - reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d'ordonner l’expulsion de [L] [M] née [E] et [N] [M] ; d'ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls des défendeurs ; et de condamner ces derniers solidairement au paiement de la somme actualisée de 1634,05 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 350 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L'ODHAC 87 expose que les paiements sont irréguliers.

Bien qu'assignés par acte de commissaire de justice signifié à étude le 13 mars 2025, [L] [M] née [E] et [N] [M] ne sont ni présents ni représentés.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'ordonnance est réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'elle est susceptible d'appel.

I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture par la voie électronique le 13 mars 2025, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l'ODHAC 87 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux" ; mais l'article 24 V de cette même loi ajoute que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.

Le bail conclu le 23 novembre 2023 contient une clause résolutoire (article XII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 décembre 2024, pour la somme en principal de 610,91 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 05 février 2025.

L’expulsion de [L] [M] née [E] et [N] [M] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a pas donc lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

L'ODHAC 87 produit un décompte démontrant que [L] [M] née [E] et [N] [M] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1522,49 € à la date du 05 juin 2025.

[L] [M] née [E] et [N] [M], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Ils seront par conséquent condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de cette somme de 1522,49 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 610,91 € à compter du commandement de payer (24 décembre 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

[L] [M] née [E] et [N] [M] seront également condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 05 février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, soit un montant de 463,60€.

[L] [M] née [E] et [N] [M] n'ont pas repris de manière suffisamment régulière le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, il n'y a donc pas lieu de leur accorder d'office des délais de paiement.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

[L] [M] née [E] et [N] [M], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir L'ODHAC 87, [L] [M] née [E] et [N] [M] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 350 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS