TJ 13055, 30 mai 2024, RG 23/06479

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 25 Juillet 2024
Président : Madame BERTRAND, Juge
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 30 Mai 2024

GROSSE :
Le 25 juillet 2024
à Me SANGUINETTI
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à Me ...............................................
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EXPEDITION :
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N° RG 23/06479 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4BUL

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [T] [W]
né le 01 Juin 1953 à [Localité 9]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [K] [W]
née le 08 Août 1960 à [Localité 11]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [D] [N]
née le 27 Décembre 1991 à [Localité 8]
demeurant [Adresse 2]
non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er février 2023, Monsieur [T] [W] et Madame [K] [Y] épouse [W] ont donné à bail à Madame [D] [N] un appartement situé [Adresse 6] assorti d’un emplacement en sous-sol (Lot 200 au N°C 40 R-1) pour un loyer mensuel de 845 euros, outre 100 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [T] [W] et Madame [K] [Y] épouse [W] ont fait signifier à Madame [D] [N] par acte de commissaire de justice en date du 31 mai 2023 un commandement de payer la somme de 3 312,84 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2023, Monsieur [T] [W] et Madame [K] [Y] épouse [W] ont fait assigner Madame [D] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

- constater l’acquisition de la résolutoire ;
- ordonner la résiliation du bail à [Localité 10] du 01 février 2023 ;
- ordonner l’expulsion de Madame [D] [N], le cas échéant avec l’appui de la force publique, ainsi que celle qu’elle occupe à [Localité 10] : [Adresse 4] ;
- condamner la requise à verser à Monsieur [T] [W] et Madame [K] [Y] épouse [W] la somme provisionnelle de 4 065,63 euros, soit 3901,84 euros (loyers, charges + parking compris) frais déduits, au titre des loyers impayés, selon relevé de compte au 28 août 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification du commandement de payer du 31 mai 2023 ;
- fixer le montant de l’indemnité d’occupation à une somme provisionnelle équivalente au montant dernier loyer échu, augmenté des charges ;
- condamner la requise à verser cette somme jusqu’à parfaite libération des lieux ;
- autoriser Monsieur [T] [W] et Madame [K] [Y] épouse [W], à désactiver les émetteurs électroniques d’accès au parking intérieur – lot 200 au R-1 de l’immeuble : [Adresse 5] ;
- autoriser Monsieur [T] [W] et Madame [K] [Y] épouse [W] à interdire l’accès à la requise au parking intérieur (sous-sol, Lot 200 N° C40 R-1) de l’immeuble [Adresse 3] ;
- condamner la requise à verser à Monsieur [T] [W] et Madame [K] [Y] épouse [W] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la présente instance.

A l'audience du 30 mai 2024 à laquelle l’affaire est retenue, Monsieur [T] [W] et Madame [K] [Y] épouse [W], représentés par leur avocat, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d'instance et actualise leur créance à la somme de 4 472,58 euros, frais de procédure déduits, selon décompte en date du 23 mai 2024, terme de mai inclus.

Madame [D] [N] ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience.

La décision est mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose qu'il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 5 octobre 2023, soit plus de six semaines avant la première audience du 21 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 1er février 2023 contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 mai 2023, pour la somme en principal de 3 312,84 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 31 juillet 2023.

Madame [D] [N] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique.
La demande visant à obtenir l’autorisation de désactiver les émetteurs électroniques d’accès au parking intérieur (Lot 200 au N°C 40 R-1) et à en interdire l’accès à la requise est purement et simplement rejetée.
Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [D] [N] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Afin de préserver les intérêts des bailleurs, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [D] [N] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges applicables à la date d’acquisition de la clause résolutoire, sans indexation, soit la somme de 945 euros, et de condamner Madame [D] [N] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Madame [D] [N] reste devoir la somme de 4 772,58 euros, à la date du 23 mai 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de mai 2024 inclus.

Madame [D] [N] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 4 772,58 euros, avec les intérêts au taux légal du prononcé de la décision.

Sur les demandes accessoires

Madame [D] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS