TJ 68224, 22 juill. 2025, RG 24/02824

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 2]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02824 - N° Portalis DB2G-W-B7I-JCZD
Section 2
CG
République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 22 juillet 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de M. [U] [D], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Camille MERCET, avocat au barreau de MULHOUSE

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [X] [H], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie BAGHDASSARIAN : Président
Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 22 Avril 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 22 juillet 2025 et signé par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 novembre 2022 à effet au 15 décembre 2022, Monsieur [U] [D] a consenti un bail d'habitation à Madame [X] [H] portant sur un logement n°62 situé à [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 564 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 225 euros.

Par acte authentique reçu le 26 janvier 2024 par devant Maître [R] [N], notaire, Monsieur [U] [D] a vendu cet appartement à la SA CDC HABITAT SOCIAL.
A cette même date, un avenant au contrat de bail a été signé entre l’acquéreur, nouveau bailleur, et Madame [X] [H], locataire. Le loyer et les charges ont été révisés à hauteur d’un montant mensuel de 764 euros. Les autres clauses et obligations du contrat signées le 14 novembre 2022 demeuraient inchangées.

Par acte de commissaire de justice du 23 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer pour la somme principale de 6.132,61 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2024 la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [X] [H] devant le juge des contentieux de la protection de Mulhouse afin de voir :
A titre principal,
- constater que le bail se trouve résilié de plein droit ;
A titre subsidiaire,
- prononcer la résiliation judiciaire ;
En toutes hypothèses,
- ordonner l'expulsion de Madame [X] [H] et de tout occupant de son chef des locaux d’habitation, avec le concours de la force publique si besoin ;
- condamner Madame [X] [H] à lui payer la somme de 7.824,34 euros au titre des loyers et charges, frais et autres dus inclus, suivant décompte arrêté au 12 novembre 2024, avec intérêts légaux à compter de l’assignation ;
- condamner Madame [X] [H] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle de 764 euros, équivalente au montant du loyer et des charges, indexée comme le loyer, à compter de la résiliation jusqu’à la libération des lieux et la remise des clés ;
- condamner Madame [X] [H] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner Madame [X] [H] aux dépens incluant le coût du commandement de payer ;
- Constater l’exécution provisoire

A l’appui de ses prétentions, sur le fondement, à titre principal, des articles 7 et 24 de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989, à titre subsidiaire, des articles 1224 et suivants, 1728 et 1741 du Code civil, la SA CDC HABITAT SOCIAL fait valoir que Madame [X] [H] n’a pas versé les loyers dus au titre du bail. Elle précise que la défenderesse n’a pas procédé au règlement des loyers des mois d’avril 2024 au mois d’août 2024 ; qu’à la suite du commandement de payer, délivré en date du 23 septembre 2024, la locataire n’a pas régularisé la situation ; qu’en outre, Madame [X] [H] ne s’acquitte pas du montant du loyer courant ; que la défenderesse occupe les lieux sans droit, ni titre.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 22 avril 2025 et retenue la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions d’assignation.

Madame [X] [H], assignée par exploit de commissaire de justice à l’étude, n’est ni présente ni représentée.

Le service logement du département du Haut Rhin n’a pas établi de diagnostic social et financier.

La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du Code de procédure civile.

La partie comparante a été avisée lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 22 juillet 2025.

MOTIVATION DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de l’assignation, l'assignation aux fins de constat de la résiliation ou l’assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative doit être notifiée au préfet deux mois au moins avant la date de l'audience, par lettre recommandée avec accusé réception, à peine d'irrecevabilité de la demande.

En outre, les bailleurs personnes morales, autres qu'une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative qu'après l'expiration d'un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d'impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir notifié l’assignation le 2 décembre 2024 à la préfecture, soit au moins six semaines avant la date de l’audience prévue le 22 avril 2025.

La SA CDC HABITAT SOCIAL justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives le 24 septembre 2024, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation du 29 novembre 2024.

Dès lors, la demande de la SA CDC HABITAT SOCIAL est recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il est établi que Madame [X] [H] n’a pas régularisé sa situation et n’a procédé à aucun paiement après signification du commandement de payer.

Toutefois, s’agissant de la clause résolutoire prévue au contrat, le bail signé par les parties en date du 14 novembre 2022 indique : « le présent contrat sera résilié de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice :
- Justifiées ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat
- Un mois après un commandement demeuré infructueux à défaut d’assurance contre les risque locatifs »

De plus, l’intitulé du paragraphe concerné vise l’article 7g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 qui concerne le défaut d’assurance.

En conséquence, le contrat de bail ne contient pas explicitement une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges, de sorte que la demande visant à faire constater la résiliation de plein droit du bail sera rejetée.

Sur la résiliation judiciaire

En application des articles 1224 et suivants du code civil, la résiliation judiciaire du contrat est prononcée quand il est démontré des manquements suffisamment graves du débiteur à ses obligations contractuelles. Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Aux termes des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation essentielle du contrat de bail qui consiste au paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L'article 1741 du même code rappelle que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions, l'article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il est constant que le locataire est tenu de justifier le paiement de ses loyers pour être libéré de toute obligation. La charge de la preuve pesant sur le locataire, il lui appartient donc de justifier qu’il a réglé ses loyers.

En l’espèce, aux termes de l’examen des pièces versées aux débats, malgré le commandement de payer signifié le 23 septembre 2024, Madame [X] [H] n’a pas réglé la dette locative. Entre le commandement de payer et l’audience, aucun paiement n’est intervenu.

Compte-tenu de l’absence de paiement depuis le mois d’avril 2024, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du contrat de bail est suffisamment caractérisée et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de Madame [X] [H], à effet du prononcé du présent jugement aux torts exclusifs du locataire.

Sur l’expulsion

Le défendeur devenant sans droit ni titre à compter du prononcé du jugement, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef.

Conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, Madame [X] [H] est condamnée à évacuer le logement dans un délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, sans qu’il soit nécessaire de réduire ce délai.

A défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai de deux mois, il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Conformément aux dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle consistant au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En application de l’article 1353 du Code civil, la charge de la preuve repose sur celui qui réclame l'exécution d'une obligation. En revanche, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, au terme de son assignation, la société demanderesse sollicite la somme de 7 824,34 euros au titre de l’arrière locatif suivant décompte arrêté au 12 novembre 2024.

La SA CDC HABITAT SOCIAL communique un décompte actualisé selon lequel, sa créance s'établit à 7 851,25 euros. Doivent être déduits des frais de contentieux à hauteur de 190,64 euros qui ne relèvent pas de la dette locative mais, le cas échéant, des dépens en application de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989.

Défaillante à la procédure, Madame [X] [K], qui ne conteste pas par hypothèse la créance locative et sur laquelle pèse la charge de la preuve du paiement, ne rapporte pas la preuve d’un paiement libératoire supplémentaire qui n’aurait pas été pris en compte.

En conséquence, Madame [X] [H] est condamnée à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 7660,61 euros avec intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2024.

Sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, du fait de la résiliation du bail, il n’existe plus de titre d’occupation permettant à Madame [X] [H] de se maintenir dans les lieux. En conséquence, cette occupation sans droit ni titre constitue une faute qui cause un préjudice au bailleur, à défaut de libération des lieux, puisqu’il sera dans l’incapacité de louer et user de son bien. Il convient de réparer le préjudice, en fixant, à compter de la date de résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges, qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

Ainsi, Madame [X] [H] est condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, à payer au plus tard le 5 de chaque mois, qu'il convient de fixer à la somme de 764 euros par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges, avec revalorisation telle que prévue au bail, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la date de libération effective des lieux. Cette indemnité sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à compter de la date de résiliation du bail, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA CDC HABITAT ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. Madame [X] [H], qui succombe à l’instance, supportera la charge des dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

L’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Madame [X] [H], condamnée aux dépens, sera en outre condamnée à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 500 euros.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

L’instance ayant été introduite le 29 novembre 2024, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS