TJ 86194, 23 juill. 2025, RG 25/01359

MINUTE N° :
DOSSIER : N° RG 25/01359 - N° Portalis DB3J-W-B7J-GWXT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT DU 23 Juillet 2025

DEMANDEUR :

LE :

Copie simple à :
- Me FRANGEUL
-

Copie exécutoire à :
- Me FRANGEUL
-

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3]
dont le siège social est sis [Adresse 4]
représenté par son syndic en exercice, la SARL CITYA SOGEXFO,
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Me Amandine FRANGEUL, avocat au barreau de POITIERS

DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [V]
demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [Y] [O]
demeurant [Adresse 2]

non comparante

PRÉSIDENT : Cyril BOUSSERON, Président

GREFFIER : Edith GABORIT,

Débats tenus à l'audience du : 02 Juillet 2025

FAITS ET PROCEDURE
Monsieur [V] [L] et Madame [O] [Y] sont propriétaires du lot n°65 dans l’immeuble ERMITAGE-ACQUEDUC situé [Adresse 5].
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 24 février 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Ermitage-Aqueduc, par l’intermédiaire de son Conseil, a mis en demeure Monsieur [V] [L] et Madame [O] [Y] de procéder au règlement de la somme de 2 253,89 euros au titre des charges de copropriété et frais de procédure.
Par actes de commissaire de justice du 5 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Ermitage-Aqueduc a assigné Monsieur [V] [L] et Madame [O] [Y] devant le Président du tribunal judiciaire de Poitiers statuant selon la procédure accélérée au fond.
Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Ermitage-Aqueduc sollicite la condamnation solidaire de Monsieur [V] [L] et Madame [O] [Y] à lui verser la somme de 2 390,42 euros correspondant à :
1 483 euros à titre principal, correspondant aux charges arrêtées au 22 mai 2025, majorées des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 mars 2024 qui porteront intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil215,02 euros au titre des provisions sur charges de l’exercice 2025 devenues exigibles par anticipation692,40 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créanceEn outre, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Ermitage-Aqueduc sollicite la condamnation de Monsieur [V] [L] et Madame [O] [Y] solidairement à lui verser la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts ainsi que la somme de 2 388 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Ermitage-Aqueduc fait valoir l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Il soutient que Monsieur [V] [L] et Madame [O] [Y] n’ont pas réglé la provision due au titre des charges courantes dues pour la période du 1er janvier 2025 au 31 mars 2025, exigible au 1er janvier 2025. A ce titre, il fait valoir que le budget prévisionnel pour l’exercice 2025 a été voté en assemblée générale. Il ajoute qu’une mise en demeure leur a été adressée le 19 février 2025 et est restée infructueuse.
S’agissant de la créance de charges échues, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Ermitage-Aqueduc soutient que Monsieur [V] [L] et Madame [O] [Y] sont redevables de la somme de 1 483 euros. A ce titre, il fait valoir le décompte arrêté au 22 mai 2025.
S’agissant de la créance de charges à venir et non encore échues, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Ermitage-Aqueduc soutient que Monsieur [V] [L] et Madame [O] [Y] sont redevables de la somme de 107,51 euros au titre de l’appel du 3ème trimestre 2025 exigible au 1er juillet 2025, et de la somme de 107,51 euros au titre de l’appel du 4ème trimestre 2025 exigible au 1er octobre 2025. Il fait valoir que le budget prévisionnel pour l’exercice 2025 et le montant de la cotisation aux fonds de travaux ont été approuvés lors de l’assemblée générale du 5 juin 2024, qui n’a fait l’objet d’aucune contestation.
S’agissant des frais exposés, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Ermitage-Aqueduc fait valoir l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et soutient que Monsieur [V] [L] et Madame [O] [Y] sont redevables de la somme de 692,40 euros au titre des frais générés par leur défaut de paiement.
S’agissant des intérêts au taux légal, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Ermitage-Aqueduc fait valoir l’article 36 du décret du 17 mars 1967 et soutient que Monsieur [V] [L] et Madame [O] [Y] sont redevables de la somme de 1483 euros majorée des intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure du 15 mars 2024.
Sur la demande de dommages et intérêts, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Ermitage-Aqueduc soutient que les manquements de Monsieur [V] [L] et Madame [O] [Y] causent à la collectivité un préjudice financier certain. Il fait valoir que la collectivité a été privée des fonds nécessaires à la gestion de l’immeuble.
Monsieur [V] [L] et Madame [O] [Y] n’ont pas constitué avocat et n’ont pas comparu à l’audience.
MOTIFS DE LA DECISION :
Monsieur [V] [L] et Madame [O] [Y] n’ont pas comparu bien que régulièrement assignés, l’acte leur ayant été signifié à personne le 5 juin 2025. L’ordonnance, en dernier ressort, sera réputée contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.
Sur la demande de paiement des charges de copropriétés :
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile le juge, si le défendeur ne comparait pas, ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dispose :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

L’article 14-1 du même texte prévoit,
« Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »
L’article 14-2 du même texte prévoit,
« I. - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale. »
L’article 19-2 du même texte prévoit,
« A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2. »
Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Ermitage-Aqueduc a mis en demeure Monsieur [V] [L] et Madame [O] [Y] de payer les charges de copropriété le 15 mars 2025 (1 441,15 euros) et le 24 février 2025 (2 253,89 euros) par lettre recommandée avec accusé de réception. Monsieur [V] [L] et Madame [O] [Y] ne démontrent pas avoir réglé cette somme sous les 30 jours de la dernière mise en demeure.
Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Ermitage-Aqueduc verse aux débats les procès-verbaux d’assemblée générale des 28 juin 2022, 22 juin 2023 et 5 juin 2024 qui font état de la validation des budgets prévisionnels pour les charges courantes et les appels de fonds pour les années 2023, 2024 et 2025.
Le décompte fourni arrêté au 22 mai 2025 (pièce n°4) justifie des charges de copropriété impayés à hauteur de la somme de 1 483 euros à titre principal, correspondant aux charges arrêtées au 22 mai 2025.
Monsieur [V] [L] et Madame [O] [Y] seront donc condamnés solidairement à payer la somme 1483 euros au titre des charges et frais impayés au 22 mai 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1375,49 euros à compter de la mise en demeure du 24 février 2025 et à compter de l’assignation pour le surplus.
Par ailleurs, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Ermitage-Aqueduc sollicite que lui soit versée la somme 215,02 euros au titre des provisions sur charges de l’exercice 2025 devenues exigibles par anticipation.
Conformément aux dispositions précitées de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, Monsieur [V] [L] et Madame [O] [Y] seront également condamnés solidairement à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Ermitage-Aqueduc la somme de 215,02 euros au titre des charges appelées mais non encore échues avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.
Les sommes porteront intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil.
La demande relative aux frais de recouvrement sera rejetée dès lors que ceux-ci ne relèvent pas des articles 14-1 et 2 précités.
Sur les dommages et intérêts :
Aux termes de l’article 1231-1 du code civil,
« Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. »
Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Ermitage-Aqueduc sollicite le paiement de la somme de 1 500 euros au titre des dommages et intérêts pour le préjudice financier subi à raison du non-paiement des charges de copropriété.
Or il n’est pas démontré de préjudice distinct du retard de paiement, indemnisé par les intérêts de retard.
Dès lors la demande sera rejetée.
Sur les dépens :
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile,
« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. »
Monsieur [V] [L] et Madame [O] [Y] succombent à l’instance. Ils seront donc condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens :
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile,
« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50% ».
Monsieur [V] [L] et Madame [O] [Y] sont condamnés aux dépens. Il n’est pas inéquitable de les condamner à payer la somme de 800 euros au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Ermitage-Aqueduc au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après débats en audience publique par jugement mis à disposition des parties, réputé contradictoire et en dernier ressort :
Vu les articles 10 et 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,
Condamne Monsieur [V] [L] et Madame [O] [Y] solidairement à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Ermitage-Aqueduc la somme de 1483 euros au titre des charges impayées au 22 mai 2025 avec intérêts au taux légal sur la somme de 1375,49 euros à compter de la mise en demeure du 24 février 2025 et à compter de l’assignation pour le surplus.
Condamne Monsieur [V] [L] et Madame [O] [Y] solidairement à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Ermitage-Aqueduc la somme de 215,02 euros au titre des charges appelés mais non encore échues avec intérêts à compter de l’assignation.
Dit que les sommes porteront intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil
Rejette la demande de dommages et intérêts et celle au titre des frais.

Condamne Monsieur [V] [L] et Madame [O] [Y] in solidum à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Ermitage-Aqueduc la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.
Rappelle qu'il sera procédé à la signification de la présente ordonnance par la partie la plus diligente.
Condamne Monsieur [V] [L] et Madame [O] [Y] in solidum aux dépens.
Le présent jugement a été mis à la disposition des parties le 23 juillet 2025 par Monsieur Cyril BOUSSERON, Président du Tribunal Judiciaire, assisté de Madame Edith GABORIT, Cadre Greffière, et signé par eux.
La Greffière Le Président