TJ 31555, 22 juill. 2025, RG 24/04686

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 10]
[Adresse 2]
[Adresse 8]
[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/04686

N° Portalis DBX4-W-B7I-TUK3

JUGEMENT

MINUTE N°B25/

DU : 22 Juillet 2025

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège.

C/

[B] [W] épouse [X]
[V] [X]

Copie revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 22 Juillet 2025

à la SCP VAYSSE LACOSTE AXISA

Copie certifiée conforme délivrée
à toutes les parties le 22/07/25

JUGEMENT

Le Mardi 22 Juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente, au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 22 Mai 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
[Localité 7]

représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA AVOCATS, avocats au barreau de LYON substituée par Me Guillaume LACOSTE-VAYSSE de la SCP VAYSSE LACOSTE AXISA, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Madame [B] [W] épouse [X],
[Adresse 9]
[Adresse 5]
[Localité 4]

non comparante, ni représentée

Monsieur [V] [X],
[Adresse 9]
[Adresse 5]
[Localité 4]

comparant en personne
EXPOSE DU LITIGE

Par contrat conclu à effet au 30 novembre 2022, la société CDC HABITAT a loué à Monsieur [V] [X] et Madame [B] [W] épouse [X] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 907,98 € provisions sur charges comprises.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution des engagements de Monsieur [V] [X] et Madame [B] [W] épouse [X] par acte du 24 novembre 2022 pour le paiement des loyers et des charges.

Le 16 février 2024, invoquant un arriéré locatif et se trouvant subrogée dans les droits de CDC HABITAT, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Monsieur [V] [X] et Madame [B] [W] épouse [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Le 1er octobre 2024, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a finalement assigné Monsieur [V] [X] et Madame [B] [W] épouse [X] devant le juge des contentieux de la protection statuant au fond et a sollicité de :
- dire et juger recevable et bien fondé la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES en son action,
- constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Monsieur [V] [X] et Madame [B] [W] épouse [X],
En toute hypothèse,
- condamner solidairement Monsieur [V] [X] et Madame [B] [W] épouse [X] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5821,09 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 février 2024 sur la somme de 4095,81 € et pour le surplus à compter de la présente assignation,
- fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,
- condamner solidairement Monsieur [V] [X] et Madame [B] [W] épouse [X] à payer lesdites indemnités d’occupation à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux,
- condamner solidairement Monsieur [V] [X] et Madame [B] [W] épouse [X] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit,
- condamner in solidum Monsieur [V] [X] et Madame [B] [W] épouse [X] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Après un renvoi à l’audience du 22 mai 2025 afin que les locataires justifient de la reprise du paiement du loyer courant, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, maintient l’ensemble de ses demandes et actualise sa créance à la somme de 10431,63 €. Elle s’oppose à tout délai de paiement en l’absence de reprise de paiement du loyer courant.

Monsieur [V] [X], comparant, reconnaît la dette, demande à rester dans les lieux et à bénéficier de délai de paiement proposant de régler 100€ par mois pour apurer la dette. Il précise que ni lui ni son épouse n’a de ressources actuellement, qu’il a un litige en cours avec son ancien employeur et que sa compagne n’a pas pu reprendre le travail à la suite de la naissance de leur enfant. Il ajoute qu’ils ont aussi une dette liée à la scolarisation de leurs enfants en école privée.

Madame [B] [W] épouse [X], bien que convoquée par acte de commissaire de justice remis à étude selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile, n’est ni présente ni représentée.

L'affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par voie électronique le 2 octobre 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 19 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, prévoit que “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux”.

Le bail conclu à effet au 30 novembre 2022 entre la société CDC HABITAT d’une part et Monsieur [V] [X] et Madame [B] [W] épouse [X] d’autre part contient une clause résolutoire (article 7).

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 février 2024 pour la somme en principal de 4095,81 euros par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de CDC HABITAT.

Ce commandement est resté infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 avril 2024.

De ce fait, le contrat est donc résilié de plein droit depuis cette date et la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail devient sans objet.

Sur la condamnation au paiement des arriérés de loyers et de charges

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : « Le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire »

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES produit le contrat de bail, une quittance subrogative du 31 janvier 2024, du 25 juillet 2024 et du 29 avril 2025 ainsi qu’un décompte actualisé au 21 mai 2025 démontrant que l'arriéré locatif total s’élève à la somme de 10431,63 euros, mensualité d’avril 2025 incluse.

Monsieur [V] [X] et Madame [B] [W] épouse [X] ne contestent ni le principe ni le montant de cette dette.

Ils seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme de 10431,63 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4095,81 euros à compter de la date du commandement de payer, et à compter de la date de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :
"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...)
VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".
En l'espèce, Monsieur [X] sollicite des délais de paiement et demande à rester dans les lieux, demande qui s’analyse comme une demande de suspension de la clause résolutoire.

Toutefois, il ressort du décompte locatif fourni que les locataires n'ont pas repris le paiement du loyer courant avant l'audience malgré un renvoi ordonné pour en justifier, que ces derniers n’ont fait aucun versement depuis plus d’un an (dernier virement en mars 2024) et que la dette locative n'a fait qu'augmenter pour arriver à la somme très conséquente de 10431,63€, soit l'équivalent de 11 mois de loyers. Par conséquent, ils ne remplissent donc pas les conditions légales pour bénéficier des délais de paiement de l'article précité en l’absence de reprise du paiement du loyer courant.

En outre, au regard du montant important de la dette, de l’absence de ressources des consorts [X] et de leurs charges, il est peu crédible de considérer qu'ils seront à même de verser, en plus des loyers courants, une mensualité supplémentaire suffisante pour apurer la dette dans un délai raisonnable au regard des intérêts du créancier.

Au regard de ces éléments et en l’absence de reprise de paiement des loyers courants, la demande de délai de paiement de Monsieur [X] sera rejetée de même que sa demande en suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur la demande d 'expulsion et l’indemnite d'occupation

Compte-tenu de la résolution du bail de plein droit depuis le 17 avril 2024 et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire par l’octroi de délais de paiement, Monsieur [V] [X] et Madame [B] [W] épouse [X] doivent être considérés comme occupants sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de Monsieur [V] [X] et Madame [B] [W] épouse [X] sera donc ordonnée au besoin avec l’assistance de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a pas donc lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques ni d’autoriser de faire constater et estimer les dégradations locatives.

En outre, l'application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail, ils seront également condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l'audience étant liquidé dans la somme déjà ordonnée, ils seront condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée soit le 1er mai 2025, et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [V] [X] et Madame [B] [W] épouse [X], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, compte tenu du fait que Monsieur [V] [X] et Madame [B] [W] épouse [X] supportent les dépens et des diligences que la demanderesse, subrogée dans les droits du bailleur, a dû accomplir afin de recouvrer les charges et loyers impayés, ils seront condamnés solidairement à payer une somme qu’il est équitable de fixer à 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS