TJ 26362, 17 juill. 2025, RG 25/00197

Minute n°
N° RG 25/00197 - N° Portalis DBXS-W-B7J-IQJC

JUGEMENT DU 17 Juillet 2025
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

DEMANDEUR :

Monsieur [K] [D]
né le 16 Juin 1983 à [Localité 5], demeurant Chez M. et Mme [D] - [Adresse 3]

représenté par la SELARL AVOCAJURIS, avocats au barreau de VALENCE

DÉFENDERESSE :

Madame [W] [J]
née le 27 Octobre 1987 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Président : Bruno MARCELIN
Greffier : Loetitia MANNING

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 19 Juin 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré pour le jugement être rendu ce jour.

JUGEMENT :

réputé contradictoire,
en premier ressort,
prononcé par mise à disposition au greffe,
par Bruno MARCELIN, Juge des contentieux de la protection,
assistée de Loetitia MANNING, Greffier

Grosse à :

le :

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 2 avril 2023, M. [K] [D] a consenti un bail d’habitation à Mme [W] [J] sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 625 euros et d’une provision pour charges de 85 euros.

Par acte de commissaire de justice du 29 mars 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1222 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [W] [J] le 2 avril 2024.

Par assignation du 25 mars 2025, M. [K] [D] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal Judiciaire de VALENCE pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [W] [J] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3373 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 novembre 2024,2.500 euros en remboursement de la facture AVIPUR,1500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral,2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 mars 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience.

À l'audience du 19 juin 2025, M. [K] [D] sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. M. [K] [D] considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [W] [J] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

M. [K] [D] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une

procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [K] [D] a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Mme [W] [J].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [K] [D] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 29 mars 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1222 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 mai 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [K] [D] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [K] [D] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 20 novembre 2024, Mme [W] [J] lui devait la somme de 3373 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [W] [J] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 455 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 30 mai 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [K] [D] ou à son mandataire.

4. Sur la demande en remboursement de la facture AVIPUR

M. [K] [D] demande le remboursement de la facture émise par la société AVIPUR d’un montant de 2.500 euros et payée par le syndic des copropriétaires à la suite du chemisage des eaux usées, reprochant à sa locataire de n’avoir pas respecté les consignes de ne pas utiliser l’eau pendant les travaux.

Des pièces versées au débat, il ressort que le syndic avait par courrier en date du 20 novembre 2023 averti l’ensemble des propriétaires et locataires de ne pas utiliser l’eau dans leur logement du 04 au 06 décembre 2023. La société AVIPUR avait placardé un avis précisant de ne pas utiliser les écoulement des salles de bains et cuisine.

Or, la société AVIPUR a constaté le 06 décembre 2023 deux écoulements provenant du logement du 2ème étage coté gauche occupé par Mme [W] [J], le premier écoulement entrainant un retard dans l’assèchement de la canalisation, et le second durant l’intervention de chemisage entrainant un arrêt complet de l’intervention afin de fraiser la canalisation et une surfacturation de 2.500 euros.

En conséquence, compte tenu de la faute commise par Mme [W] [J], celle-ci sera condamnée à rembourser au propriétaire la somme avancée de 2.500 euros.

4. Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral

. M. [K] [D] ne verse aucune pièce à l’appui de sa demande au titre du préjudice moral.

Il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [W] [J], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de M. [K] [D] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,