TJ 93008, 17 juill. 2025, RG 25/01691

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

N° RG 25/01691 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3PVA

Minute : 25/60

Madame [E] [S] [T] [U]
Représentant : Me Thibaut EXPERTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1445

C/

Madame [E] [D]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 Juillet 2025

DEMANDEUR :

Madame [E] [S] [T] [U]
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Me Thibaut EXPERTON, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [E] [D]
[Adresse 2]
[Localité 6]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 12 mai 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 17 Juillet 2025, par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, Greffier.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 novembre 2021, Madame [E] [U] a donné à bail à Madame [E] [D] un appartement situé [Adresse 2] [Localité 6], pour un loyer mensuel de 631,00 euros, et 60 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 juillet 2024, Madame [E] [U] a fait signifier à Madame [E] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2273,00 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d'avoir à justifier de l'assurance du logement et de l’occupation du logement.

Par notification électronique du 10 juillet 2024 Madame [E] [U] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 19 février 2025, Madame [E] [U] a fait assigner Madame [E] [D] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyer et charges et pour défaut d’assurance,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Madame [E] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans un garde-meubles qu’il plaira au tribunal de désigner ou dans tel autre lieu du choix du bailleur, et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,condamner à titre provisionnel Madame [E] [D] au paiement des sommes suivantes :4410 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de janvier 2025, puis au titre de l’indemnité d’occupation à la date de résiliation du bail, indemnité à parfaire dans l’attente du jugement à intervenir,137,39 euros au titre des frais d’huissier relatifs au commandement de payer, somme à parfaire dans l’attente de la décision à intervenir,une indemnité d'occupation mensuelle de 691 euros, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 20 février 2025.

À l'audience du 12 mai 2025, Madame [E] [U], représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4992,00 euros arrêtée au 6 mai 2025, loyer du mois de mai 2025 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Madame [E] [U] soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [E] [D] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai requis après la délivrance du commandement de payer du 9 juillet 2024 et, sur le fondement de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, qu’elle n'a pas justifié de l’assurance dans le délai d’un mois après la délivrance du commandement. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [E] [D], comparant en personne, ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 450 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Elle explique la dette par la perte de son emploi et par le fait qu’elle a été anéantie par le décès d’un parent. Elle déclare avoir une assurance habitation souscrite auprès de sa banque et s’engage à la produire. Elle précise qu’elle a payé avant l’audience la somme de 691 euros correspondant au montant du loyer.

L'affaire a été mise en délibéré au 17 juillet 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 20 mai 2025, Madame [E] [U] a communiqué un décompte actualisé au 13 mai 2025 faisant apparaître une dette locative de 3300 euros compte tenu des paiements effectués par la défenderesse le premier, le 12 mai 2025, pour un montant de 691 euros, le second, le 13 mai 2025, pour un montant de 400 euros.

Par note en délibéré, autorisée, Madame [E] [D] a produit le justificatif de son assurance habitation.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 20 février 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, Madame [E] [U] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 10 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Madame [E] [U] aux fins de constat de résiliation du bail et subsidiairement de résiliation judiciaire du bail est recevable.

Sur la demande en paiement :
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 27 novembre 2021, du commandement de payer délivré le 9 juillet 2024 et du décompte de la créance actualisé au 13 mai 2025 que Madame [E] [U] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 280 euros imputée pour des frais de rejet.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner, à titre provisionnel, Madame [E] [D] à payer à Madame [E] [U] la somme de 3020 euros, au titre des sommes dues au 13 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :
Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce texte dispose depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu'il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 9 juillet 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise le délai de six semaines prévu à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Toutefois, le contrat a été conclu le 27 novembre 2021, soit avant le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et n’a pas été renouvelé après cette date. Il convient donc d’appliquer le délai de deux mois, mentionné dans la clause résolutoire.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 9 septembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 27 novembre 2021 à compter du 10 septembre 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [E] [D], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée en versant 450 euros par mois en plus du loyer. Elle justifie de sa situation personnelle et financière est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Madame [E] [D] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder à Madame [E] [D] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [E] [D] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c'est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d'une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu'au moment de l'expulsion, et d'autre part, il n'est fait état d'aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt. La demande à ce titre sera rejetée.

Par ailleurs, Madame [E] [U] ne justifie d'aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu'à assurer leur remisage dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [E] [D] :
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 10 septembre 2024, Madame [E] [D] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer, par provision, une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner, à titre provisionnel, Madame [E] [D] à son paiement à compter de 10 septembre 2024, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [E] [D] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Madame [E] [D] à payer à Madame [E] [U] la somme de 450 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS