TJ 93008, 24 juill. 2025, RG 24/05270

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 7]

JUGEMENT DU 24 JUILLET 2025

Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 24/05270 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZJLV
N° de MINUTE : 25/01056

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic, [L] et Philippe DEGUELDRE & Cie
[Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par Maître [R], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0425

C/

DEFENDEUR

Monsieur [B] [W]
[Adresse 3]
[Localité 6]
non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 13 février 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière, présente lors du prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

Par jugement du 13 novembre 2020, le Tribunal judiciaire de BOBIGNY pôle proximité a :
- condamné M. [B] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] :
* la somme de 2 399,33 euros au titre des charges échues au 29 mai 2019 (appel répartition de charges exercice 2018 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 06 février 2019 sur la somme de 1 547,35 euros ;
* la somme de 139,88 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
* la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts ;
* la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamné M. [B] [W] aux dépens.

Par acte de commissaire de justice du 21 mai 2024, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] a assigné M. [B] [W] devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY aux fins de paiement des charges de copropriété échues entre le 28 mai 2019 et le 1er janvier 2024 outre les frais de recouvrement et des dommages et intérêts.

Par conclusions signifiées par acte de commissaire de justice du 08 octobre 2024 à M. [B] [W], le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] demande au Tribunal sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :
- condamner M. [W] à verser au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] représenté par son syndic le Cabinet DEGUELDRE les sommes suivantes:
* 18 904,59 euros au titre des charges de copropriété au titre des charges de copropriété échues postérieurement au 28 mai 2019 et arrêtées au 1er octobre 2024 (appel travaux remplacement collecteur et reprise étanchéité inclus) qui sera augmentée des intérêts en matière civile à compter de l’assignation ;
* 14 euros au titre des frais de recouvrement ;
* 3 000 euros à titre de dommages intérêts, pour résistance abusive,
* 2 000 euros au titre de l'article 700 du CPC ;
- condamner M. [W] aux entiers dépens de l'instance, conformément à l'article 699 du CPC, qui pourront être directement recouvrés par la Selarl Kaprime, société d'avocats.

M. [B] [W] n’a pas constitué avocat.

Il sera renvoyé pour un plus ample exposé du litige à l’assignation susvisée en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 22 octobre 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée à l’audience juge unique du 13 février 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2025 par mise à disposition au greffe et le délibéré a été prorogé au 24 juillet 2025 en raison de l’indisponibilité du magistrat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

En application de l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision est réputée contradictoire, M. [B] [W] ayant été assigné par acte de commissaire de justice du 21 mai 2024, signifié à étude et n’ayant pas constitué avocat.

Conformément à l’article 472 du même code, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Le même article prévoit que les copropriétaires sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En application de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels le syndic procède dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] verse aux débats :
- une matrice cadastrale datée du 07 février 2024 mentionnant une mise à jour en 2023 ;
- la fiche d’immeuble et des lots n°40, 52 et 62 indiquant M. [W] comme propriétaire ;
- le jugement du 13 novembre 2020 rendu par le Tribunal judiciaire de BOBIGNY pôle proximité ;
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 mai 2019 ayant approuvé les comptes arrêtés au 31 décembre 2018, le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019 et du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020 ;
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 septembre 2020 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019, le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020 et de l’exercice du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 ;
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 décembre 2021 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020 et le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 et du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 ;
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 06 avril 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 et du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 et le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 et du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 ;
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 juin 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 et le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 et du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 ;
- des appels de fonds datés du 07 juin 2019 au 11 décembre 2023 ;
- des appels de fonds datés du 12 mars 2024 au 10 juin 2024 et un état de répartition des charges de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 daté du 22 juillet 2024
- les contrats de syndic pour la période du 30 juin 2021 au 29 juin 2022, du 1er juillet 2022 au 30 juin 2024 et du 1er juillet 2024 au 30 juin 2026 ;
- un extrait de compte copropriétaire daté du 02 février 2024 portant sur la période du 1er avril 2018 au 1er janvier 2024 
- un extrait de compte copropriétaire non daté portant sur la période du 1er janvier 2024 au 04 septembre 2024.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que M. [B] [W] est débiteur de la somme de 17 374,05 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er juillet 2019 au 1er juillet 2024 5ème appel travaux de ravalement des façades et murs pignons et appel de fonds de travaux ALUR du 1er juillet 2024 inclus après avoir exclu les frais constituant des débours de procédure et les paiements relatifs à un jugement antérieur (paiements du 27 avril 2022 d’un montant de 762 euros et du 30 juin 2022 d’un montant de 1 930,39 euros).

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [B] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 17 374,05 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er juillet 2019 au 1er juillet 2024 5ème appel travaux de ravalement des façades et murs pignons et appel de fonds de travaux ALUR du 1er juillet 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les frais de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité.

Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] ne justifie pas de la somme de 14 euros qu’il réclame au titre des frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ni du caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] de sa demande au titre des frais nécessaires de recouvrement visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ce texte que l'indemnisation pour retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l'intérêt moratoire qu'en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] ne démontre pas le préjudice distinct de l’arriéré de charges de copropriété qu’il a subi en lien avec la mauvaise foi de M. [B] [W].

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l'affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, M. [B] [W] a la qualité de partie perdante et sera tenu aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et que dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et qu’il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, il est équitable de condamner M. [B] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS