TJ 93008, 24 juill. 2025, RG 23/09831

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 8]

JUGEMENT DU 24 JUILLET 2025

Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 23/09831 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YHZX
N° de MINUTE : 25/01077

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE [Localité 9] ESSOR SIS [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, la société ESSET PROPERTY MANAGEMENT
[Adresse 5]
[Localité 7]
représentée par Maître [I], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0107

C/

DEFENDEUR

Monsieur [P] [Z]
[Adresse 1]
[Localité 6]
non représené

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 13 février 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière, présente lors du prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2023, le [Adresse 10], sis [Adresse 2] a assigné M. [P] [Z] devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY et demande au Tribunal de :
- condamner M. [P] [Z] au versement des sommes suivantes :
* 14 439,46 euros, sauf à parfaire, correspondant à son arriéré de charges de copropriété arrêté au 06 octobre 2023 (charges dues jusqu'au 4ème trimestre 2023 inclus), avec intérêts aux taux légal à compter de la date de signification de l’assignation ;
* 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
* 4 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du CPC ;
- condamner M. [P] [Z] aux entiers dépens :
- condamner M. [P] [Z] à rembourser au syndicat des copropriétaires de la TOUR ESSOR, sis [Adresse 2] les honoraires proportionnels résultant des dispositions de l'article 10 du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996 qu'il serait amené à régler dans l'hypothèse d'un recours à l'exécution forcée de la décision à intervenir.

Le 27 mai 2024 par le RPVA, le Syndicat des copropriétaires de la Tour ESSOR, sis [Adresse 2] a notifié au Tribunal des conclusions n°1, dont le contenu est différent de l’assignation introductive d’instance.

Par message RPVA du 25 juin 2024, le Syndicat des copropriétaires de la Tour ESSOR, sis [Adresse 2] a notifié au Tribunal la première page d’un acte de commissaire de justice du 20 juin 2024 de signification de conclusions et le procès-verbal de signification de cet acte sans le contenu de l’acte signifié, de sorte que le Tribunal n’en est pas saisi et n’est saisi que dans les termes de l’assignation introductive d’instance.

M. [P] [Z] n’a pas constitué avocat.

Il sera renvoyé pour un plus ample exposé du litige à l’assignation susvisée en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 20 septembre 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée à l’audience juge unique du 13 février 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2025 par mise à disposition au greffe et le délibéré a été prorogé au 24 juillet 2025 en raison de l’indisponibilité du magistrat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

En application de l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision est réputée contradictoire, M. [P] [Z] ayant été assigné par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2023 signifié à étude et n’ayant pas constitué avocat.

Conformément à l’article 472 du même code, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Le même article prévoit que les copropriétaires sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En application de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels le syndic procède dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

De plus, l’article 16 du code de procédure civile prévoit que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction et qu’il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le Syndicat des copropriétaires de la Tour ESSOR, sis [Adresse 2] ne produit aucun décompte comptable du compte copropriétaire de M. [P] [Z] ni un extrait du grand livre de la copropriété concernant ce copropriétaire mais uniquement qu’il a lui-même réalisé.

Les appels de provision de fonds, les avis de répartition de charges et les procès-verbaux d’assemblée générale versés aux débats ne sont pas suffisants pour établir la situation du compte copropriétaire de M. [P] [Z] à la date de l’assignation.

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires de [Localité 9] ESSOR, sis [Adresse 2] ne rapporte pas la preuve de la créance qu’il réclame à l’encontre de M. [P] [Z] au titre des charges de copropriété arrêtées au 06 octobre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus.

En conséquence, il y a lieu de débouter le [Adresse 10], sis [Adresse 3] de sa demande au titre des charges de copropriété arrêtées au 06 octobre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus.

Sur les frais de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité.

Le Syndicat des copropriétaires de la Tour ESSOR, sis [Adresse 2] a été débouté de sa demande de charges de copropriété, de sorte que sa demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est devenue sans objet.

En conséquence, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de la Tour ESSOR, sis [Adresse 2] de sa demande au titre des frais nécessaires de recouvrement visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ce texte que l'indemnisation pour retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l'intérêt moratoire qu'en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11], sis [Adresse 2] ne démontre pas le préjudice distinct de l’arriéré de charges de copropriété, non établi en l’espèce, qu’il a subi en lien avec la mauvaise foi de M. [P] [Z].

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires de la Tour ESSOR, sis [Adresse 2] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l'affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11], sis [Adresse 2] a la qualité de partie perdante et sera tenu aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et que dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et qu’il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, il est équitable de débouter le Syndicat des copropriétaires de la Tour ESSOR, sis [Adresse 2], partie perdante, de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS