TJ 93008, 24 juill. 2025, RG 24/02620

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 12]

JUGEMENT DU 24 JUILLET 2025

Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 24/02620 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y4KJ
N° de MINUTE : 25/01075

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS “TOUR M3" [Adresse 3] SUE SEINE, représenté par son syndic en exercice, la société NSE ESTATE exerçant sous le nom commercial “STEPHANE PLAZA IMMOBILIER BAGNOLET”
[Adresse 9]
[Localité 10]
représentée par Maître [H], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1313

C/

DEFENDEUR

Madame [T] [E] [B]
[Adresse 1]
[Localité 11]
non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 13 février 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière, présente lors du prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 11 mars 2024, le syndicat des copropriétaire de l'immeuble sis « TOUR M3 » [Adresse 4] a assigné Mme [T] [E] [B] devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY et demande au Tribunal sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :
- condamner Mme [T] [E] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires « TOUR M3» [Adresse 8] la somme de 13 729,58 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure ;
- condamner Mme [T] [E] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires « TOUR M3» [Adresse 8] aux frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir la somme de 400 euros.
- faire application des dispositions de l'article 1154 du code civil ;
- condamner Mme [T] [E] [B] à payer au syndicat des copropriétaires du « TOUR M3» [Adresse 7] la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamner Mme [T] [E] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires « TOUR M3» [Adresse 8] , la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
- condamner Mme [T] [E] [B] aux entiers dépens dont distraction sera faite au profit de Maître Denis BARGEAU.

Mme [T] [E] [B] n’a pas constitué avocat.

Il sera renvoyé pour un plus ample exposé du litige à l’assignation susvisée en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 18 octobre 2025, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée à l’audience juge unique du 13 février 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2025 par mise à disposition au greffe et le délibéré a été prorogé au 24 juillet 2025 en raison de l’indisponibilité du magistrat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

En application de l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision est réputée contradictoire, Mme [T] [E] [B] ayant été assignée par acte de commissaire de justice du 11 mars 2024 signifié à personne et n’ayant pas constitué avocat.

Conformément à l’article 472 du même code, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Le même article prévoit que les copropriétaires sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En application de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels le syndic procède dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaire de l'immeuble sis « TOUR M3 » [Adresse 5] verse notamment aux débats :
- un extrait de compte copropriétaire de Mme [T] [E] [B] daté du 17 novembre 2023 portant sur la période du 1er janvier 2021 au 1er octobre 2023 avec un solde antérieur débiteur de 9 889,58 euros ;
- un extrait de compte non daté portant sur la période du 1er janvier 2021 au 1er janvier 2022 ;
- une matrice cadastrale non datée mentionnant une mise à jour en 2023 et que Mme [T] [E] [B] est propriétaire des lots n°41 et n°136 au sein de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 13] ;
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 09 septembre 2020 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2018 et de l’exercice du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019 et le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 ;
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 décembre 2021 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020, le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2021 au 30 juin 2022 et du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 ;
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 09 février 2023 relative au Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] ;
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 novembre 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er janvier 2021 au 30 juin 2022, le budget prévisionnel de l’exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et de l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 ;
- le contrat de syndic pour la période du 30 septembre 2023 au 31 décembre 2023 ;
- des appels de fonds datés du 30 janvier 2017 au 16 octobre 2023.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les deux décomptes versés aux débats sont discordants dans les règlements effectués par Mme [T] [E] [B], de sorte que :
- pour le paiement du 30 mars 2021 le décompte daté du 17 novembre 2023 mentionne la somme de 800 euros tandis que le second décompte indique plusieurs paiements dont certains en débit à cette date pour la somme totale de 800 euros ;
- pour les paiements du 23 juin 2021 le décompte daté du 17 novembre 2023 mentionne la somme de 800 euros et le second décompte mentionne plusieurs paiements d’un montant total de 1 160 euros.

En outre, ces décomptes ne sont pas cohérents avec les appels de fonds versés aux débats.

Dès lors, le syndicat des copropriétaire de l'immeuble sis « [Adresse 14] » [Adresse 4] ne rapporte pas la preuve de la créance qu’il réclame à l’encontre de Mme [T] [E] [B] au titre des charges de copropriété.

En conséquence, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaire de l'immeuble sis « TOUR M3 » [Adresse 4] de sa demande au titre des charges de copropriété.

Sur les frais de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité.

Le syndicat des copropriétaire de l'immeuble sis « TOUR M3 » [Adresse 4] a été débouté de sa demande de charges de copropriété, de sorte que sa demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est devenue sans objet.

En conséquence, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaire de l'immeuble sis « TOUR M3 » [Adresse 4] de sa demande au titre des frais nécessaires de recouvrement visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ce texte que l'indemnisation pour retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l'intérêt moratoire qu'en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaire de l'immeuble sis « TOUR M3 » [Adresse 4] ne démontre pas le préjudice distinct de l’arriéré de charges de copropriété, non établi en l’espèce, qu’il a subi en lien avec la mauvaise foi de Mme [T] [E] [B].

Dès lors, le syndicat des copropriétaire de l'immeuble sis « TOUR M3 » [Adresse 4] débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l'affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaire de l'immeuble sis « TOUR M3 » [Adresse 4] a la qualité de partie perdante et sera tenu aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et que dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique
de la partie condamnée et qu’il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, il est équitable de débouter le syndicat des copropriétaire de l'immeuble sis « TOUR M3 » [Adresse 4], partie perdante, de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS