TJ 13055, 24 avr. 2025, RG 24/05514

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 24 Avril 2025
Président : Monsieur Bernard GRISETI, MTT
Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier
Débats en audience publique le : 20 Mars 2025

GROSSE :
Le 24 Avril 2025
à Me Stéphanie ABOULKER,
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/05514 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5M4T

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [G] [D]
né le 19 Janvier 1975 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Stéphanie ABOULKER, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [B] [W], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Monsieur [R] [W], demeurant [Adresse 3]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 1er février 2021, Monsieur [D] [G] a donné à bail à Monsieur [W] [B] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 842 euros, charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [D] [G] a fait signifier à Monsieur [W] [B] par acte de commissaire de justice en date du 27 mai 2024 un commandement de payer la somme de 4.311,78 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et d’avoir à produire l’attestation d’assurance, visant la clause résolutoire contractuelle.

Ce commandement a été signifié à Monsieur [W] [R] le 7 juin 2024. Toutefois Monsieur [D] [G] ne produit pas l’acte de cautionnement par lequel Monsieur [W] [R] se serait porté caution personnelle et solidaire des sommes qui seraient dues par le locataire.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 septembre 2024, Monsieur [D] [G] a fait assigner Monsieur [W] [B] ainsi que Monsieur [W] [R], par acte de commissaire de justice en date du 27 août 2024, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- condamner solidairement Monsieur [W] [B] et Monsieur [W] [R] à lui payer les loyers et charges impayés au 2 août 2024, soit la somme de 7.932,45 euros ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au dernier loyer échu augmenté des charges,
- condamner solidairement Monsieur [W] [B] et Monsieur [W] [R] à payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [D] [G] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 27 mai 2024 et ce, pendant plus de deux mois.

Appelée à l'audience du 7 novembre 2024, l'affaire a été retenue.

A cette audience, Monsieur [D] [G], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 9.990,61 euros, selon décompte en date du 10 octobre 2024, terme d’octobre inclus.

Bien que régulièrement assigné en étude, Monsieur [W] [B] ne comparait pas et n'est pas représenté.

Bien que régulièrement assigné en étude, Monsieur [W] [R] ne comparait pas et n'est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 décembre 2024.

En délibéré le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 20 mars 2025 pour fourniture du contrat de cautionnement.

A cette audience, Monsieur [D] [G], représenté par son conseil, fournit le contrat de cautionnement et maintient ses demandes.

Monsieur [W] [B] ne comparait pas et n'est pas représenté.

Monsieur [W] [R] ne comparait pas et n'est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 avril 2025.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire en premier ressort.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 11 septembre 2024, soit plus six semaines avant l’audience du 7 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [D] [G] justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 28 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 4 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.
Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 1er février 2021 contient une clause résolutoire (article 4.3.2.1) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 mai 2024 pour la somme de 4.311,78 euros, en principal.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 27 juillet 2024.

Monsieur [W] [B] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [W] [B] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [W] [B] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 1 029,08 euros actuellement, et de condamner Monsieur [W] [B] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [W] [B] reste devoir la somme de 9548,18 euros, à la date du 10 octobre 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois d’octobre inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [W] [B], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

En conséquence, Monsieur [W] [B] est condamné par provision, au paiement de la somme de 9548,18 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4 311,78 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes en paiement formées à l’encontre de la caution

Aux termes de l'article 2292 du code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l'étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l'espèce, il ressort de l'engagement de caution, signé par Monsieur [W] [R] qu'il porte sur les loyers et les charges, les indemnités d’occupation, les dégradations et réparations locatives, les accessoires ainsi que tous les frais éventuels de procédure dans la limite de 10 104,00 euros par an pour une durée de trois ans à compter du 1er février 2021, jusqu’à extinction des obligations du locataire, sans pouvoir dépasser la durée dudit bail renouvelé ou tacitement reconduit deux fois pour la même durée

Le commandement de payer a été signifié à la caution le 7 juin 2024, soit dans le délai de quinze jours suivant la signification du commandement de payer au locataire.

En conséquence, Monsieur [W] [R] sera condamné solidairement avec Monsieur [W] [B] au paiement des sommes mises à sa charge par la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [W] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [D] [L] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS