TJ 13055, 26 juin 2025, RG 25/01115
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Texte de la décision
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE
Pôle de Proximité
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
ORDONNANCE DU : 17 Juillet 2025 après prorogation
Président : Mme MORALES, Juge
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 24 Avril 2025
GROSSE :
Le 18 juillet 2025
à Mme [X] [P]
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le ..........................................................
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à Me ......................................................
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à Me ......................................................
N° RG 25/01115 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6CLS
PARTIES :
DEMANDERESSE
Etablissement public HABITAT [Localité 10] PROVENCE METROPOLE [Localité 8] [Localité 10] PROVENCE, dont le siège social est sis [Adresse 1]
Représenté par Madame [P] [X], munie d’un pouvoir
DEFENDERESSE
Madame [W] [M], demeurant [Adresse 7]
non comparante
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous signature privée en date du 11 octobre 2022, l’office public HABITAT [Localité 10] PROVENCE, a donné en location à Madame [W] [M] et Monsieur [B] [M] un garage n° 17 sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 59,15 euros, ce garage étant un accessoire du logement loué sis [Adresse 4].
Alléguant des impayés de loyers portant sur le garage, l’office public HABITAT [Localité 10] PROVENCE [Localité 9] Provence Métropole a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 31 octobre 2024 à Madame [W] [M] et Monsieur [S] [M] pour la somme principale de 190,26 euros.
Par exploit de commissaire de justice du 18 février 2025, dénoncé le 21 février 2025 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, l’office public HABITAT [Localité 10] PROVENCE [Localité 9] Provence Métropole a fait assigner Madame [W] [M] en référé devant le juge des contentieux et de la protection, à l’audience du 24 avril 2025, aux fins de voir :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail liant les parties ;Ordonner l'expulsion de Madame [W] [M] et de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique ;Rendre opposable la décision à venir au conjoint ou partenaire de PACS du locataire ;Condamner Madame [W] [M] à une provision de 428,39 euros, comptes arrêtés au 10 janvier 2025 ;Condamner Madame [W] [M] à une indemnité mensuelle d’occupation indexée selon les clauses du bail relatives à la révision du loyer, équivalente à une fois et demi le montant du dernier loyer majoré des charges et ce jusqu’à complète libération du local ;Condamner Madame [W] [M] à payer à l’office public HABITAT [Localité 10] PROVENCE la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner Madame [W] [M] aux entiers dépens.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 24 avril 2025, l’office public HABITAT [Localité 10] PROVENCE demandant le bénéfice de son assignation et actualisant la dette à la somme de 570,78 euros au 22 avril 2025, terme du mois de mars 2025 inclus.
Bien que citée à étude, Madame [W] [M] n’est ni présente, ni représentée.
La décision a été mise en délibéré au 26 juin 2025, par mise à disposition au greffe, prorogée au 17 juillet 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.
En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
I. Sur la compétence matérielle
En vertu de l’article L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion.
En l’espèce, il ressort des demandes de l’office public HABITAT [Localité 10] PROVENCE [Localité 9] Provence Métropole et des pièces versées au soutien de ses prétentions que le contrat signé le 11 octobre 2022 avec Madame [W] [M] porte sur la location d’un garage n° 17 sis [Adresse 6], qui est un accessoire du local à usage d’habitation, objet d’un bail d’habitation soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, signé le 2 mars 2021 avec Madame [W] [M], sis [Adresse 4].
La présente juridiction est donc matériellement compétente pour connaître du litige.
II. Sur l’opposabilité de la procédure au conjoint ou partenaire de PACS de la locataire
En vertu de l'article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989, nonobstant les dispositions des articles 515-4 et 1751 du code civil, les notifications ou significations faites en application du présent titre par le bailleur sont de plein droit opposables au partenaire lié par un pacte civil de solidarité au locataire ou au conjoint du locataire si l’existence de ce partenaire ou de ce conjoint n'a pas été préalablement porté à la connaissance du bailleur.
Il résulte d'une jurisprudence constante de la Cour de cassation qu'il doit être prouvé une démarche positive du locataire qui doit avoir effectivement informé le bailleur de l’existence de son conjoint. La preuve de la simple connaissance par le bailleur est insuffisante.
Il ressort du contrat de bail du garage accessoire à l’habitation du 11 octobre 2022 que l’office public HABITAT [Localité 10] PROVENCE a donné en location à Madame [W] [M] et Monsieur [B] [M] un garage n° 17 sis [Adresse 3].
Il ressort également du contrat de bail du 2 mars 2021 que l’office public HABITAT [Localité 10] PROVENCE a donné en location un local à usage d’habitation, objet d’un bail d’habitation soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, sis [Adresse 4], à Madame [W] [M] et Monsieur [I] [M].
Il est constant que, par exploit de commissaire de justice en date du 31 octobre 2024, l’office public HABITAT [Localité 10] PROVENCE [Localité 9] Provence Métropole a fait signifier à Madame [W] [M] et Monsieur [S] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire contractuelle pour la somme de 190,26 euros en principal.
Ainsi, si l’assignation du 18 février 2025 a été signifiée à la seule Madame [W] [M], il s’excipe des développements précédents que le bailleur était informé de l’existence de l’époux de celle-ci, quand bien même son prénom est orthographié de trois manières différentes dans le bail du local d’habitation, le bail du garage et le commandement de payer.
Par conséquent, il convient de faire application de l'article 9-1 précité et de dire que la procédure en cause et l'ensemble des actes qu'elle comprend, ainsi que la présente décision, ne sont pas opposables à Monsieur [B] [M], Monsieur [I] [M] et Monsieur [S] [M].
II. Sur l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de location du garage
Vu l’article 2 du code civil,
Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, visant notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la clause du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, deux mois après un commandement resté infructueux.
En l’espèce le contrat de location du garage prévoit en son article 2.9 une clause résolutoire à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 31 octobre 2024, pour un arriéré locatif de 190,26 euros.
Les sommes visées au commandement, que Madame [W] [M] ne conteste pas, faute de comparaître ou d’être représentée à l’audience, n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.
En conséquence, la clause résolutoire est dans le principe acquise et il convient de constater la résiliation du contrat du bail à effet au 31 décembre 2024.
Sur le paiement des sommes à titre provisionnel
Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,
Il résulte du décompte locatif actualisé au 22 avril 2025 que Madame [W] [M] reste débitrice de la somme de 570,78 euros.
Absente des débats, Madame [W] [M] n’élève de fait aucune contestation.
L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Madame [W] [M] à payer à l’office public HABITAT [Localité 10] PROVENCE [Localité 9] PROVENCE METROPOLE la somme de 570,78 euros à titre provisionnel, arrêtée au 22 avril 2025, terme du mois de mars 2025 inclus.
Sur l’indemnité d’occupation
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Compte tenu du bail antérieur qui est résilié, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Madame [W] [M] sera redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer à la date de la résiliation du bail.
Le décompte produit indique que ce montant, charges comprises, s’élève à la somme de 63,42 euros qui sera due à compter du 1er janvier 2025 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur.
L’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation. La demande de l’office public HABITAT [Localité 10] PROVENCE [Localité 9] PROVENCE METROPOLE à ce titre sera rejetée.
La demande de l’office public HABITAT [Localité 10] PROVENCE [Localité 9] PROVENCE METROPOLE tendant à ce que l’indemnité mensuelle d’occupation soit équivalente à une fois et demi le montant du dernier loyer augmenté des charges sera rejetée.
Sur les délais de paiement et la suspension du jeu de la clause résolutoire
L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Madame [W] [M], absente des débats, ne demande pas de délais de paiement ni la suspension du jeu de la clause résolutoire que le bailleur ne sollicite pas davantage.
En conséquence, il convient d'ordonner l'expulsion de Madame [W] [M] et de tous occupants de son chef du garage n° 17 sis [Adresse 2], selon les modalités prévues au dispositif ci-après.
Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le garage lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.
Sur les dépens et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile
Madame [W] [M] qui succombe au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supporta les entiers dépens de l'instance de référé.
L’équité justifie d’allouer au bailleur la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, au paiement de laquelle Madame [W] [M] sera condamnée.
Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Nous, Delphine MORALES, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’ils aviseront, mais dès à présent et par provision,
DECLARONS l’office public HABITAT [Localité 10] PROVENCE [Localité 9] PROVENCE METROPOLE recevable en ses demandes ;
DISONS que la présente procédure et l'ensemble des actes qu'elle comprend, ainsi que la présente décision, ne sont pas opposables à Monsieur [B] [M], Monsieur [I] [M] et Monsieur [S] [M] ;
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de location du garage n° 17 sis [Adresse 5], sont réunies à la date du 31 décembre 2024 ;
CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail portant sur le garage n° 17 sis [Adresse 5] ;
ORDONNONS en conséquence à Madame [W] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;
DISONS qu’à défaut pour Madame [W] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’office public HABITAT [Localité 10] PROVENCE [Localité 9] PROVENCE METROPOLE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DISONS que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d'avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l'article L 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;
DISONS qu'il sera procédé, conformément à l'article L 433-1 du Code des procédures civiles d'exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer
RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille
CONDAMNONS Madame [W] [M] à payer à titre provisionnel à l’office public HABITAT [Localité 10] PROVENCE [Localité 9] Provence métropole la somme de cinq cent soixante-dix euros et soixante-dix-huit centimes (570,78 euros) correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 22 avril 2025, terme du mois de mars 2025 inclus ;
REJETONS les demandes de l’office public HABITAT [Localité 10] PROVENCE [Localité 9] PROVENCE METROPOLE tendant à ce que l’indemnité mensuelle d’occupation soit équivalente à une fois et demi le montant du dernier loyer augmenté des charges et à ce que le montant de l’indemnité d’occupation soit soumis à indexation ;
CONDAMNONS Madame [W] [M] à payer à l’office public HABITAT [Localité 10] PROVENCE [Localité 9] PROVENCE METROPOLE à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de soixante-trois euros et quarante-deux centimes (63,42 euros) à compter du 1er janvier 2025, et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;
CONDAMNONS Madame [W] [M] aux entiers dépens de l’instance ;
CONDAMNONS Madame [W] [M] à payer à l’office public HABITAT [Localité 10] PROVENCE [Localité 9] PROVENCE METROPOLE la somme de cent euros (100 euros) au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.
LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION
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