TJ 75056, 18 juill. 2025, RG 25/01318

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [H] [Z] [K]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/01318 - N° Portalis 352J-W-B7J-C67PK

N° MINUTE : 7/2025

JUGEMENT
rendu le 18 juillet 2025

DEMANDERESSE
REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 9]
ayant pour sigle RIVP
Société Anonyme dont le siège social est situé [Adresse 2]
représentée par la S.E.L.A.S. LGH & ASSOCIES en la personne de Maître Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau dePARIS,vestiaire P483

DÉFENDERESSE
Madame [H] [Z] [K]
demeurant [Adresse 3]
[Adresse 11]
[Localité 7]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eric TRICOU, Juge des contentieux de la protection
assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 13 mai 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 18 juillet 2025 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 18 juillet 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/01318 - N° Portalis 352J-W-B7J-C67PK

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 23 novembre 2022, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 9] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à Mme [H] [I] [J] sur des locaux situés au [Adresse 5] [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 385,71 euros et d’une provision pour charges de 100 euros.
La locataire a par la suite repris son nom de jeune fille, [Z] [K].

Par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1.839,29 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [H] [Z] [K] le 18 octobre 2024.

Par assignation du 20 janvier 2025, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire faire prononcer la résiliation du bail d’habitation, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [H] [Z] [K] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
−

Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,−1.839,29 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,−800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 janvier 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 13 mai 2025, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 9] (RIVP) représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 7 mai 2025, s'élève désormais à 2.879,51 euros. La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 9] (RIVP) considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle souligne que Mme [H] [Z] [K] est en situation d’impayés depuis Mai 2023.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [H] [Z] [K] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 9] (RIVP) ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 9] (RIVP) justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l'inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d'intérêt général interdisant aux parties d'y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 17 octobre 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1.839,29 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 décembre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 9] (RIVP) à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 9] (RIVP) verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 7 mai 2025, Mme [H] [Z] [K] lui devait la somme de 2.879,51 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Toutefois, en l’absence de comparution de la locataire, le principe du contradictoire impose de limiter la demande de la bailleresse au montant figurant dans l’assignation, soit 1.839,29 euros, suivant décompte arrêté au 20 décembre 2024.

Mme [H] [Z] [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2024, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.
Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 9] (RIVP) ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [H] [Z] [K], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 9] (RIVP) concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,