TJ 13055, 26 juin 2025, RG 25/00816

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 17 Juillet 2025
Président : Mme MORALES, Juge
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 24 Avril 2025

GROSSE :
Le 18 juillet 2025
à Me PLANTARD Maxime
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EXPEDITION :
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N° RG 25/00816 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6ALW

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. VILOGIA VENANT AUX DROITS DE 13 HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Maxime PLANTARD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

Madame [M] [S]
née le 07 Mai 1976 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 31 mai 2017, 13 HABITAT a donné à bail à Madame [M] [S] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 232,94 euros.

Par acte de vente du 30 décembre 2019, la SA VILOGIA a acquis le bien sis [Adresse 2].

Des loyers étant demeurés impayés, la SA VILOGIA, venant aux droits de 13 HABITAT a fait signifier à Madame [M] [S], par exploit de commissaire de justice en date du 30 avril 2024, un commandement d’avoir à justifier d’une assurance et de payer la somme de 720,70 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par exploit de commissaire de justice en date du 24 janvier 2025, la SA VILOGIA, venant aux droits de 13 HABITAT, a fait assigner Madame [M] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de :
- constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour défaut de paiement des loyers et subsidiairement en application de l’article 7g de la même loi,
- ordonner, en conséquence, l'expulsion de Madame [M] [S] ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux et ce conformément aux dispositions des articles L411-1, L412-1 à L412-8, L431-1 et L433-1 à L433-3 et R411-1 à R411-3, R412-4, R432-1 à R432-2, R433-1 à R433-7, R441-1 et R442-1 à R442-4 du Code des procédures civiles d’exécution,
- ordonner que faute par elle de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
- condamner Madame [M] [S] :
. au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 1.600,89 euros, dette locative arrêtée au 8 janvier 2025, et ce avec intérêt de droit à compter du prononcé du jugement en vertu de 1231-6 alinéa 1er code civil,
. au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit en vertu de l’article 1231-7 du code civil,
. au paiement de la somme de 600 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l’article 700 du code de procédure civile,
. au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs immobilières.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 24 avril 2025.

A cette audience, la SA VILOGIA, venant aux droits de 13 HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 2.699,48 euros, selon décompte en date du 23 avril 2025, terme de mars 2025 inclus.

Sur les moyens développés par la requérante au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [M] [S] ne comparait pas et n'est pas représentée.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 juin 2025, prorogée au 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 28 janvier 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 24 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA VILOGIA, venant aux droits de 13 HABITAT, justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 6 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 24 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 31 mai 2017 contient une clause résolutoire, en son article VIII stipulant un délai de deux mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 avril 2024, pour la somme en principal de 720,70 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 30 juin 2024.

Madame [M] [S] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [M] [S] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [M] [S] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 423,85 euros, et de condamner Madame [M] [S] à son paiement à compter du 1er juillet 2024 et ce jusqu’à la libération effective des lieux et restitution des clés au bailleur.
L’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Madame [M] [S] reste devoir la somme de 2.306,11 euros, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de février 2025 inclus, déduction faite des frais de procédure (76,21 euros + 225,72 euros = 301,93 euros) et des frais d’enquête sociale (7,62 euros x 12 = 91,44 euros).

Madame [M] [S], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [M] [S] sera donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 2.306,11 euros.

Sur les demandes accessoires

Madame [M] [S], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il n'apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de SA VILOGIA, venant aux droits de 13 HABITAT les sommes exposées par elle dans la présente instance.

Elle sera donc déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS